گروه اقتصادي: مسکن و حوزه های مرتبط با آن همواره برای ما ایرانی ها از اهمیت و حساسیت خاصی برخوردار بوده است. گذر زمان و افزایش فاصله میان تولید و عرضه واحدهای مسکونی و تقاضا برای آن، اهمیت و جایگاه این کالا را در افکار عمومی ایرانیان بالا برده است. از منظر اقتصادی نیز حوزه ساختمان و سرمایه گذاری همواره به عنوان یکی از حوزه های جذاب میان سرمایه گذاران و صاحبان نقدینگی در ایران مطرح بوده است؛ به گونه ای که در مقاطع زمانی مختلف و به فراخور تحولاتی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، حوزه مسکن با حضور گسترده یا خروج سرمایه گذاران مواجه می شود.
● وقتی همه سازنده می شوند
بازدهی چشمگیر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن گاه چنان اغواکننده و جذاب شده است که عموم مردم نسبت به حضور در این بازار و آزمودن بخت خود در آن ترغیب می شوند. در چنین دوره هایی معمولا حوزه ساخت و ساز مسکن شاهد حضور سرمایه گذاران و سازندگانی است که بدون کمترین تجربه ای در این رابطه و تنها با امید کسب سود از این محل وارد این حوزه شده اند. بسیاری از مالکان املاک قدیمی که در عرف بازار مسکن از آنها تعبیر به املاک کلنگی می شود، وسوسه می شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمایه گذاری مستقیم، مشارکت در ساخت و... واحد مسکونی قدیمی خود را به تعداد بیشتری از واحدهای نوساز تبدیل و از این محل سود کسب کنند.
بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی سال ۱۳۸۹، نسبت ارزش زمین به کل هزینه تمام شده ساختمان های تکمیل شده در کل مناطق شهری کشور معادل ۹/۴۶ درصد بود. در این سال نسبت مذکور برای ساختمان های تکمیل شده در شهر تهران به ۳/۵۹ درصد رسید که در مقایسه با سال قبل از آن، ۱/۱ واحد درصد افزایش نشان می دهد. به عبارت دیگر سال ۸۹ نزدیک به ۵۰ درصد از قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسکونی را ارزش زمین تشکیل داده است.
● مصالح ساختمانی
پس از موضوع زمین، مهم ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت تمام شده مسکن است. بر اساس آخرین گزارش های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی در نیمه اول سال ۹۰ هم شاهد رشدهای شدید قیمت این کالاها در مقایسه با نیمه اول سال ۸۹ هستیم، قیمت مصالح ساختمانی در این دوره حدود ۲۲ درصد افزایش پیدا کرده است. احمد اسکویی، توزیع کننده تأسیسات و مصالح ساختمانی نیز در مورد افزایش قیمت این محصولات می گوید: متوسط قیمت تجهیزات تاسیساتی همچون تهویه مورد استفاده در ساختمان در فاصله زمانی ابتدای دی تا ابتدای بهمن سال گذشته با ۶۰ درصد افزایش همراه بود. همچنین در دوره زمانی گفته شده متوسط قیمت انواع فولاد ۲۰ درصد، انواع سیمان ۱۱ درصد و انواع تجهیزات گرمایش و سرمایش در ظرفیت های مختلف ۴۵ درصد افزایش داشته است.
● دستمزد نیروی انسانی
یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن، دستمزدی است که سازندگان باید به نیروی انسانی فعال در این حوزه پرداخت کنند. همان گونه که انتظار می رفت، این شاخص هم طی سال های اخیر بویژه دو سال ۸۹ و ۹۰ در مقایسه با سال های پیشین با شیبی تندتر افزایش یافته است. خیرالله عابدی از معماران و سازندگان با سابقه در تهران و شهرستان ها با تأیید افزایش قابل ملاحظه دستمزد کارگزان ساختمانی می گوید: یک کارگر ساده ساختمانی در سال گذشته با ساعتی ۳۰۰۰ تا ۳۵۰۰ تومان کار می کرد، اما در سال جاری با کمتر از ۵۰۰۰ تومان بسختی حاضر می شوند کار کنند. دستمزد یک بنای ماهر سال گذشته حدود ساعتی ۵۰۰۰ تا ۶۰۰۰ تومان بود، اما امسال به کمتر از ۸۰۰۰ تومان راضی نیستند. گچکار تا پیش از این با ساعتی۶۰۰۰ تا ۶۵۰۰ تومان کار می کرد امسال به کمتر از ۸۰۰۰ تومان برای هر ساعت راضی نیست.
● سرجمع قیمت تمام شده
با در نظر گرفتن مجموع این قیمت ها می توان این گونه نتیجه گرفت که در حال حاضر ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا ۵۵۰ تا ۶۰۰ هزار تومان برای سازندگان تمام می شود. به عبارت دیگر، در شرایط معمول و با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز به عنوان مثال یک آپارتمان ۷۰ متری حدودا ۵/۳۸ تا ۴۲ میلیون تومان هزینه ساخت دارد. به این مبلغ باید حدود ۲۰ درصد هزینه تأمین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوراض و.... نیز افزود که قیمت تمام شده را به ۲/۴۶ میلیون تا ۴/۵۰ میلیون تومان می رساند. بنابراین در صورتی که قیمت فروش یک آپارتمان نوساز در مرکز شهر تهران حدود دو نیم تا سه میلیون تومان باشد، از مابه التفاوت قیمت ساخت و فروش حدود ۸/۱۲۸ تا ۶/۱۵۹ میلیون تومان عاید سازنده خواهد شد. بنابر گزارش های میدانی، قیمت زمین در همین مناطق بین چهار تا چهارونیم میلیون تومان برآورد می شود و اگر فرض را بر ساخت ۵ طبقه واحد مسکونی در یک زمین حدودا ۱۲۰ متری بگذاریم، هزینه ای که بابت خرید زمین پرداخت شده است، حدود ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان خواهد بود. از آنجا که بنابر مصوبات موجود حدود ۶۰ درصد مساحت زمین، امکان قرار گرفتن زیر بنا را دارد، متراژ واحدهای مسکونی این ساختمان فرضی، حدود ۷۰ متر خواهد بود.
از این رو برای محاسبه بهایی که خریدار زمین پرداخت کرده است، باید ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان را به ۵ واحد ۷۰ متری تقسیم کنیم یعنی ۳۵۰ مترمربع که نتیجه حدود یک میلیون و ۳۷۰ تا یک میلیون و ۵۴۰ هزار تومان می شود.
از مجموع این محاسبات و با اضافه کردن قیمت ساخت هر مترمربع به این نتیجه می رسیم که هر مترمربع آپارتمان بین یک میلیون و ۸۷۰ تا دو میلیون و ۱۱۴ هزار تومان می شود. از این رو می توان گفت تخمین سودی بین ۶۳۰ تا ۸۸۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع ساخت و فروش آپارتمان، برآوردی غیرواقع بینانه نخواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در ۳۵۰ مترمربع کل زیر بنا در نظر بگیریم، سود کل ۲۲۰ میلیون تا ۳۱۰ میلیون تومان خواهد بود.
مسئولين محترم مسكن مهر شهرستان شهركرد
باسلام و ادب و احترام
نتايج بررسي هاي صورت گرفته حاكي از آن است كه دولت براي كمك به حل مشكل مسكن قشر آسيب پذير جامعه، زمينها را با قيمت مصوب كه بسيار ناچيز است در اختيار پيمانكاران قرار مي دهد، اما با اينكه به اعتراف آشكار و پنهان بسياري از پيمانكاران محترم، حداقل يك سوم وجوه دريافتي براي ساخت مسكن مهر سود مي باشد، لكن به علت عدم توجه كافي مسئولين ذي ربط به پيامدها و جوانب واگذاري بي ضابطه كار به بخش خصوصي، نه تنها بعضاً با اينگونه تخلفات مواجه مي شويم، بلكه شاهد هستيم كه گروهي از افراد مذكور با وقاحت تمام هزينه ساخت بيشتري را مطالبه مي نمايند.
در سنوات گذشته خريد و فروش مسكن در كشور، براساس قيمت تمام شده (با احتساب مشاعات، محوطه سازي، آب و برق و گاز و...) انجام مي شد و چون همه چيز از همان ابتدا محاسبه شده و روشن بود طبيعتاً از بروز مشكلات و منازعات احتمالي بين خريداران و فروشندگان جلوگيري مي شد، اما اخيراً مسكن مهر و به تبع آن برخي از تعاونيهاي مسكن علاوه بر قيمت اوليه اعلام شده، مجدداً وجوهي را تحت عنوان هزينه مشاعات، محوطه سازي، بهسازي و امثال آن مطالبه مي نمايند كه جسارتاً اين روش با هر هدفي كه باشد، نه تنها نوعي فريبكاري و توهين به شعور اجتماعي و افكار عمومي تلقي مي شود، بلكه زمينه را براي سوءاستفاده پيمانكاران و فروشندگان فرصت طلب تسهيل و افزايش شكايات و بروز مشكلات قضايي را تشديد مي نمايد.
به عبارت ديگر نامشخص بودن قيمت قطعي واحدها، يكي از مهمترين معضلاتي به شمار مي رود كه به يك دغدغه جدي براي متقاضيان تبديل شده است. زيرا از زمان آغاز به كار طرح مسكن مهر، در جريان مصاحبه هاي خبري مسئولين ذي ربط، مكرراً قيمت تمام شده براي متقاضي را از متري حدود 260 هزار تومان تا 300 هزار تومان متغير اعلام كرده اند و اظهارات متناقض مسئولين و مديران ذيربط و نيزمندرجات مورد تأكيد در قراردادها، مبني بر دريافت هزينه هاي جانبي و يا افزايش 10 تا 20 درصدي بابت نرخ تورم و ساير موارد مشابه نيز، بر اين نگراني ها دامن زده است و قيمتها را افزايش داده وآورده هر فرد 32000000تومان و22000000تومان وام جمعا54000000تومان از طرف تعاوني اعلام گرديده است هزينه هاي هر واحد به شرح ذيل مي باشد
الف-سفتكاري متري 152000تومان جمعا مبلغ 19988000تومان ب-نازك كاري متري 180000تومان جمعا مبلغ 23670000تومان ج-محوطه سازي 3500000تومان د-هزينه هاي دولتي 5200000تومان ر-انشعابات 1000000تومان ز-هزينه هاي جاري شركت1000000تومان
به نظر مي رسد ناديده انگاشتن برخي از ضوابط براي تسريع در كار و همچنين ضعف نظارتي و استفاده از پيمان كاران بعضا ناوارد و كم تجربه نيز سبب شده تا نه تنها اجراي طرح ها با تاخير مضاعف مواجه شود، بلكه گاهي ساده ترين اصول و ضوابط ساختما ن سازي و استانداردهاي معمول و ضروري نيز رعايت نشود علاوه بر تعويق پي درپي زمان تحويل برخي پروژه ها و يا اظهار بي اطلاعي مسئولين ذي ربط از زمان تحويل منازل، نامشخص بودن نحوه تامين خدمات جانبي مانند: آب، برق، گاز، فاضلاب، محوطه سازي، دراين مجتمعها نيز مشكل ديگري است كه معمولا با نگراني متقاضيان همراه است و نياز به پاسخ گويي صريح و روشن دارد.در بسياري از پروژه ها نيز براثر تعجيل در اجراي طرح، انتخاب مكان اجراء و اقدام به ساخت، قبل از امكان سنجي براي تامين تاسيسات زيربنايي مانند: آب، برق، گاز، فاضلاب، تلفن، راه هاي ارتباطي و درنتيجه تأخير در تحويل منازل مواجه نموده است.
مسئولين ذيربط، هرازگاهي نرخ سودهاي متفاوتي را براي وام مسكن مهر اعلام مي نمودند. به عنوان مثال وزير مسكن در يكي از مصاحبه هايشان درسال 90 وام را قرض الحسنه اعلام كردند، رئيس بانك مركزي نرخ 11 رصد را تعيين نمودند و هريك از ديگر مسئولين ذيربط نيز مبالغ متفاوتي را به عنوان نرخ سود بيان مي كردند.
مجموعه اين عوامل و نيز قيمت گذاري غيركارشناسي هزينه ساخت و زيادخواهي برخي از پيمانكاران، باعث شده تا سرانجام علي رغم مخالفت رئيس جمهور، هزينه قيمت تمام شده مسكن مهر درسال 1391 به شكل كاملا غيرمنطقي افزايش و بر ميزان تورم در بخش مسكن افزوده شود.در پايان اميد است، هرچه سريع تر تدابير لازم براي رفع ابهامات و اشكالات مذكور از سوي مسئولين دولت عدالت محور و خدمتگزار انديشيده و ضمن عودت وجوه دريافتي اضافي، دغدغه هاي متقاضيان در اسرع وقت برطرف گردد.
با آرزوي توفيق الهي (2168)