تاریخ انتشار : ۱۳۹۹/۰۶/۱۹ ساعت ۰۸:۳۸
کد مطلب : ۲۳۰۷۶۳
تورم، ارزش پول رهن خانه را می‌بلعد
گروه اقتصادی: روزنامه اعتماد نوشت: «پول رهن خانه‌اي كه دو سال پيش پرداخت كرده‌ام اگر امروز از صاحبخانه بگيرم به خاطر افزايش تورم ديگر ارزش دو سال پيش را ندارد.چرا قانوني تصويب نمي‌شود تا براساس نرخ روز اين پول رهن محاسبه شود تا مساجران هم در اين وضعيت اقتصادي سخت كمتر آسيب ببينند؟» اينها صحبت‌هاي فردي است كه مهلت اجاره خانه‌اش سر آمده و قصد جابه‌جايي دارد، اما از رشد افسارگسيخته تورم و كاهش ارزش سرمايه‌اش طي دو سال گذشته شكايت دارد و مي‌گويد با مقدار پولي كه دو سال پيش به عنوان رهن خانه به صاحبخانه داده است ديگر نمي‌تواند خانه جديدي را با همان شرايط و ويژگي‌ها اجاره كند. اين روند هر سال ادامه دارد. پولي به عنوان «رهن» يك خانه نصيب صاحبخانه مي‌شود؛ سال آينده باتوجه به تورم موجود، اين پول ارزش قبلي را ندارد يا بايد به خانه كوچك‌تري در محله‌اي ديگر و با امكانات كمتر بسنده كرد يا اينكه پول را بيشتر كرد، آن‌هم در زمانه ركود و تورم كه سختي‌هاي شغلي خود را دارد.از دو سال پيش به اين طرف، نوسان‌هاي نرخ ارز و افزايش تورم هم قيمت ملك را در ارقام نجومي بالا برده و به تناسب آن، شرايط رهن و اجاره نيز به‌هم ريخته است. از ابتداي امسال، شيوع ويروس كرونا و به‌هم‌ريختگي بازارها، اين وضعيت را بحراني‌تر كرده است. دولت براي حمايت از مستاجران، دست به اجراي قانون «سقف افزايش اجاره مسكن» زد و امسال به دليل شيوع بيماري كرونا، سياست‌هايي از سوي ستاد ملي كرونا پيش‌بيني شد كه كمترين جابه‌جايي‌ها رخ دهد و بيشتر مستاجران با افزايشي بين 20 تا 25درصد قراردادهاي خود را تمديد كنند، اما گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه صاحبخانه‌ها، بي‌اعتنا به اين قانون به سقف افزايش قيمت و تمديد اجاره چندان پايبند نبوده‌اند.هر چند اين تصميم بر جو رواني بازار تاثير گذاشته و در كوتاه‌مدت ترمز افزايش بي‌قاعده نرخ اجاره‌بها را كشيد و قانون نيز پشت مستاجراني آمد كه قصد داشتند درصورت افزايش سقف تعيين شده (25درصد) قراردادهاي خود را تمديد كنند. با اين حال، بلعيده شدن پول رهن خانه با تورم موجود، چالش بزرگي است كه مستاجران به صورت مزمن با آن درگير بوده‌اند و امسال به دليل شوك‌هاي قيمتي در بيشتر بازارها، اين چالش به‌شدت پررنگ‌تر شده است.
آيا مي‌توان پول رهن را براساس نرخ روز محاسبه كرد؟
بيت‌الله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن به خبرنگار اعتماد مي‌گويد: در يك اقتصاد سالم، امكان محاسبه پول رهن يك خانه، منطقي و قابل قبول است، اما در ايران نه چنين قانوني تاكنون داشته‌ايم و نه خواهيم داشت كه پول رهن خانه براساس نرخ روز محاسبه شود، زيرا با اين اقدام كل سياست بانك‌ها هم زير سوال مي‌رود.
اين كارشناس مسكن ادامه مي‌دهد: البته در هيچ جاي دنيا هم قانون به اين صورت نيست و اين موضوع به ارزش پول ملي برمي‌گردد، مي‌توان قرارداد اجاره مسكن را با رضايت طرفين (مستاجر و موجر) براساس دلار يا سكه منعقد كرد تا در زمان تخليه مستاجر از كاهش ارزش سرمايه‌اش شكايت نداشته باشد هرچند اين موضوع هم مشكلات خودش را دارد.ستاريان ادامه مي‌دهد: اگر معاملات را براساس مسكوكات و ارزهاي رايج انجام دهند كه همسو با تورم رشد مي‌كنند در اصل اعتبار پول ملي را زير سوال مي‌برند و معاملات براساس تومان يا ريال به حاشيه مي‌رود هر چند اين اقدام مي‌تواند جايگزين خوبي براي مستاجران باشد اما صاحبخانه‌ها اكثرا به اين نوع از قراردادها رضايت نمي‌دهند.ستاريان مي‌گويد: معمولا موجرها با دريافت پول پيش خانه از مستاجرها اين مبلغ را يا در بازار سرمايه‌گذاري مي‌كنند و به كار توليدي مي‌پردازند تا سود بيشتري نصيب‌شان شود يا در بانك‌ها سپرده‌گذاري مي‌كنند و بانك هم براساس نرخ سود اعلام شده ماهيانه مبلغي را به اين افراد مي‌پردازد. البته در مدتي كه صاحبخانه هم اين پول را در بانك سپرده‌گذاري مي‌كند در اصل ارزش آن هم كم مي‌شود و تورم براي او هم محاسبه نخواهد شد.اين كارشناس مسكن معتقد است؛ اقتصاد كشور اقتصادي بيمار است و در يك اقتصاد بيمار نمي‌توان انتظار منطقي بودن فعاليت‌ها را داشت.
دوگانگي اقتصاد در ايران
او ادامه مي‌دهد: بخش بزرگي از اقتصاد ايران دولتي است و بخش ديگر خصوصي، در بخش دولتي اقتصاد همه منابع در اختيار دولت است و بر همه آنها نظارت مي‌كند اما در بخش اقتصاد خصوصي كه حوزه مسكن و صنعت ساختمان نيز در اين بخش قرار دارد رويكرد سرمايه‌داري و كاپيتاليستي حاكم است.ستاريان مي‌گويد: در كشورهاي سوسياليستي مالكيت خصوصي معنا ندارد و همه منابع در دست دولت است اما در ايران اين حق مالكيت براي افراد وجود دارد كه ملك داشته باشند و مردم خودشان حق دارند در مورد آن تصميم بگيرند.
فاصله بهاي مسكن و درآمدها به شدت زياد است
كمال اطهاري، پژوهشگر اقتصاد توسعه نيز در اين باره به خبرنگار اعتماد مي‌گويد: وضعيت اقتصادي كنوني درهم ريخته است و براي پاسخ به خواسته مستاجران و حفظ ارزش پول آنها هم هيچ اقدام موثري نمي‌توان انجام داد. او ادامه مي‌دهد: فاصله بين بهاي مسكن و رانت‌هايي كه در اين زمينه وجود دارد با درآمد خانوار به قدري زياد است كه به نظر مي‌رسد تمامي داروهايي هم كه از مسوولان تجويز مي‌شود به صورت مقطعي درد را تسكين مي‌دهد اما راه‌حل درستي براي درمان اين بيماري مزمن در دست نيست.اطهاري با ابراز تاسف از اين وضعيت مي‌گويد: تنها مي‌توان گفت براي هر اقدامي در اين بخش خيلي دير شده و اين سيستم به شدت ناكارآمد امروز در كوچه بن‌بست گير افتاده است. در طول ۲۷ سال گذشته كه آمارهاي منظم بخش مسكن ارايه شده، ميانگين تورم عمومي ساليانه ابن بخش ۱۹.۵درصد، متوسط رشد ساليانه قيمت مسكن ۲۴درصد و ميانگين رشد اجاره‌بها ۲۱.۵درصد بوده است. اعداد مذكور توضيح مي‌دهد كه ۸۰درصد افزايش قيمت مسكن به تورم عمومي بستگي دارد كه اگر كنترل شود رشد قيمت مسكن نيز كنترل خواهد شد. اخيرا بانك مركزي در گزارشي از افزايش ۱۰،۵درصدي قيمت مسكن در مرداد ۹۹ در تهران نسبت به تير امسال خبر داده و اعلام كرده است؛ متوسط قيمت مسكن هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني ۲۳،۱ ميليون تومان شده است.
تورم اجاره مسكن چقدر است؟
در آخرين گزارش بانك مركزي درباره شاخص اجاره مسكن در شهر تهران و در كل مناطق شهري در مرداد ماه سال ۹۹ نشان‌دهنده رشد به ترتيب معادل ۲۷،۴ و ۳۰،۶درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل است. بنا به گزارش بانك مركزي، بازار مسكن در طول چند ماه گذشته روند پرالتهابي را طي كرده و رشد ماهانه قيمت مسكن در شهر تهران طي ارديبهشت تا مرداد سال جاري ارقام بالايي را تجربه كرده بود. اين وضعيت در حالي شكل گرفته كه بازار مسكن دچار ركود تورمي است و به گفته وزير راه، مسكن و شهرسازي، ميزان معاملات در بازار مسكن نسبت به سال گذشته ۷۰ الي ۸۰درصد كاهش يافته است. بيش از ۶۰درصد واحدهايي كه در ارديبهشت و خرداد ماه معامله شده‌اند، واحدهاي بزرگ با متراژ بيش از ۱۶۰ تا 180 متر بوده‌اند و اين امر نشان‌دهنده آن است كه پول‌هاي سفته‌بازي و سوداگرانه براي سرمايه‌گذاري وارد بازار مسكن شده‌اند.تبديل شدن مسكن از يك كالاي مصرفي به يك كالاي سرمايهاي مهم‌ترين پيامد روندهاي طي شده در بازار مسكن در ايران بوده است. سرمايه از بخش مولد صنعتي و كشاورزي، به دلالي و سوداگري در زمين و مسكن ميل پيدا مي‌كند و ضمن افزايش تقاضاي كاذب زمين و مسكن به افزايش قيمت آنها و اجارهبهايشان انجاميده است. افزايش شديد شكاف طبقاتي، بروز احساس ناامني اجتماعي در ميان اقشار وسيعي از جامعه، گسترش بدمسكني و افزايش روزافزون خانه‌هاي اشتراكي و ماشين خوابي و پشت‌بام فروشي از بحران‌هاي اين روزهاي بخش مسكن است.
آيا مي‌توان پول رهن را براساس نرخ روز محاسبه كرد؟
بيت‌الله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن به خبرنگار اعتماد مي‌گويد: در يك اقتصاد سالم، امكان محاسبه پول رهن يك خانه، منطقي و قابل قبول است، اما در ايران نه چنين قانوني تاكنون داشته‌ايم و نه خواهيم داشت كه پول رهن خانه براساس نرخ روز محاسبه شود، زيرا با اين اقدام كل سياست بانك‌ها هم زير سوال مي‌رود.
اين كارشناس مسكن ادامه مي‌دهد: البته در هيچ جاي دنيا هم قانون به اين صورت نيست و اين موضوع به ارزش پول ملي برمي‌گردد، مي‌توان قرارداد اجاره مسكن را با رضايت طرفين (مستاجر و موجر) براساس دلار يا سكه منعقد كرد تا در زمان تخليه مستاجر از كاهش ارزش سرمايه‌اش شكايت نداشته باشد هرچند اين موضوع هم مشكلات خودش را دارد.ستاريان ادامه مي‌دهد: اگر معاملات را براساس مسكوكات و ارزهاي رايج انجام دهند كه همسو با تورم رشد مي‌كنند در اصل اعتبار پول ملي را زير سوال مي‌برند و معاملات براساس تومان يا ريال به حاشيه مي‌رود هر چند اين اقدام مي‌تواند جايگزين خوبي براي مستاجران باشد اما صاحبخانه‌ها اكثرا به اين نوع از قراردادها رضايت نمي‌دهند.ستاريان مي‌گويد: معمولا موجرها با دريافت پول پيش خانه از مستاجرها اين مبلغ را يا در بازار سرمايه‌گذاري مي‌كنند و به كار توليدي مي‌پردازند تا سود بيشتري نصيب‌شان شود يا در بانك‌ها سپرده‌گذاري مي‌كنند و بانك هم براساس نرخ سود اعلام شده ماهيانه مبلغي را به اين افراد مي‌پردازد. البته در مدتي كه صاحبخانه هم اين پول را در بانك سپرده‌گذاري مي‌كند در اصل ارزش آن هم كم مي‌شود و تورم براي او هم محاسبه نخواهد شد.اين كارشناس مسكن معتقد است؛ اقتصاد كشور اقتصادي بيمار است و در يك اقتصاد بيمار نمي‌توان انتظار منطقي بودن فعاليت‌ها را داشت.
دوگانگي اقتصاد در ايران
او ادامه مي‌دهد: بخش بزرگي از اقتصاد ايران دولتي است و بخش ديگر خصوصي، در بخش دولتي اقتصاد همه منابع در اختيار دولت است و بر همه آنها نظارت مي‌كند اما در بخش اقتصاد خصوصي كه حوزه مسكن و صنعت ساختمان نيز در اين بخش قرار دارد رويكرد سرمايه‌داري و كاپيتاليستي حاكم است.ستاريان مي‌گويد: در كشورهاي سوسياليستي مالكيت خصوصي معنا ندارد و همه منابع در دست دولت است اما در ايران اين حق مالكيت براي افراد وجود دارد كه ملك داشته باشند و مردم خودشان حق دارند در مورد آن تصميم بگيرند.
فاصله بهاي مسكن و درآمدها به شدت زياد است
كمال اطهاري، پژوهشگر اقتصاد توسعه نيز در اين باره به خبرنگار اعتماد مي‌گويد: وضعيت اقتصادي كنوني درهم ريخته است و براي پاسخ به خواسته مستاجران و حفظ ارزش پول آنها هم هيچ اقدام موثري نمي‌توان انجام داد. او ادامه مي‌دهد: فاصله بين بهاي مسكن و رانت‌هايي كه در اين زمينه وجود دارد با درآمد خانوار به قدري زياد است كه به نظر مي‌رسد تمامي داروهايي هم كه از مسوولان تجويز مي‌شود به صورت مقطعي درد را تسكين مي‌دهد اما راه‌حل درستي براي درمان اين بيماري مزمن در دست نيست.اطهاري با ابراز تاسف از اين وضعيت مي‌گويد: تنها مي‌توان گفت براي هر اقدامي در اين بخش خيلي دير شده و اين سيستم به شدت ناكارآمد امروز در كوچه بن‌بست گير افتاده است. در طول ۲۷ سال گذشته كه آمارهاي منظم بخش مسكن ارايه شده، ميانگين تورم عمومي ساليانه ابن بخش ۱۹.۵درصد، متوسط رشد ساليانه قيمت مسكن ۲۴درصد و ميانگين رشد اجاره‌بها ۲۱.۵درصد بوده است. اعداد مذكور توضيح مي‌دهد كه ۸۰درصد افزايش قيمت مسكن به تورم عمومي بستگي دارد كه اگر كنترل شود رشد قيمت مسكن نيز كنترل خواهد شد. اخيرا بانك مركزي در گزارشي از افزايش ۱۰،۵درصدي قيمت مسكن در مرداد ۹۹ در تهران نسبت به تير امسال خبر داده و اعلام كرده است؛ متوسط قيمت مسكن هر مترمربع زيربناي واحد مسكوني ۲۳،۱ ميليون تومان شده است.
تورم اجاره مسكن چقدر است؟
در آخرين گزارش بانك مركزي درباره شاخص اجاره مسكن در شهر تهران و در كل مناطق شهري در مرداد ماه سال ۹۹ نشان‌دهنده رشد به ترتيب معادل ۲۷،۴ و ۳۰،۶درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل است. بنا به گزارش بانك مركزي، بازار مسكن در طول چند ماه گذشته روند پرالتهابي را طي كرده و رشد ماهانه قيمت مسكن در شهر تهران طي ارديبهشت تا مرداد سال جاري ارقام بالايي را تجربه كرده بود. اين وضعيت در حالي شكل گرفته كه بازار مسكن دچار ركود تورمي است و به گفته وزير راه، مسكن و شهرسازي، ميزان معاملات در بازار مسكن نسبت به سال گذشته ۷۰ الي ۸۰درصد كاهش يافته است. بيش از ۶۰درصد واحدهايي كه در ارديبهشت و خرداد ماه معامله شده‌اند، واحدهاي بزرگ با متراژ بيش از ۱۶۰ تا 180 متر بوده‌اند و اين امر نشان‌دهنده آن است كه پول‌هاي سفته‌بازي و سوداگرانه براي سرمايه‌گذاري وارد بازار مسكن شده‌اند.تبديل شدن مسكن از يك كالاي مصرفي به يك كالاي سرمايهاي مهم‌ترين پيامد روندهاي طي شده در بازار مسكن در ايران بوده است. سرمايه از بخش مولد صنعتي و كشاورزي، به دلالي و سوداگري در زمين و مسكن ميل پيدا مي‌كند و ضمن افزايش تقاضاي كاذب زمين و مسكن به افزايش قيمت آنها و اجارهبهايشان انجاميده است. افزايش شديد شكاف طبقاتي، بروز احساس ناامني اجتماعي در ميان اقشار وسيعي از جامعه، گسترش بدمسكني و افزايش روزافزون خانه‌هاي اشتراكي و ماشين خوابي و پشت‌بام فروشي از بحران‌هاي اين روزهاي بخش مسكن است.
