تاریخ انتشار : ۱۴۰۰/۰۷/۲۵ ساعت ۰۹:۴۱
کد مطلب : ۲۹۹۶۶۸
بازآفرینی بافت فرسوده با مسکن دولتی
گروه اقتصادی: پیچیدگی و هزینه فرایند بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری ده‌ها سال است که همه برنامه‌های تدوین شده برای این حوزه را ناکام یا عقیم کرده است. اما به‌نظر می‌رسد با جانمایی پروژه‌های قانون جهش تولید مسکن در مناطق هدف بازآفرینی، می‌توان تولید مسکن و بازآفرینی شهری را در یک مسیر پیش برد تا هم خطر و آفت بافت‌های آسیب‌پذیر شهری مرتفع شود و هم مسکن احداث شده در متن شهر به حل واقعی مشکل مسکن و کارآمدسازی بازار کمک کند.
در سه دهه اخیر، همواره در برنامه‌های توسعه نگاه ویژه‌ای به بازآفرینی شهری و اصلاح بافت‌های ناکارآمد شهری وجود داشته و هر بار برآورد سیاستگذاران این بوده که مشکلات بافت‌های فرسوده در یک چشم‌انداز پنج تا ده‌ساله برطرف می‌شود اما در عمل، به دلایل مختلف نظیر بار مالی اصلاح بافت‌ها، اختلاف‌نظر ذینفعان، تضاد دیدگاه متولیان و... هیچ‌گاه اهداف قانونگذار و سیاستگذار محقق نشده است. حالا در شرایطی که دولت به پشتوانه قانون مجلس، برای ساخت ۴ میلیون مسکن جدید در ۴ سال برنامه‌ریزی می‌کند، شهردار تهران پیشنهاد می‌کند برای ساخت‌وساز مسکن در تهران به ظرفیت ۴ هزار و ۵۶۰ هکتار بافت فرسوده و ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار در پایتخت برای احداث مسکن متناسب با نیاز متقاضیان و شهر نگاه ویژه‌ای شود.
نقشه بافت‌های فرسوده
براساس آخرین برآوردهای وزارت راه و شهرسازی، ۲ هزار و ۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر در فهرست بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارند و این مناطق با مساحت ۱۴۱ هزار هکتاری، ۱۸ درصد از کل مساحت شهری را دربرمی‌گیرند. طبق آمارهای رسمی، هم‌اکنون ۱۹ میلیون نفر معادل ۳۰ درصد جمعیت شهرنشین ایران در بافت‌های فرسوده شهری زندگی می‌کنند. اهمیت اصلاح بافت‌ها به‌قدری است که همواره سیاستگذاران و برنامه‌نویسان در برنامه‌های کلان کشور، توجه به این بافت‌ها را نیز گنجانده‌اند اما این مشکل باوجود تأکید چندین برنامه پنج‌ساله توسعه، هیچ‌گاه برطرف نشده است. در شهریور ۱۳۹۳ و به‌دنبال تکلیف برنامه پنجم توسعه برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده، هیأت وزیران دولت یازدهم سند ملی راهبردی احیا، بهسازی، نوسازی و توانمندسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را تصویب کرد. توجه به توسعه درونی و توانمندسازی بافت‌های هدف از نقاط قوت این سند محسوب می‌شد و با رفع ایرادات طرح‌های قبلی مانند طرح کلید به کلید که صرفاً بر ساخت‌وساز تمرکز داشت، تلاش می‌کرد ساختاری برای ارتقای سطح زندگی و امکانات محلات به‌اندازه میانگین شهرهای مادر فراهم آورد. البته این سند ملی راهبردی نیز به دلایل مختلف اجرا نشد تا سال ۱۳۹۶ که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، مأمور شد براساس تکالیف برنامه ششم توسعه، تدوین سند ملی بازآفرینی پایدار شهری در افق ۱۴۰۰ را عهده‌دار شود و نسخه اجرایی و نقشه عملیاتی بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را به تفکیک نحوه تأمین منابع مالی و وظایف و تکالیف دستگاه‌های مختلف تدوین کند.
اهمیت اجرای این سند ملی به‌قدری بود که با تغییر اساسنامه شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری، نام این شرکت نیز به «شرکت بازآفرینی شهری ایران» تغییر کرد. در برنامه ششم توسعه مقرر شده است نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی، مقاوم‌سازی و بازآفرینی هزار و ۳۵۰ محله از بافت‌های ناکارآمد میانی، تاریخی و سکونتگاه‌های غیررسمی کشور اقدام شود تا در دوره پنج‌ساله تا پایان برنامه ششم، نیمی از کل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اصلاح شوند؛ اما با وجود این تکلیف قانونی و باوجود تدوین سند مترقی و کارشناسی بازآفرینی شهری نیز باوجود همه نقاط قوتی که برای ارتقای سطح شهرسازی و زندگی در بافت‌های هدف داشت، در گیرودار تغییر سیاست‌های مسکنی دولت دوازدهم و تمرکز بر ساخت مسکن ملی، از اجرا باز ماند و عملاً در رسید سند ملی بازآفرینی شهری (یعنی امسال) بخش عمده بافت‌های مسئله‌دار بدون تغییر باقی ماند.
وضعیت تهران در نقشه فرسودگی
در شهر تهران ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار و ۴ هزار و ۵۶۰ هکتار بافت فرسوده وجود دارد که ازنظر مساحت ۱۱.۷ درصد کل بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه شهری کشور را شامل می‌شود. شهردار تهران معتقد است: این بافت‌ها ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت مسکن در قالب طرح جهش تولید و تأمین مسکن است. علی‌رضا زاکانی درباره سهم شهرداری تهران در ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی براساس قانون جهش تولید مسکن، می‌گوید: تهران با توجه به امکاناتش، ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت واحدهای مسکونی در قالب قانون جهش تولید مسکن دارد و ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار پایتخت می‌تواند براساس قانون جهش تولید مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار بگیرد. به عقیده او، با این کار از یک‌سو شهر تهران از وجود بافت ناپایدار خلاص می‌شود و از طرفی با تولید مسکن در متن شهر، گام بسیار بزرگی در مسیر رونق بازار و کاهش قیمت مسکن برداشته خواهد شد. زاکانی امیدوار است: با حمایت دولت و مجلس برای نوسازی بافت شهری با الگو و معماری ایرانی - اسلامی گام‌های مؤثری در تهران برداشته شود و راه برای ساخت انبوه مسکن استیجاری برای تنظیم بازار و کمک به خانوارهای کم‌درآمد و محروم نیز هموار شود. آنگونه که شهردار تهران می‌گوید: در جلسه با کمیسیون عمران مجلس مقرر شده چهارچوب‌های طرح ساخت واحدهای مسکونی در تهران مشخص و به این کمیسیون ارائه شود و از سوی دیگر با وزیر راه هم جلسه‌ای برگزار خواهد شد تا سهم شهر تهران از یک میلیون واحد مسکونی قانون جهش تولید مسکن مشخص شود؛ بر این اساس، استفاده از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن برای حل معضل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد پایتخت و ساماندهی بازار مسکن شهر تهران بیش از هر چیز به مساعدت و همراهی متولی اجرای این قانون یعنی وزیر راه و شهرسازی بستگی دارد.
بایدها و نبایدهای بازآفرینی
سند ملی بازآفرینی شهری در دولت‌های یازدهم و دوازدهم با هدف پاسخ به چالش کیفیت زندگی و زیست‌پذیری شهرها تدوین شد و با رویکرد هدایت روند رشد و توسعه شهرها در جهت پاسخگویی به چالش‌های برآمده از تغییرات و نیازهای نسل جدید تلاش می‌کرد ضمن حل مشکلات شهری، زمینه را برای ارتقای سطح زندگی و پیشرفت و بهبود پایدار کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و محیطی بافت‌های فرسوده ایجاد کند؛ اما همزمانی اجرای این سند با دوره جدید تنش اقتصادی و آشفتگی بازار مسکن و به‌خصوص تلاش دولت دوازدهم برای اجرای پروژه یادگاری مسکن ملی در مقابل مسکن مهر، عملاً پرونده بازآفرینی شهری را به بایگانی فرستاد. حالا دوباره در چرخش سیاست‌های مسکنی، فرصتی فراهم آمده که با استفاده از مشوق‌های قانونی جهش مسکن و تسهیلات بانکی اختصاص یافته به پروژه‌های این قانون، می‌توان آرزوی چند ده ساله سیاستگذاران برای اصلاح بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را محقق کرد؛ اما بخش مهم‌تر ماجرا این است که حتی درصورت نظر مساعد متولیان قانون جهش تولید، باید ارتقای سطح زندگی در بافت‌های فرسوده هدف اصلی باشد و صرفاً به ساخت انبوه واحدهای مسکونی در محلات هدف بسنده نشود. در حقیقت یکی از دلایلی که باعث شده ذینفعان صنعت ساختمان و بسازبفروش‌ها از سند ملی بازآفرینی شهری استقبال نکنند و دولت دوازدهم را وادار کنند برای کارنامه‌سازی در حوزه مسکن، بر ساخت ۵۳۰ هزار واحد مسکونی در حومه شهرها و شهرهای جدید تمرکز کند، این بود که در سند ملی بازآفرینی اجازه داده نمی‌شد با تخریب بافت‌های فرسوده، کل مساحت به تراکم مسکونی اختصاص و تعداد واحدهای احداث شده در آن تا دو برابر قبل افزایش پیدا کند بلکه باید بخش قابل‌توجهی از آن صرف تأمین زیرساخت‌های عمومی، فرهنگی و اجتماعی مناطق می‌شد تا محله فرسوده بعد از بازآفرینی، حداقل به‌اندازه میانگین شهر مادر دارای امکانات زندگی و رفاهی باشد. این در حالی بود که در شیوه‌های قبلی اصلاح بافت‌های فرسوده نظیر طرح کلید به کلید، عمدتاً بر تغییر بناها تمرکز شده بود و سود ساخت‌وساز و متولیان امر نیز در بالا بردن تراکم مسکونی و تجاری بافت‌ها مستتر بود و همین مسئله مانع ارتقای سطح زندگی و بازآفرینی واقعی محلات می‌شد.
در سه دهه اخیر، همواره در برنامه‌های توسعه نگاه ویژه‌ای به بازآفرینی شهری و اصلاح بافت‌های ناکارآمد شهری وجود داشته و هر بار برآورد سیاستگذاران این بوده که مشکلات بافت‌های فرسوده در یک چشم‌انداز پنج تا ده‌ساله برطرف می‌شود اما در عمل، به دلایل مختلف نظیر بار مالی اصلاح بافت‌ها، اختلاف‌نظر ذینفعان، تضاد دیدگاه متولیان و... هیچ‌گاه اهداف قانونگذار و سیاستگذار محقق نشده است. حالا در شرایطی که دولت به پشتوانه قانون مجلس، برای ساخت ۴ میلیون مسکن جدید در ۴ سال برنامه‌ریزی می‌کند، شهردار تهران پیشنهاد می‌کند برای ساخت‌وساز مسکن در تهران به ظرفیت ۴ هزار و ۵۶۰ هکتار بافت فرسوده و ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار در پایتخت برای احداث مسکن متناسب با نیاز متقاضیان و شهر نگاه ویژه‌ای شود.
نقشه بافت‌های فرسوده
براساس آخرین برآوردهای وزارت راه و شهرسازی، ۲ هزار و ۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر در فهرست بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارند و این مناطق با مساحت ۱۴۱ هزار هکتاری، ۱۸ درصد از کل مساحت شهری را دربرمی‌گیرند. طبق آمارهای رسمی، هم‌اکنون ۱۹ میلیون نفر معادل ۳۰ درصد جمعیت شهرنشین ایران در بافت‌های فرسوده شهری زندگی می‌کنند. اهمیت اصلاح بافت‌ها به‌قدری است که همواره سیاستگذاران و برنامه‌نویسان در برنامه‌های کلان کشور، توجه به این بافت‌ها را نیز گنجانده‌اند اما این مشکل باوجود تأکید چندین برنامه پنج‌ساله توسعه، هیچ‌گاه برطرف نشده است. در شهریور ۱۳۹۳ و به‌دنبال تکلیف برنامه پنجم توسعه برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده، هیأت وزیران دولت یازدهم سند ملی راهبردی احیا، بهسازی، نوسازی و توانمندسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را تصویب کرد. توجه به توسعه درونی و توانمندسازی بافت‌های هدف از نقاط قوت این سند محسوب می‌شد و با رفع ایرادات طرح‌های قبلی مانند طرح کلید به کلید که صرفاً بر ساخت‌وساز تمرکز داشت، تلاش می‌کرد ساختاری برای ارتقای سطح زندگی و امکانات محلات به‌اندازه میانگین شهرهای مادر فراهم آورد. البته این سند ملی راهبردی نیز به دلایل مختلف اجرا نشد تا سال ۱۳۹۶ که شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، مأمور شد براساس تکالیف برنامه ششم توسعه، تدوین سند ملی بازآفرینی پایدار شهری در افق ۱۴۰۰ را عهده‌دار شود و نسخه اجرایی و نقشه عملیاتی بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را به تفکیک نحوه تأمین منابع مالی و وظایف و تکالیف دستگاه‌های مختلف تدوین کند.
وضعیت تهران در نقشه فرسودگی
در شهر تهران ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار و ۴ هزار و ۵۶۰ هکتار بافت فرسوده وجود دارد که ازنظر مساحت ۱۱.۷ درصد کل بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه شهری کشور را شامل می‌شود. شهردار تهران معتقد است: این بافت‌ها ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت مسکن در قالب طرح جهش تولید و تأمین مسکن است. علی‌رضا زاکانی درباره سهم شهرداری تهران در ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی براساس قانون جهش تولید مسکن، می‌گوید: تهران با توجه به امکاناتش، ظرفیت بسیار خوبی برای ساخت واحدهای مسکونی در قالب قانون جهش تولید مسکن دارد و ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار پایتخت می‌تواند براساس قانون جهش تولید مسکن برای ساخت واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار بگیرد. به عقیده او، با این کار از یک‌سو شهر تهران از وجود بافت ناپایدار خلاص می‌شود و از طرفی با تولید مسکن در متن شهر، گام بسیار بزرگی در مسیر رونق بازار و کاهش قیمت مسکن برداشته خواهد شد. زاکانی امیدوار است: با حمایت دولت و مجلس برای نوسازی بافت شهری با الگو و معماری ایرانی - اسلامی گام‌های مؤثری در تهران برداشته شود و راه برای ساخت انبوه مسکن استیجاری برای تنظیم بازار و کمک به خانوارهای کم‌درآمد و محروم نیز هموار شود. آنگونه که شهردار تهران می‌گوید: در جلسه با کمیسیون عمران مجلس مقرر شده چهارچوب‌های طرح ساخت واحدهای مسکونی در تهران مشخص و به این کمیسیون ارائه شود و از سوی دیگر با وزیر راه هم جلسه‌ای برگزار خواهد شد تا سهم شهر تهران از یک میلیون واحد مسکونی قانون جهش تولید مسکن مشخص شود؛ بر این اساس، استفاده از ظرفیت قانون جهش تولید مسکن برای حل معضل بافت‌های فرسوده و ناکارآمد پایتخت و ساماندهی بازار مسکن شهر تهران بیش از هر چیز به مساعدت و همراهی متولی اجرای این قانون یعنی وزیر راه و شهرسازی بستگی دارد.
سند ملی بازآفرینی شهری در دولت‌های یازدهم و دوازدهم با هدف پاسخ به چالش کیفیت زندگی و زیست‌پذیری شهرها تدوین شد و با رویکرد هدایت روند رشد و توسعه شهرها در جهت پاسخگویی به چالش‌های برآمده از تغییرات و نیازهای نسل جدید تلاش می‌کرد ضمن حل مشکلات شهری، زمینه را برای ارتقای سطح زندگی و پیشرفت و بهبود پایدار کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و محیطی بافت‌های فرسوده ایجاد کند؛ اما همزمانی اجرای این سند با دوره جدید تنش اقتصادی و آشفتگی بازار مسکن و به‌خصوص تلاش دولت دوازدهم برای اجرای پروژه یادگاری مسکن ملی در مقابل مسکن مهر، عملاً پرونده بازآفرینی شهری را به بایگانی فرستاد. حالا دوباره در چرخش سیاست‌های مسکنی، فرصتی فراهم آمده که با استفاده از مشوق‌های قانونی جهش مسکن و تسهیلات بانکی اختصاص یافته به پروژه‌های این قانون، می‌توان آرزوی چند ده ساله سیاستگذاران برای اصلاح بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری را محقق کرد؛ اما بخش مهم‌تر ماجرا این است که حتی درصورت نظر مساعد متولیان قانون جهش تولید، باید ارتقای سطح زندگی در بافت‌های فرسوده هدف اصلی باشد و صرفاً به ساخت انبوه واحدهای مسکونی در محلات هدف بسنده نشود. در حقیقت یکی از دلایلی که باعث شده ذینفعان صنعت ساختمان و بسازبفروش‌ها از سند ملی بازآفرینی شهری استقبال نکنند و دولت دوازدهم را وادار کنند برای کارنامه‌سازی در حوزه مسکن، بر ساخت ۵۳۰ هزار واحد مسکونی در حومه شهرها و شهرهای جدید تمرکز کند، این بود که در سند ملی بازآفرینی اجازه داده نمی‌شد با تخریب بافت‌های فرسوده، کل مساحت به تراکم مسکونی اختصاص و تعداد واحدهای احداث شده در آن تا دو برابر قبل افزایش پیدا کند بلکه باید بخش قابل‌توجهی از آن صرف تأمین زیرساخت‌های عمومی، فرهنگی و اجتماعی مناطق می‌شد تا محله فرسوده بعد از بازآفرینی، حداقل به‌اندازه میانگین شهر مادر دارای امکانات زندگی و رفاهی باشد. این در حالی بود که در شیوه‌های قبلی اصلاح بافت‌های فرسوده نظیر طرح کلید به کلید، عمدتاً بر تغییر بناها تمرکز شده بود و سود ساخت‌وساز و متولیان امر نیز در بالا بردن تراکم مسکونی و تجاری بافت‌ها مستتر بود و همین مسئله مانع ارتقای سطح زندگی و بازآفرینی واقعی محلات می‌شد.
مرجع : روزنامه همشهری
پربينندهترين مطالب و خبرها
