آینده بازار مسکن چه خواهد شد؟

گروه اقتصادی: بحران مسکن و افزایش قیمت خانه و اجاره خانه باعث شده است تا تعداد زیادی از خانوارهای ایرانی به حومه شهرهای بزرگ و یا شهرهای اقماری مهاجرت کنند و این امر موجب به‌وجود آمدن مشکلاتی برای خانواده‌های ایرانی شده است.محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی در مصاحبه‌ای با خبرگزاری تسنیم در تاریخ ۱۵ خرداد گفت: «از سال ۱۳۸۵ تا سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارهای مستاجر در کشور به ۳۰ درصد و در شهر تهران به ۴۲ درصد رسیده است.»جالب‌تر اینکه، در تاریخ ۱۸ خرداد، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی به اقشار ضعیف و بدون مسکن توصیه کرده و گفته است: «تا زمانی که قیمت خانه و اجاره خانه کاهش پیدا نکند، از خرید خانه و یا اجاره خانه خودداری کنید.»از سال ۱۳۸۵ تا سال ۱۳۹۵، تعداد خانوارهای مستاجر در کشور به ۳۰ درصد و در شهر تهران به ۴۲ درصد رسیده است.یک کارشناس دولتی در مصاحبه‌ای با شبکه خبر در روز ۲۶ خرداد اعلام کرد: «در طی این چند دهه، قیمت مسکن در ایران ۱۰،۰۰۰ برابر افزایش پیدا کرده است.»وی افزود: «هر کسی که بخواهد شروع به ساخت‌وساز مسکن کند، با موانعی بر سر راهش روبه‌رو می‌شود. به‌عنوان مثال، شما به‌راحتی می‌توانید وارد جریان خرید و فروش مسکن بشوید. می‌توانید بدون پرداخت مالیات، خانه‌های زیادی را خریداری کنید و با هیچ مشکلی مواجه نشوید، اما برای ساخت‌وساز مسکن با موانع عظیمی مواجه خواهید شد.»با توجه به وضعیت اقتصاد ایران در سال‌های اخیر، شهروندان به جای شرکت در فعالیت‌های تولیدی و صنعتی، به خرید و فروش و دلالی روی آورده‌اند. از این نظر، خانه به جای اینکه کالای مصرفی باشد، به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.در همین حال، دلالان بخش مسکن در حالی که بسیاری از مردم فاقد مسکن هستند، به سودهای کلانی دست پیدا می‌کنند.خبرگزاری فارس به نقل از محمدرضا پورابراهیمی، رئیس سابق کمیسیون اقتصادی مجلس در تاریخ ۲۹ خرداد نوشت: «امروزه، با احتکار مسکن روبه‌رو هستیم و حدود دو میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و بر اساس اطلاعات به‌دست‌آمده، این آمار در حال افزایش است. این بدین معنی است که خانه‌ها از کالای مصرفی به کالای لوکس تبدیل شده‌اند، و در بخش خودرو هم شاهد همین اتفاق هستیم.»در طی این چند دهه، قیمت مسکن در ایران ۱۰،۰۰۰ برابر افزایش پیدا کرده است.

تاثیر شرایط اقتصادی بر قیمت خانه و اجاره خانه
همچنین، وضعیت اقتصادی کشور و افزایش نرخ تورم، دلیل دیگری برای افزایش قیمت خانه و اجاره خانه است. در ۲۰ سال گذشته، نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با تورم عمومی دو برابر شده و این وضعیت همچنان ادامه دارد.اسلامی در ۱ اسفند ۱۳۹۸ در مصاحبه‌ای با اقتصادآنلاین گفت: «خانوارهای مستاجر بیش از ۸۰ درصد درآمد ماهانه خود را صرف اجاره خانه می‌کنند.» بنابراین، مسکن گران‌قیمت و افزایش مداوم اجاره خانه بسیاری از مردم، به‌ویژه اقشار ضعیف و متوسط را به سمت شرایط سخت‌تر اقتصادی هل می‌دهد.یکی از کارگران در مصاحبه با شبکه تلویزیونی خبر در ۲۲ خرداد گفت: «من یک کارگر ساده هستم و ماهی ۱.۵ تا ۱.۸ حقوق می‌گیرم. چطور می‌توانم پول پیش چند ده میلیونی برای اجاره خانه را فراهم کنم؟»مسکن گران‌قیمت و افزایش مداوم اجاره خانه بسیاری از مردم، به‌ویژه اقشار ضعیف و متوسط را به سمت شرایط سخت‌تر اقتصادی هل می‌دهد.

نقش دولت در قیمت خانه و اجاره خانه
با توجه به شرایط اقتصادی کشور، رئیس‌جمهور حسن روحانی، بار دیگر وعده‌های خود در زمینه بخش مسکن را تکرار کرد. اظهارات او از شبکه خبر پخش شد. در این اظهارات بیان شد: «از آغاز دولت یازدهم تا کنون، نزدیک به ۱.۳ میلیون واحد مسکونی ساخته و به مردم تحویل داده شده است. در دولت دوازدهم، وزیر راه و شهرسازی ما قول داد که تا پایان دولت دوازدهم، یک میلیون واحد مسکونی به مردم تحویل داده شود.»واقعیت این است که بر اساس اظهارات رئیس‌جمهور نباید بحران مسکن در کشور وجود داشته باشد. با این حال، علاوه بر قیمت خانه و اجاره خانه، قیمت کالاهای ضروری و مصرفی نیز روزبه‌روز افزایش پیدا می‌کند.افزایش قیمت خانه و اجاره خانه در حالی رخ می‌دهد که ویروس کرونا (کووید ۱۹) در کشور شیوع پیدا کرده و بخشی از مردم شغل خود را از دست داده‌اند و یا در معرض خطر بیکاری قرار دارند.روزنامه رسالت در ۵ خرداد نوشت: «در چنین شرایطی اقشار متوسط و ضعیف جامعه نمی‌توانند با پس‌انداز بخشی از درآمد و صرفه‌جویی در هزینه‌ها صاحب خانه شوند. این یک واقعیت است. حتی بعد از چهل سال، یک زوج که درآمدی بالای ۸ میلیون دارند هم نمی‌توانند صاحب خانه شوند. با این وجود، با ادامه تورم، نه‌تنها در چهل سال بلکه در ۱۰۰ سال آینده هم نمی‌توانند خانه‌ای خریداری کنند. رویای غیرممکنی است. در حالی که بسیاری از افراد دیگر توان پرداخت اجاره خانه را ندارند و در حال مهاجرت از شهر تهران به حومه هستند، چه برسد به اینکه صاحب خانه شوند.»

آینده قیمت خانه و اجاره خانه از نگاه کارشناسان
خرداد ماه ۹۹ – پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹- منصور غیبی – کارشناس بازار مسکن: «قیمت مسکن علاوه بر قیمت دلار و سکه، به مراودات بین‌المللی نیز ارتباط دارد. اگر این شاخص‌ها متعادل باشند قیمت مسکن تا پایان تابستان ثابت خواهد ماند.»خرداد ماه ۹۹ – پیش بینی نرخ اجاره‌بها مسکن در سال ۹۹ – حسام عقبایی – نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران: «پیش‌بینی من این است که حداقل تا شهریور ماه قیمت‌ها به روند افزایشی خود ادامه دهند و این افزایش قیمت در شهرهای بزرگ حداکثر به اندازه نرخ تورم خواهد بود.»خرداد ماه ۹۹ – مهدی سلطان‌محمدی – کارشناس بازار مسکن: «پیش‌بینی‌ها این است که رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ به اندازه سال‌های ۹۷ و ۹۸ نخواهد بود و نهایت رشد قیمت در سال جاری معادل نرخ تورم عمومی است؛ چرا که تقاضای مصرفی ضعیف شده و به همین دلیل ظرفیتی در بازار مسکن وجود ندارد.»اردیبهشت ماه ۹۹ – مهدی روانشادنیا – کارشناس بازار مسکن: «از ابتدای سال ۱۳۹۹ یکی از کم‌تحرک‌ترین بازارها نسبت به بازارهای ارز، بورس و طلا، بازار مسکن بوده و صرف‌نظر از قیمت‌های کاذبی که بعضا ارائه می‌شود، رشد قابل ملاحظه‌ای را در قیمت مسکن نمی‌بینیم.»اردیبهشت ماه ۹۹ – پیش‌بینی معاون وزیر راه از بازار مسکن – محمود محمودزاده – معاون وزیر راه و شهرسازی: «اگر بازار مسکن به‌طور منفرد مورد مطالعه قرار گیرد، هیچ دلیلی برای افزایش قیمت مسکن به‌صورت ویژه در بهار امسال وجود ندارد. به‌خصوص که سرمایه‌گذاری بزرگی شده و ساخت تعداد زیادی واحد مسکونی در دست اقدام است.»اردیبهشت ماه ۹۹ – پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن به دلیل کرونا – محمدرضا رضایی کوچی – رئیس کمیسیون عمران مجلس: «با توجه به رشد چشمگیر قیمت‌ها در حوزه مسکن، نمی‌توان آینده خوبی را برای این بازار تصور کرد.»اردیبهشت ماه ۹۹ – حسام عقبایی – نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک استان تهران: «بسیاری از افرادی که در بهمن سال گذشته قصد خرید و فروش مسکن را داشتند اما به دلیل شیوع ویروس کرونا تا اطلاع ثانوی دست نگه داشتند به نظر می‌رسد که از اردیبهشت وارد این بازار شوند، به همین منظور در آینده نزدیک شاهد رونق گرفتن معاملات مسکن خواهیم بود.»فروردین ماه ۹۹ – اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۹ افزایشی می‌شود؟ – ۲۰ کارشناس بازار مسکن: «نتایج به‌دست‌آمده از مجموعه پاسخ‌ها و کامنت‌های شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نشان می‌دهد رکود سال گذشته بازار مسکن، امسال نیز ادامه پیدا می‌کند؛ اما تفاوت‌هایی بین رکود معاملات خرید آپارتمان و رکود ساخت‌و‌ساز وجود دارد.»فروردین ماه ۹۹ – سیدمحمد مرتضوی – عضو هیات‌رئیسه کانون انبوه‌سازان: «با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن‌آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی آن، افزایش قیمت مسکن در سال جاری محتمل است.»فروردین ماه ۹۹ – پیش‌بینی کاهش قیمت واقعی مسکن در سال ۹۹ – ۷ نفر از کارشناسان بازار مسکن: «کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند با توجه به توقف خرید و فروش در بازار مسکن به دلیل شیوع بیماری کرونا، احتمالا قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد.»فروردین ماه ۹۹ – زمان ثبت نام مسکن ملی در استان تهران و شهرهای جدید – محمود محمودزاده – معاون وزیر راه و شهرسازی: «بازار مسکن امسال بازاری آرام و بدون نوسان خواهد بود، گفت: بازار مسکن تحت تاثیر بازارهای موازی از جمله ارز، سکه و طلا قرار دارد.»

در آرزوی خانه ارزان
هیچ احتمالی در مورد کاهش قیمت خانه وجود ندارد. حتی در مورد کاهش سرعت رشد قیمت خانه هم گزینه‌ جدی مطرح نشده است. به‌خصوص اینکه محاسبات نشان می‌دهد قیمت تمام نهاده‌های تولید با رشدی بین ۳۰ تا ۵۶ درصدی مواجه بوده‌ است.هم‌زمان پیش‌بینی می شود نرخ تورم طی ماه‌های آینده و برخلاف اظهارنظرهای سیاسی رئیس کل بانک مرکزی کاهش نداشته باشد.تنها طی ماه‌های آینده و به دلیل تحرکات سیاسی چهره‌های تکنوکرات و مدیران ارشد کشور برای حضور در انتخابات ریاست جمهوری، انواع نقل قول‌های رسانه‌ای در مورد آینده قیمت‌‌ها و احتمال کاهش تورم صورت گیرد ولی هیچ‌کدام از این نظرات در وضعیت واقعی اقتصاد ایران انعکاس نمی‌یابد.