قدرت خرید وام مسکن چقدر کم شد؟

سقف ریالی وام مسکن اواخر سال ۹۲ با پیگیری متولی بخش مسکن - بعد از سال‌ها سرکوب تقاضای مصرفی - افزایش یافت و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و شروع دوره اولیه ثبت نام در آن، قدرت خرید خانه‌اولی‌ها با وام یکم، به نزدیک ۴۰ درصد قیمت مسکن ارتقا پیدا کرد.اما اکنون نسبت ارزش وام مسکن یکم-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی- به میانگین قیمت واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در تهران به کمتر از ۲۳ درصد رسیده است. این نسبت برای آپارتمان‌های زیر ۷۰ مترمربع که عرضه آنها در مقایسه با فایل‌های نایاب «تا ۶۰ مترمربع»، تا حدودی قابل‌توجه است،‌ حدود ۱۶ درصد برآورد می‌شود که عملا فاقد کارآیی برای زوج‌های جوان است.خانه‌اولی‌ها در بهترین حالت و مشروط به توانایی استفاده از وام‌های ترکیبی - قدرت سپرده‌گذاری بالا - می‌توانند ۳۸درصد از هزینه خرید آپارتمان کم‌متراژ با قیمت میانگین تهران را از این طریق تامین کنند. کارشناسان حداقل سطح مناسب برای قدرت خرید وام مسکن را ۵۰ درصد عنوان می‌کنند. اثر مخرب تورم ملکی بر قدرت خرید خانه‌اولی‌ها از دو راه می‌تواند تعدیل شود.

قدرت وام مسکن خانه‌اولی‌ها در برابر تورم ملکی کاهش یافت. بررسی روند صعود و نزول اثر پوششی وام خرید مسکن در پنج سال و نیم اخیر در پایتخت نشان می‌دهد: حداقل نسبت مناسب وام خرید مسکن به قیمت آپارتمان از اوایل سال گذشته در یک شیب نزولی قرار گرفته است.اگرچه حداقل نسبت مناسب وام خرید مسکن به قیمت آپارتمان مطابق با الگوی استاندارد جهانی و هدف‌گذاری انجام شده از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن و متولی تامین مالی این حوزه معادل ۵۰ درصد پیش‌بینی شده است اما این نسبت فاصله معناداری طی پنج سال منتهی به سال ۹۲ پیدا کرده بود.به‌طوری که همزمان با اوج‌گیری قیمت مسکن طی سال‌های ۹۱ و ۹۲، به دلیل افزایش نیافتن سقف وام خرید مسکن قدرت وام خرید مسکن به پایین‌ترین حد خود رسید و در سال ۹۲ عملا کارآمدی وام مسکن محل تردید قرار گرفت.به همین دلیل سیاست‌گذار بخش مسکن در دولت یازدهم در اولین اقدام برای تغییر وضعیت این حوزه و توقف جریان سرکوب تقاضای مصرفی که با ثابت نگه داشتن سقف وام مسکن طی سال‌های گذشته اتفاق افتاده بود، سقف وام اوراق خرید مسکن را از ۲۰ میلیون تومان به ۳۵ میلیون تومان افزایش داد.

به این ترتیب قدرت وام اوراق برای خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری از ۵/ ۱۰ درصد در سال ۹۲ به ۷/ ۱۶ درصد در سال ۹۳ رسید. در ادامه اقدامات سیاست‌گذار و متولی تامین مالی بخش مسکن، سقف وام اوراق خرید مسکن در سال ۹۴ به ۶۰ میلیون افزایش پیدا کرد بنابراین با توجه به متوسط قیمت خرید مسکن، قدرت خرید وام اوراق مسکن به حدود ۲۹ درصد رسید.در عین حال همزمان با افزایش سقف وام اوراق خرید مسکن، خردادماه ۹۴ صندوق پس‌انداز مسکن یکم راه‌اندازی شد که به متقاضیان مصرفی امکان دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن پس از گذشت یک سال سپرده‌گذاری را می‌داد.با راه‌اندازی این صندوق، ورود متقاضیان مجهز به وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال ۹۵ به شکل محدود به جریان افتاد اما اثرگذاری این نوع تسهیلات خرید مسکن بر قدرت خرید متقاضیان به‌طور گسترده‌تر از نیمه دوم سال ۹۶ نمایان شد. طوری که مطابق با آمار ارائه شده در اواخر سال گذشته دست‌کم در هر ماه یک هزار و ۵۰۰ متقاضی از طریق اخذ این نوع وام، به بازار مسکن وارد شدند.

بررسی حداقل نسبت مناسب وام خرید مسکن به قیمت آپارتمان پس از راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز قابل توجه است.آمار‌ها و رفتارهای متقاضیان مصرفی در بازار معاملات ملکی نشان می‌دهد اولویت عمده متقاضیان مصرفی برای خرید ملک انتخاب واحدهای مسکونی با زیربنای ۵۰ مترمربعی است اما از آنجا که تعداد فایل‌های عرضه شده در بازار با این مشخصه محدود است بخشی از تقاضای مصرفی ناگزیر به خرید آپارتمان‌های دارای بیش از ۵۰ مترمربع زیربنا(تقریبا ۶۵ تا ۷۰مترمربع) هستند از این رو حداقل قدرت وام مسکن یکم نسبت به خرید پرطرفدارترین متراژ آپارتمان مسکونی از نگاه متقاضیان مصرفی خانه‌اولی سنجیده شده است.پس از راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در خردادماه سال ۹۴، اولین گروه از متقاضیان ثبت نامی در این صندوق در سال ۹۵ با توجه به زمان سررسید یکساله سپرده‌گذاری به بازار وارد شدند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در این سال وام خرید مسکن از یک سو به دلیل عمق رکود معاملات مسکن و از سوی دیگر به دلیل برخورداری سطح قیمت مسکن از یک ثبات نسبی، طی ۵/ ۵ سال گذشته اوج قدرت در شهر تهران را داشته است.طی یک سال ۹۵، قدرت خرید وام یکم(وام ویژه خرید مسکن خانه‌‌اولی‌ها) برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در پایتخت معادل ۶/ ۳۶ درصد بود. اگرچه سال ۹۵ نقطه اوج قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن طی ۵/ ۵ سال گذشته ثبت شده است اما در مقابل تقاضای مصرفی فرصت بهره‌برداری از این سطح قدرت را پیدا نکرد.