مصوبه دولت مشکل مستاجران را حل می‌کند؟

دولت روز یکشنبه در جلسه ستاد ملی مبارزه با کرونا حداکثر میزان افزایش اجاره در تهران را ۲۵ درصد، در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و در سایر شهر‌های کشور ۱۵ درصد تعیین کرد. این مصوبه می‌گوید:
یک تمام اجاره‌نامه‌هایی که تاریخ سررسید آ‌نها فرا رسیده است پس از صدور مصوبه جدید و میزان افزایش اجاره‌بهای مصوب، خودکار تمدید می‌شوند.
دو مصوبه ابلاغ شده سقف افزایش اجاره‌بها یا رهن را در حدود سه‌هزار و ۳۰۰ شهر کشور مشخص می‌کند. به‌این ترتیب که اجاره‌بها و رهن در تهران ۲۵درصد، در هفت کلانشهر بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰درصد و در مابقی شهر‌ها تا ۱۵درصد، قانونی به‌حساب می‌آید. مشهد، اصفهان، کرج، شیراز، تبریز، قم و اهواز هفت شهری هستند که بالای یک میلیون نفر جمعیت دارند و سقف افزایش قیمت در آن‌ها بر اساس مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا ۲۰ درصد خواهد بود. به‌ جز تهران که قانون برای آن سقف افزایش ۲۵ درصدی تعیین کرده در بقیه نقاط کشور صاحبخانه‌ها نباید کرایه‌خانه را بیش از ۱۵ درصد بالا ببرند.
سه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا درباره سقف مجاز افزایش قیمت اجاره‌ها، دارای چند شرط است. مثل اینکه مستاجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد. مستاجری که موجب ضرر و زیان مالک شده مشمول این تمدید نمی‌شود. همچنین در صورتی‌ که مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد، مستاجر باید ظرف مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند. همچنین اگر مستاجر سقف اجاره تعیین شده یعنی ۲۵ درصد و ۲۰ درصد و ۱۵ درصد را قبول نکند، می‌تواند خانه را تخلیه کند.
چهار در سال ۸۸ هیات دولت وقت، مصوبه‌ای درباره الزام صدور کد رهگیری را تصویب کرد. کد رهگیری ابزاری بود برای کنترل بازار؛ هم از نظر قیمت و هم از لحاظ بورس بازی مسکن در کشور، اما دیوان عدالت اداری در سال ۹۴ یک بند این مصوبه را دارای ایراد قانونی دانست و الزام دریافت کد رهگیری را ابطال کرد، اما از روز یکشنبه و با مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا از نظر قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه‌ای حتما دوباره باید با کد رهگیری انجام شود.
پنج مصوبه تنها برای تمدید قرارداد‌ها صدق می‌کند و شامل قرارداد‌های جدید نمی‌شود. بر اساس مصوبه قرارداد‌ها به‌صورت خودکار یک سال با ارقام افزایشی جدید تمدید می‌شود و بر اساس مصوبه تا زمانی که شرایط کرونا در کشور وجود دارد ادامه خواهد داشت. در این مدت دادگاه‌ها حکم تخلیه صادر نمی‌کنند.

مصوبه دولت درباره سقف افزایش را فراموش کنیم و ببینم در کف بازار چه اتفاقاتی رخ می‌دهد؛ آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تورم اجاره‌بها در خردادماه به حدود ۲۷ درصد رسیده است. این رقم میانگین افزایش مبلغ اجاره در یک سال گذشته است و یعنی خیلی از قرارداد‌ها با افزایش بیشتر از ۲۷ درصد امضا شده‌اند. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی، افزایش مبلغ اجاره در خردادماه برای کل مناطق شهری ۳۱ درصد محاسبه شده است. این مورد تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش مبلغ اجاره برای شهر تهران را تا حدودی غیرممکن نشان می‌دهد. به خصوص اگر وضعیت بازار اجاره تابستان پارسال را هم در نظر بگیریم، شرایط کمی سخت‌تر می‌شود.از سوی دیگر گزارش مرکز آمار مربوط به تابستان سال ۹۸ نشان می‌دهد آن زمان مبلغ اجاره‌خانه در کل کشور ظرف یکسال به طور میانگین ۲۵ درصد افزایش داشته است. توجه داشته باشید که شهر‌های کوچک هم در محاسبه این رقم تاثیرگذار بودند. اگر صرفا شهر تهران را در نظر بگیریم، می‌بینیم سال گذشته مالکان تهرانی به طور میانگین ۳۱ درصد به مبلغ اجاره‌خانه‌شان اضافه کرده‌اند. بعید نیست با توجه به ادامه‌دار بودن افزایش قیمت مسکن و رسیدن آن به متری ۲۰ میلیون تومان، مالکان در حال حاضر به رقمی نزدیک به ۳۰ درصد فکر کنند.
 

خیلی از مالک‌ها چشمشان به قیمت مسکن است. وقتی ارزش خانه بالا می‌رود، کلی به مبلغ اجاره‌بها اضافه می‌کنند. نمونه این اتفاق را به وضوح می‌توان در بازار اجاره مسکن سال ۹۸ مشاهده کرد. بیایید به سال گذشته برگردیم. قیمت مسکن دو برابر شده و حالا مالکان فکر می‌کنند باید اجاره را هم دو برابر کنند. آن‌ها که می‌دانند مستاجرشان توانایی پرداخت اجاره دو برابری را ندارد، از سر لطف و با کلی انصاف به خرج دادن، اجاره‌خانه را ۵۰ درصد افزایش می‌دهند. درحالی که همین افزایش ۵۰ درصدی هم خیلی بالاتر از حد توان مستاجر‌ها است. افزایش مبلغ اجاره تابع قیمت خرید و فروش مسکن نیست، بلکه عموما باید بر اساس نرخ تورم باشد. اگر از این زاویه به ماجرا نگاه کنیم، افزایش ۲۲ درصدی اجاره‌بها منطقی به نظر می‌رسد. این رقم همان تورم نقطه به‌نقطه است که نشان می‌دهد قیمت‌ها در خردادماه امسال نسبت به خرداد پارسال چقدر افزایش پیدا کرده. از آنجایی که خیلی از مالک‌ها به اشتباه اجاره‌خانه را تابع قیمت مسکن می‌دانند، تعیین سقف اجاره‌بها توسط دولت می‌تواند به متعادل شدن بازار اجاره کمک کند تا دیگر شاهد استدلال‌های عجیب و غریب مالک‌ها نباشیم. هرچند شاید همچنان نمی‌توان به اجرایی شدن طرح تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره امیدوار بود.
 

تعیین سقف افزایش مبلغ اجاره به میزان ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در بقیه کلان‌شهر‌ها و ۱۵ درصد در بقیه شهرها، هرچند در ظاهر مناسب به‌نظر می‌رسد، ولی صرفا جنبه پیشنهاد دارد. چراکه در عمل بعید است بتوان صاحبخانه‌ها را به رعایت این سقف مجبور کرد. خیلی از قرارداد‌های اجاره به صورت غیررسمی امضا می‌شوند و هیچ کد رهگیری برای آن‌ها صادر نمی‌شود. از طرف دیگر اغلب صاحبخانه‌ها و مستاجر‌ها برای تمدید قراردادشان سراغ مشاوران املاک نمی‌روند و صرفا قرارداد قبلی را تمدید می‌کنند. حالا در این بین افزایش مبلغ اجاره‌خانه صرفا براساس توافق دو طرف تعیین می‌شود. اگر صاحبخانه کوتاه بیاید و به مبالغ کم راضی شود، باید خدا را شکر کرد، ولی اگر صاحبخانه بخواهد اجاره بیشتری بگیرد، مستاجر چاره‌ای جز تخلیه ندارد. حالا با کنار رفتن مستاجر قبلی، صاحبخانه سراغ افراد جدیدی می‌رود که اطلاعی از وضعیت اجاره سال قبل خانه ندارند و معلوم نیست در قرارداد جدید مبلغ اجاره‌خانه چقدر افزایش پیدا کند. مشابه این مورد را درباره مصوبه قبلی ستاد ملی مبارزه با کرونا هم شاهد بودیم.پیش از این ستاد مقابله با کرونا قرارداد‌های اجاره را به صورت خودکار به مدت دو ماه تمدید کرد. با این حال آنچه که در بازار شاهد بودیم، عمل نکردن صاحبخانه‌ها به این مصوبه بود. گزارش‌ها از وضعیت اجرایی شدن مصوبه تمدید قرارداد‌های اجاره نشان می‌دهد خیلی از صاحبخانه‌ها عذر مستاجرشان را بعد از پایان قرارداد خواستند و حتی صادر نشدن حکم تخلیه و رسیدگی نکردن به پرونده‌ها و دعاوی مرتبط با این قضیه توسط شورای حل اختلاف کمکی به مستاجر‌ها نکرد. چون صاحبخانه لجوج می‌تواند با قطع کردن انشعاب آب، برق و گاز یا حتی تاخیر در پس دادن پول پیش برای مستاجر دردسر درست کند.
 

طرح تعیین سقف اجاره‌بها غیر از صاحبخانه‌ها، منتقدانی هم در میان بخشی از کارشناسان اقتصادی دارد. آن‌ها که می‌گویند هرگونه اقدام قهری دولت و مداخله دستوری نتیجه عکس می‌دهد. با این حال باید بدانیم وضع قوانین دولتی برای کنترل بازار مسکن، محدود به کشور ما نیست. در حال حاضر کشور‌هایی مثل اتریش، اسپانیا، آمریکا، آلمان، بلژیک، پرتغال، دانمارک، سوئد، سوئیس، فرانسه، کانادا و نروژ مقرراتی برای کنترل سقف افزایش مبلغ اجاره‌بها دارند. با این حساب می‌توان گفت قانون تعیین سقف افزایش اجاره‌بها در بقیه کشور‌ها سابقه دارد و امکان اجرایی شدن آن شاید چندان دور از ذهن نیست. این گزارش بر خلاف کسانی که می‌گویند دولت نمی‌تواند روی قرارداد بین مالکان و مستاجران کنترل داشته باشد، نشان می‌دهد خیلی از کشور‌ها در حال کنترل مبالغ اجاره‌بها هستند.بعضی کشور‌ها علاوه بر قانون‌های معمول خود برای کنترل بازار مسکن، با توجه به شرایط ناشی از شیوع کرونا مقررات سختگیرانه‌تری برای قرارداد‌های اجاره گرفته‌اند. در استرالیا قرارداد‌های اجاره کاملا خودکار به‌مدت شش ماه تمدید شده اند. دولت نیوزلند نیز مالکان را تا شش ماه از افزایش مبلغ اجاره‌بها منع کرده و تا سه ماه امکان خاتمه قرارداد را نمی‌دهد. در اتریش قرارداد‌های اجاره تا پایان سال میلادی تمدید شده‌اند. آفریقای جنوبی این اختیار را به دادگاه‌ها داده تا اجاره‌بهای مستاجران آسیب‌دیده را کاهش دهد. همچنین در کانادا مالکان تا پایان وضعیت اضطراری حق افزایش مبلغ اجاره‌بها را ندارند.