رکود بی سابقه ساخت و ساز مسکن در تهران

گروه اقتصادی: بدترین سال ساخت‌وساز در تهران، امسال به ثبت می‌رسد. آمار رسمی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت نشان می‌دهد، روند عرضه طی ۱۱ ماه اول امسال به گونه‌ای بوده که بسیار بعید است تعداد کل آپارتمان‌های جدید در سال ۹۹ به «کف عرضه در بازه زمانی ۱۶ سال گذشته» برسد.پیش‌تر، شدیدترین رکود ساختمانی، در سال ۹۴ با تیراژ ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد رقم خورده بود. اما به احتمال زیاد، تیراژ عرضه مسکن در تهران ۹۹ پایین‌تر از ۵۵ هزار واحد خواهد شد.  احتمالات موجود درخصوص روند ساخت وساز در موعد زمانی محدود باقی‌مانده تا پایان سال از پیش‌بینی ثبت رکورد ۱۶ ساله رکود ساختمانی در شهر تهران طی سال ۹۹ خبر می‌دهد. بررسی‌های دنیای‌اقتصاد با استناد به آمار ۱۶ ساله ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد به احتمال زیاد و با توجه به میزان ساخت وساز‌های شهر تهران در ۱۱ ماه اول سال جاری و فاصله آن با کف تیراژ ساختمانی در این بازه زمانی، به احتمال زیاد سال ۹۹، رکورددار رکود ساختمانی از ابتدای سال ۸۳ تاکنون خواهد بود.

براساس آمار‌های رسمی، طی ۱۶ سال اخیر یعنی از ابتدای سال ۸۳ تا انتهای سال ۹۸ در هر سال به طور میانگین ۱۲۶ هزار و ۵۳۶ واحد مسکونی در پایتخت مجوز ساخت یا پروانه ساختمانی دریافت کرده و فرآیند ساخت آن وارد پروسه اجرا شد. بیشترین تیراژ سالانه ساخت مسکن در تهران براساس تعداد واحد‌های مسکونی که برای ساخت پروانه دریافت کردند مربوط به سال ۹۱ بود که در این سال مجموعا ۲۵۳ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرد. سال ۹۱ به لحاظ میزان ساخت وساز در شهر تهران به سال سونامی ساخت مسکن معروف شد. کمترین تیراژ ساختمانی در ۱۶ سال اخیر نیز مربوط به سال ۹۴ بود که در این سال تحت تاثیر رکود شدید در فعالیت‌های سازنده‌های مسکن، تنها ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران، پروانه ساخت دریافت کردند.
این در حالی است که در ۱۱ ماه ابتدایی سال جاری، یعنی فاصله زمانی ابتدای فروردین تا پایان بهمن امسال نیز مجموعا ۴۷ هزار واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند.در واقع به طور متوسط در سال جاری در هر ماه تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساخت وساز گرفته‌اند.

 رکود ساختمانی در تهران رکورد زد
کمترین تیراژ ساختمانی در شهر تهران در حالی در سال ۹۴ معادل ساخت ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رقم خورده است که در ۱۱ماه ابتدای سال جاری مجموعا ۴۷ هزار واحد مسکونی در پایتخت پروانه ساخت دریافت کرده‌اند. این موضوع نشان می‌دهد در صورتی سال ۹۹ رکورد ۱۶ ساله رکود ساختمانی در شهر تهران را نخواهد شکست که حداقل در اسفندماه امسال ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی دیگر پروانه ساختمانی دریافت کرده و عملیات ساخت آن‌ها رسما آغاز شود.

این در حالی است که از ابتدای امسال تاکنون در هر ماه به طور متوسط تنها حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در تهران مجوز ساخت دریافت کرده است که شروع به ساخت بیش از ۱۸ هزار واحد مسکونی تنها در فاصله یک ماه آن‌هم ماه پایانی سال جاری، بسیار بعید به نظر می‌رسد. در سال ۹۸ نیز مجموعا ۶۶ هزار واحد مسکونی در تهران پروانه ساختمانی دریافت کرد. این موضوع نشان می‌دهد در این سال نیز در هر ماه به طور متوسط حدود ۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت دریافت کرده است. در سال ۹۷ نیز در هر ماه به طور متوسط حدود ۶ هزار واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرده و عملیات ساختمانی آن‌ها آغاز شد. به این ترتیب، رسیدن تیراژ ساختمانی در مقطع زمانی فعلی به ۱۸ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی تنها در یک ماه، امری بسیار بعید به نظر می‌رسد. از این رو، از هم‌اکنون و قبل از اعلام آمار رسمی مربوط به تیراژ ساختمانی شهر تهران در سال ۹۹، به نظر می‌رسد امسال، سال رکوردشکنی رکود ساختمانی از سال ۸۳ تاکنون باشد.

این در حالی است که نیازسنجی‌های صورت گرفته در خصوص کف حداقلی نیاز شهر تهران به ساخت‌وساز‌های جدید در هر سال نشان می‌دهد، در هر سال دست‌کم باید ۹۵ هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شود. یعنی لازم است در هر سال دست‌کم ۹۵ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت وساز دریافت کرده و سالانه معادل همین میزان واحد مسکونی تازه‌ساز به بازار مسکن پایتخت عرضه شود تا در کنار عرضه سایر واحد‌های مسکونی، نیاز بازار مسکن به واحد‌های مسکونی نوساز تامین شود.

این در حالی است که از سال ۹۴ تاکنون، در هرسال کمتر از کف حداقلی نیاز به ساخت وساز جدید در شهر تهران تامین شده است. یعنی از سال ۹۴ تاکنون-طی ۶ سال اخیر- همواره تیراژ ساختمانی شهر تهران کمتر از ۹۵ هزار واحد مسکونی بوده است. این موضوع معضل کمبود عرضه جدید به بازار مسکن را در سال‌های اخیر به دنبال داشته است. کمبود عرضه مسکن یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید جهش قیمت و التهاب در بازار معاملات واحد‌های مسکونی شهر تهران در دوره اخیر جهش قیمت در معاملات ملکی است.

این در حالی است که هم‌اکنون بازار معاملات مسکن شهر تهران با معضل کمبود عرضه واحد‌های مسکونی نوساز و تازه‌ساز مواجه است. در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیت غیررکودی قرار داشته باشد دست کم در هر ماه باید ۱۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت برسد. این در حالی است که در شرایط عادی معمولا حدود نیمی از معاملات خرید مسکن از بازار واحد‌های مسکونی نوساز انجام می‌شود. این موضوع به آن معنی است که در هر ماه در شرایط غیررکودی حجمی معادل حدود ۵ هزار واحد مسکونی نوساز باید برای عرضه و خرید و فروش در بازار معاملات ملک وجود داشته باشد تا پاسخگوی نیاز موجود در این زمینه باشد.

طبیعی است در دوره‌های رونق معاملات مسکن که تعداد معاملات خرید واحد‌های مسکونی بیش از ۱۰ هزار فقره در ماه است، به طور قطع تعداد واحد‌های مسکونی نوساز برای خرید وفروش در بازار مسکن پایتخت افزایش می‌یابد و معادل ۵۰ درصد کل معاملات خرید مسکن است. این در حالی است که در سال ۹۹ به طور متوسط در هر ماه حدود ۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی نوساز مجوز ساخت دریافت کردند. این میزان از نصف نیاز بازار معاملات شهر تهران به عرضه واحد‌های مسکونی نوساز در یک ماه که بازار معاملات مسکن در شرایط عادی قرار داشته باشد کمتر است.شرایط موجود نشان می‌دهد حتی این میزان نیز به‌طور کامل و در موعد زمانی تعیین‌شده ساخته و تکمیل نمی‌شوند تا به بازار عرضه شوند بلکه همواره بخشی از این واحد‌ها نیمه‌کاره مانده و عرضه آن‌ها به بازار با تاخیر انجام می‌شود و بنابراین حتی همین میزان واحد نوساز نیز در زمان مناسب به بازار عرضه نخواهد شد.