واکاوی وام ۳۰ ساله خرید مسکن

برخی نمایندگان مجلس اخیرا دو طرح تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی ۳۰ ساله و اجاره دادن خانه‌های خالی با حکم دادستانی را ارایه کرده‌اند. طرح دوم با حدود ۳۰ امضا به هیات رییسه ارایه شده و احتمالا مهرماه سال جاری اعلام وصول خواهد شد. بر اساس طرح مذکور، سامانه‌ای ایجاد خواهد شد و مردم طبق قانون، خانه‌های خالی را گزارش و معرفی می‌کنند. پس از آن با حکم دادستانی، یک ماه به صاحب خانه مهلت داده می‌شود تا آن خانه را اجاره بدهد. در غیر این صورت کارشناس رسمی دادگستری با حکم دادستان از خانه بازدید کرده و پس از آن خانه را اجاره می‌دهد و مبلغ دریافتی را به حساب دادگستری می‌ریزد.

طرح دیگری که نمایندگان به دنبال جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ارایه کردند، پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات تا رقم ۳۰۰ میلیون تومان با مدت بازپرداخت ۳۰ ساله است. طبق نظر نمایندگان، این طرح در صورت اجرا مانع ورود دلالان و سوداگران می‌شود و تنها اجازه پرداخت به متقاضیان واقعی داده می‌شود. هم‌اکنون بالاترین رقم تسهیلات پرداختی به متقاضیان، وام ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین خانه اولی است که از طریق سپرده‌گذاری یک‌ساله انجام می‌شود. طبق محاسبات، هم‌اکنون این مبلغ حدود ۲۶ درصد یک خانه ۶۰ متری بر اساس متوسط قیمت شهر تهران را پوشش می‌دهد.

پیشنهادات اصلاحی معمولا دیر انجام می‌شود
برای واکاوی این دو پیشنهاد با دو تن از کارشناسان اقتصاد مسکن گفت‌وگو کردیم. سلمان خادم المله در این زمینه اظهار کرد: پیشنهاداتی از این دست که برای اصلاح وضعیت داده می‌شود از نظر زمانی دیر اتفاق می‌افتد. هم‌اکنون متوسط قیمت مسکن شهر تهران به متری ۷.۵ میلیون تومان رسیده است. یعنی یک خانه ۱۰۰ متری ۷۵۰ میلیون تومان قیمت دارد. برای خریدار این عدد بالاست و حتی اگر تمام مبلغ خانه را تسهیلات بدهند پرداخت اقساط سخت خواهد بود. تسهیلات باید زمانی ارایه می‌شد که قیمت مسکن از این عدد پایین‌تر قرار داشت. وی افزود: این را هم در نظر بگیریم که اقساط تسهیلات ۳۰۰ میلیون تومانی، بالاست. در شرایطی که متوسط درآمد خانوارهای تهرانی حدود چهار میلیون تومان است. پرداخت اقساط وام ۳۰۰ میلیون تومانی، سنگین است و بسیار طولانی خواهد شد. احتمال عدم وصول اقساط هم وجود دارد.

تسهیلات به تولید مسکن اختصاص یابد
همچنین مهدی روانشادنیا ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ اظهار کرد: افزایش تسهیلات از منظر اقتصاد کلان با افزایش نقدینگی و تورم، مرتبط است که باید در جایگاه خودش بررسی شود. اما در مورد بخش مسکن، افزایش وام بخش تقاضا در کوتاه مدت باعث رشد قیمت‌ها می‌شود. قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه ۶۲ درصد رشد یافته که با افزایش تسهیلات احتمال ادامه سیر صعودی قیمت‌ها وجود دارد. وی ادامه داد: به اعتقاد من بهتر است هر نوع تسهیلات و مشوقی به بخش تولید مسکن هدایت شود. در این خصوص اعطای تسهیلات به واحدهای مبتنی بر الگوی مصرف، لازم است. هم اکنون حدود ۷۰ درصد تقاضای بازار مسکن شهر تهران برای ساختمان‌های زیر ۱۰۰ متر است. در سایر شهرها نیز عمده تقاضا برای واحدهای مسکونی زیر ۵۰۰ میلیون تومان است که این الگو در اعطای تسهیلات ساخت لحاظ شود. اعطای تسهیلات به سازندگان حرفه‌ای بخش مسکن، رعایت الگوی مصرف در بخش واحدهای تولیدی و البته رعایت نکات فنی، موضوعاتی است که در سیاست‌ها باید اعمال شود.

واحدهای خالی کنونی قابلیت ورود به بازار مصرف را ندارد
روانشادنیا همچنین درباره طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی با بیان اینکه مکانیزم قهری در این خصوص جواب نمی‌دهد گفت: ابتدا لازم است تحلیل کنیم خانه‌های خالی چند گروه هستند. بخشی از آن‌ها در نقاط خوش آب و هوا مثل شمال یا مناطقی مثل کیش برای محل تفریح استفاده می‌شوند. در این زمینه می‌توان روش‌های مالکیت جدید را برای این حوزه تدوین کنیم. راه‌حل  دنیا "مالکیت زمانی" (Time Sharing) است که هر فرد مالکیت دوره‌ای از زمان را در این خانه‌ها اختیار می‌کند. به طور مثال ماه اول سال به یک نفر فروخته می‌شود و ۱۱ نفر دیگر هم ماه‌های دیگر را می‌خرند. یا اینکه هرکس می‌تواند یک هفته در سال این واحدها را خریداری کند. وی ادامه داد: بخش دوم خانه‌هایی هستند که توسط بستگان و آشنایان مورد استفاده قرار می‌گیرند ولی با توجه به اینکه معمولا وجهی بابت اجاره آنها پرداخت نمی‌شود در سامانه املاک ثبت نشده  است. گروه سوم واحدهای لوکسی هستند که توسط سازندگان ساخته شده‌اند و امکان خریدشان برای متقاضیان بخش مسکن وجود ندارد. این واحدها نیز عملا قابل عرضه به بازار نیستند؛ چرا که امکان استقرار افراد در آنها از نظر توان مالی وجود ندارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن واحدهای خالی متناسب با الگوی مصرف را اندک دانست و گفت: بخش اندکی از واحدها در متراژ الگوی مصرف هستند که به دلایل مختلف خالی مانده و با توجه به پایین بودن تعداد آنها به نظر نمی‌رسد نقش تعیین کننده‌ای در عدم تعادل بازار مسکن داشته باشند. با توجه به این چهار آیتم به اعتقاد من روش‌های قهری و تنبیهی برای ورود واحدهای مسکونی خالی به بازار مصرف، نتایج مدنظر را به دنبال نخواهد داشت. هفتم شهریورماه ۱۳۹۷ طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک که با هدف حمایت از تولید و عرضه، کاهش نوسانات بازار مسکن، جلوگیری از سوداگری و حمایت از خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف تدوین شده، با امضایِ ۱۱۷ نماینده مجلس شورای اسلامی، اعلام وصول شد.