بهار نیوز - ساخت و ساز مسكن چقدر سود دارد؟

گروه اقتصادي: مسکن و حوزه های مرتبط با آن همواره برای ما ایرانی ها از اهمیت و حساسیت خاصی برخوردار بوده است. گذر زمان و افزایش فاصله میان تولید و عرضه واحدهای مسکونی و تقاضا برای آن، اهمیت و جایگاه این کالا را در افکار عمومی ایرانیان بالا برده است. از منظر اقتصادی نیز حوزه ساختمان و سرمایه گذاری همواره به عنوان یکی از حوزه های جذاب میان سرمایه گذاران و صاحبان نقدینگی در ایران مطرح بوده است؛ به گونه ای که در مقاطع زمانی مختلف و به فراخور تحولاتی که در سیاست های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می افتد، حوزه مسکن با حضور گسترده یا خروج سرمایه گذاران مواجه می شود.

● وقتی همه سازنده می شوند

بازدهی چشمگیر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن گاه چنان اغواکننده و جذاب شده است که عموم مردم نسبت به حضور در این بازار و آزمودن بخت خود در آن ترغیب می شوند. در چنین دوره هایی معمولا حوزه ساخت و ساز مسکن شاهد حضور سرمایه گذاران و سازندگانی است که بدون کمترین تجربه ای در این رابطه و تنها با امید کسب سود از این محل وارد این حوزه شده اند. بسیاری از مالکان املاک قدیمی که در عرف بازار مسکن از آنها تعبیر به املاک کلنگی می شود، وسوسه می شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمایه گذاری مستقیم، مشارکت در ساخت و... واحد مسکونی قدیمی خود را به تعداد بیشتری از واحدهای نوساز تبدیل و از این محل سود کسب کنند.

بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی سال ۱۳۸۹، نسبت ارزش زمین به کل هزینه تمام شده ساختمان های تکمیل شده در کل مناطق شهری کشور معادل ۹/۴۶ درصد بود. در این سال نسبت مذکور برای ساختمان های تکمیل شده در شهر تهران به ۳/۵۹ درصد رسید که در مقایسه با سال قبل از آن، ۱/۱ واحد درصد افزایش نشان می دهد. به عبارت دیگر سال ۸۹ نزدیک به ۵۰ درصد از قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسکونی را ارزش زمین تشکیل داده است.

● مصالح ساختمانی

پس از موضوع زمین، مهم ترین عامل تأثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن، مصالح ساختمانی و سهم آنها در قیمت تمام شده مسکن است. بر اساس آخرین گزارش های مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مصالح ساختمانی در نیمه اول سال ۹۰ هم شاهد رشدهای شدید قیمت این کالاها در مقایسه با نیمه اول سال ۸۹ هستیم، قیمت مصالح ساختمانی در این دوره حدود ۲۲ درصد افزایش پیدا کرده است. احمد اسکویی، توزیع کننده تأسیسات و مصالح ساختمانی نیز در مورد افزایش قیمت این محصولات می گوید: متوسط قیمت تجهیزات تاسیساتی همچون تهویه مورد استفاده در ساختمان در فاصله زمانی ابتدای دی تا ابتدای بهمن سال گذشته با ۶۰ درصد افزایش همراه بود. همچنین در دوره زمانی گفته شده متوسط قیمت انواع فولاد ۲۰ درصد، انواع سیمان ۱۱ درصد و انواع تجهیزات گرمایش و سرمایش در ظرفیت های مختلف ۴۵ درصد افزایش داشته است.

● دستمزد نیروی انسانی

یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن، دستمزدی است که سازندگان باید به نیروی انسانی فعال در این حوزه پرداخت کنند. همان گونه که انتظار می رفت، این شاخص هم طی سال های اخیر بویژه دو سال ۸۹ و ۹۰ در مقایسه با سال های پیشین با شیبی تندتر افزایش یافته است. خیرالله عابدی از معماران و سازندگان با سابقه در تهران و شهرستان ها با تأیید افزایش قابل ملاحظه دستمزد کارگزان ساختمانی می گوید: یک کارگر ساده ساختمانی در سال گذشته با ساعتی ۳۰۰۰ تا ۳۵۰۰ تومان کار می کرد، اما در سال جاری با کمتر از ۵۰۰۰ تومان بسختی حاضر می شوند کار کنند. دستمزد یک بنای ماهر سال گذشته حدود ساعتی ۵۰۰۰ تا ۶۰۰۰ تومان بود، اما امسال به کمتر از ۸۰۰۰ تومان راضی نیستند. گچکار تا پیش از این با ساعتی۶۰۰۰ تا ۶۵۰۰ تومان کار می کرد امسال به کمتر از ۸۰۰۰ تومان برای هر ساعت راضی نیست.

● سرجمع قیمت تمام شده

با در نظر گرفتن مجموع این قیمت ها می توان این گونه نتیجه گرفت که در حال حاضر ساخت هر متر واحد مسکونی حدودا ۵۵۰ تا ۶۰۰ هزار تومان برای سازندگان تمام می شود. به عبارت دیگر، در شرایط معمول و با استفاده از مصالح معمول ساخت و ساز به عنوان مثال یک آپارتمان ۷۰ متری حدودا ۵/۳۸ تا ۴۲ میلیون تومان هزینه ساخت دارد. به این مبلغ باید حدود ۲۰ درصد هزینه تأمین منابع مالی، دریافت جواز، بیمه مسئولیت ساختمان، مالیات و عوراض و.... نیز افزود که قیمت تمام شده را به ۲/۴۶ میلیون تا ۴/۵۰ میلیون تومان می رساند. بنابراین در صورتی که قیمت فروش یک آپارتمان نوساز در مرکز شهر تهران حدود دو نیم تا سه میلیون تومان باشد، از مابه التفاوت قیمت ساخت و فروش حدود ۸/۱۲۸ تا ۶/۱۵۹ میلیون تومان عاید سازنده خواهد شد. بنابر گزارش های میدانی، قیمت زمین در همین مناطق بین چهار تا چهارونیم میلیون تومان برآورد می شود و اگر فرض را بر ساخت ۵ طبقه واحد مسکونی در یک زمین حدودا ۱۲۰ متری بگذاریم، هزینه ای که بابت خرید زمین پرداخت شده است، حدود ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان خواهد بود. از آنجا که بنابر مصوبات موجود حدود ۶۰ درصد مساحت زمین، امکان قرار گرفتن زیر بنا را دارد، متراژ واحدهای مسکونی این ساختمان فرضی، حدود ۷۰ متر خواهد بود.
از این رو برای محاسبه بهایی که خریدار زمین پرداخت کرده است، باید ۴۸۰ تا ۵۴۰ میلیون تومان را به ۵ واحد ۷۰ متری تقسیم کنیم یعنی ۳۵۰ مترمربع که نتیجه حدود یک میلیون و ۳۷۰ تا یک میلیون و ۵۴۰ هزار تومان می شود.

از مجموع این محاسبات و با اضافه کردن قیمت ساخت هر مترمربع به این نتیجه می رسیم که هر مترمربع آپارتمان بین یک میلیون و ۸۷۰ تا دو میلیون و ۱۱۴ هزار تومان می شود. از این رو می توان گفت تخمین سودی بین ۶۳۰ تا ۸۸۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع ساخت و فروش آپارتمان، برآوردی غیرواقع بینانه نخواهد بود. اگر این اعداد تخمینی را در ۳۵۰ مترمربع کل زیر بنا در نظر بگیریم، سود کل ۲۲۰ میلیون تا ۳۱۰ میلیون تومان خواهد بود.