بهار نیوز - دو سناریوی حل معضل مسکن

گروه اقتصادی: گرانی مسکن و از دسترس خارج شدن خانه برای جمعیت خانه‌اولی‌ها، آن‌چنان نیازمند کنکاش برای شناسایی این معضل نیست -هرچند دو شاخص کلیدی در این بخش، وخامت اوضاع متقاضیان مصرفی را توضیح می‌دهد-، اما آنچه در این مقطع اهمیت دارد نحوه حل این معضل است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد جمعیت دچار به «فقر مسکن» در کشور معادل ۸/ ۱برابر نرخ جهانی و شاخص «دسترسی به خانه اول» نیز به لحاظ مدت زمان انتظار، حداقل ۳ برابر حد متعارف است. این شرایط اضطراری سمت تقاضا در حالی است که در سمت عرضه «مازاد حدود ۱۰درصدی واحد مسکونی» وجود دارد. بخش قابل‌توجهی از آپارتمان‌ها به‌دلیل مساحت بالا، با جنس اصلی تقاضا رابطه برقرار نمی‌کند و بخشی دیگر نیز خالی نگهداری می‌شود.

دوگانه «فقر مسکن» و «مازاد عرضه» به‌عنوان اتفاق عجیب بازار ملک، دو گزینه «پرریسک» و «گره‌گشا» برای حل معضل بازار مسکن پیش روی سیاستگذار قرار داده است. گزینه اول، همان طرح ساخت انبوه مسکن است که شاید پاسخ دقیق و کامل برای انتخاب یا رد آن، فعلا نتوان ارائه کرد؛ هرچند همین مازاد عرضه مشخص می‌کند، اولویت باید با گزینه دوم باشد. گزینه دوم، اما انبار آپارتمان‌های دورمانده از بازار مصرف را تخلیه می‌کند.

یک انبار از «آپارتمان‌های بدون مشتری» در بازار مسکن تهران و حتی کل کشور وجود دارد که این موجودی «خانه‌های غریبه»، بخشی از کل «خانه‌های خالی» را شکل داده است. با این شرایط، برای حل معضل مسکن دو سناریو قابل طرح است؛ گزینه «گره‌گشا» و گزینه «پرریسک».

نتایج بررسی‌های درباره ریشه گرانی مسکن و عدم دسترسی خانه‌اولی‌ها به خانه در کشور نشان می‌دهد، بخشی از عرضه‌های سال‌های اخیر به شکل «واحد‌های مسکونی فاقد شرایط حداقلی برای تقاضای مصرفی» در انبار بازار ملک رها شده و بخشی دیگر نیز در قالب «خانه‌های خالی یا خانه‌های دوم» شکل گرفته است.
مجموع همه واحد‌های مسکونی در حال استفاده، در انبار و بلااستفاده، طبق آخرین برآورد‌های آماری ۱۰ درصد بیشتر از کل تقاضا است. با وجود این «مازاد عرضه»، اما دو شاخص «فقر مسکن» و «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن» در کشور، اعداد بسیار وخیم و نامتعارف نسبت به نرم‌های جهانی را نشان می‌دهد که گویای «اشکال در سیاستگذاری و تنظیم‌گری بازار مسکن» است.

گرانی مسکن به روایت دو شاخص
شاخص «فقر مسکن» که «سهم بالای هزینه تامین مسکن در کل هزینه خانوار» را اعلام می‌کند، حاکی است: در ایران ۳۶ درصد خانوار‌ها دچار «فقر مسکن» هستند که در شهر‌ها این جمعیت، ۴۵ درصد و در تهران ۷۹ درصد است. (سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار اگر زیر ۳۰ درصد باشد، بازار شرایط طبیعی دارد). این شاخص (سهم جمعیت فقیر در بازار مسکن) در جهان ۲۰ درصد است. شاخص دوم نیز «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن با نرخ طبیعی پس‌انداز» است که به سبب جهش‌های مکرر قیمت، این شاخص در کشورمان هم‌اکنون بالای ۴۰ سال است در حالی‌که نرخ طبیعی آن حدود ۱۲ سال برآورد می‌شود.

به این ترتیب، دوگانه «مازاد عرضه مسکن در مقایسه با تقاضای کل» و «فقر شدید مسکن به همراه عدم دسترسی مناسب به خانه‌اول» مشخص می‌کند، «بخشی از املاک مسکونی با جنس تقاضای مصرفی، ناهماهنگ است» و «سمت تقاضا از بخشی دیگر از خانه‌ها محروم است.»

ماجرای قطع ارتباط عرضه و تقاضا
سرمنشأ «مازاد واحد‌های مسکونی موجود در کل کشور نسبت به تعداد خانوار‌های موجود» نشان می‌دهد، پدیده «قطع ارتباط عرضه و تقاضای مسکن» طی سال‌های اخیر با سرعت بالا در بازار ملک ریشه دوانده است و نتیجه‌اش از یک‌سو منجر به احداث آپارتمان‌هایی متفاوت از تقاضای مصرفی (موثر) شده و از سوی دیگر به خاطر حبس سرمایه سازنده‌ها در این خانه‌ها، رکود ساختمانی را تشدید کرده است. «قطع ارتباط عرضه و تقاضا» در بازار مسکن ناشی از «جریان موازی» بین ساخت‌و‌ساز و نیاز ملکی است به جای آنکه، عرضه خود را با جنس تقاضا هماهنگ کند.

سازنده‌های ساختمان‌های مسکونی طی این سال‌ها و به‌ویژه دو سال اخیر، «خانه‌های با میانگین مساحت ۳۰ درصد بزرگ‌تر از میانگین قدرت خرید متقاضیان مسکن» احداث کردند. این «گسل متراژ» بین عرضه و تقاضا مربوط به بازار مسکن کشوری است، در تهران، اما ابعاد گسل، شدیدتر از سایر شهر‌ها است.

ابرشکاف ۴۳ مترمربعی در کشور
یافته‌ها درباره «ابرشکاف متراژ بین خانه‌های ساخته‌شده و مساحت خانه‌های فروش‌رفته» در پایتخت مشخص می‌کند، در تهران «میانگین مساحت واحد‌های مسکونی ساخته شده طی دو سال اخیر ۶۴ درصد بزرگ‌تر از میانگین قدرت خرید متقاضیان» بوده است.

جزئیات ابعاد این فاصله شدید به این صورت است که در کشور میانگین مساحت خانه‌های احداث شده در حداقل یک‌سال گذشته ۱۶۳ مترمربع بوده در حالی که میانگین مساحت آپارتمان‌هایی که در این مدت در شهر‌های کشور معامله شد، ۱۲۰ مترمربع گزارش شده است. این دو مساحت به ترتیب در آمار‌های رسمی مربوط به مشخصات پروانه‌های ساختمانی و مبایعه‌نامه‌های ملکی، ثبت شده است.سازنده‌ها، خانه‌های بزرگ ساختند و خریداران سراغ خانه‌های کوچک را در بازار می‌گرفتند و، چون بین این دو جریان، نقطه مشترک وجود ندارد (ارتباط قطع بوده است)، در نتیجه هر دو جریان به شکل رکود ساختمانی و رکود معاملاتی زیان دیده‌اند.

در تهران نیز میانگین مساحت واحد‌های مسکونی ساخته شده در این مدت ۱۴۹ مترمربع بوده، اما متوسط متراژ آپارتمان‌های فروش رفته در پایتخت طی همین مدت ۸۸ مترمربع گزارش شده است.تازه، این مساحت آپارتمان‌های فروش رفته مربوط به «میانگین قدرت خرید کل جامعه متقاضی مسکن» است که بخشی از آن‌ها در این دو سال گذشته، «تقاضای غیرمصرفی» بودند. اگر «قدرت خرید» صرفا خانه‌اولی‌ها (جامعه هدف) را در نظر بگیریم، این فاصله متراژی، خیلی بیشتر است. تحقیقات از «قدرت خرید خانه‌اولی‌ها به عنوان اصلی‌ترین نوع تقاضای مصرفی» در تهران نشان می‌دهد، این گروه بسیار بعید است بتواند «آپارتمان بالای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع» خریداری کند. یک آمار در تایید این واقعیت وجود دارد که می‌گوید در حال حاضر ۵۵ درصد معاملات خرید خانه در پایتخت به واحد‌های زیر ۸۰ مترمربع اختصاص دارد.

به این ترتیب، بخش زیادی از واحد‌های مسکونی عرضه شده به بازار مسکن در سال‌های اخیر، عملا «آپارتمان‌های غریبه با تقاضا» بوده است و هر چقدر زمان جلوتر آمده، ابعاد این غریبگی (ابعاد گسل متراژی) به جای آنکه متناسب با «سقوط قدرت خرید خانه‌اولی‌ها» کم شود، برعکس، تشدید هم شده است. در حال حاضر «قدرت خرید خانه‌اولی‌ها فقط از ناحیه وام مسکن» در شهر تهران نسبت به سه سال گذشته یعنی قبل از جهش قیمت، ۷۵ درصد سقوط کرده و از ۲۰ مترمربع به ۵ مترمربع رسیده است.

این در حالی است که میانگین مساحت واحد‌های مسکونی ساخته شده در این فاصله، ۲۵ درصد بزرگ‌تر شده است. شاید برای خیلی از مردم و ناظران بازار مسکن، این موضوع قابل درک نباشد که چطور سازنده‌ها «قدرت تشخیص کوچک‌شدن مساحت واحد‌های مسکونی در معاملات مسکن طی این سال‌ها» را نداشتند که «بیگانه از وضعیت تخریب مداوم قدرت خرید»، مساحت ساخت‌و‌ساز را مدام بالاتر بردند و در نهایت «انبار خانه‌های بدون مشتری موثر» را به وجود آوردند؟

بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش کلیدی، مشخص می‌کند، این انبار و آن گسل، بیشتر از آنچه نتیجه عملکرد مستقیم سرمایه‌گذاران ساختمانی باشد، «میوه تلخ» سیاستگذاری غیراصولی و نادرست دولت و شهرداری است.معمار «انبار آپارتمان‌های بی‌مشتری»، مسوولانی هستند که با سه حرکت در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی، در نقش ستون پنجم، باعث انحراف عرضه شدند تا تنظیم عرضه. شهرداری‌ها می‌توانند با ابزار «پروانه ساختمانی» به عنوان رگولاتور بازار مسکن، جریان عرضه را متناسب با نیاز موثر در بازار تقاضا، تنظیم کنند.
زمانی که «تقاضای مصرفی از جنس خانه اولی» در مناطقی از تهران، بیشتر از سایر مناطق است و همچنین «قدرت خرید آن‌ها به سقف مشخصی از مساحت (مثلا تا ۶۰ مترمربع) محدود است»، مرجع صدور پروانه به عنوان بدیهی‌ترین اقدام شهری باید «هزینه صدور مجوز ساخت برای ساختمان‌های مسکونی در مناطق هدف و متراژ هدف» را به مراتب پایین‌تر از سایر ساختمان‌ها بیاورد تا این نوع عرضه، برای عرضه‌کنندگان به صرفه شود.
اما در این سال‌ها، این اتفاق نیفتاد و «بی‌عملی» صورت گرفت. این اولین حرکت معمار آن انبار در مسیر انحرافی است. دولت‌ها نیز بخش اصلی تیم معمار «انبار خانه‌های بی‌مشتری» هستند. در این سال‌ها، سیاستگذار بخش مسکن در بازار ساخت‌و‌ساز مداخله گسترده از جنس «خانه‌سازی در بیرون شهر‌های اصلی» انجام داد و اتفاقا در مناطقی که تقاضای سکونتی برای آن‌ها وجود ندارد، انواع تسهیلات و مشوق‌های ساخت خانه‌های با متوسط مساحت ۷۵ مترمربع را پمپاژ کرد.

نتیجه‌اش، «انحراف جریان عرضه مسکن» و «اختلال در فعالیت سازنده‌ها» شد به‌طوری‌که سازنده‌ها در داخل شهرها، امکان هماهنگی و ارتباط برقرار کردن بین عرضه‌های شهری با تقاضا را از دست دادند. حرکت سوم نیز دستپخت مشترک دولت و شهرداری است. در حال حاضر ضوابط شهرسازی که از دولت در قالب طرح جامع و تفصیلی شهر‌ها به شهرداری‌ها دیکته می‌شود، «ضد کوچک‌سازی» و کاملا «مشوق بزرگ‌سازی» آپارتمان‌ها در ساختمان‌های مسکونی است.

این ضوابط، اغلب اجازه «تامین پارکینگ در حد تعداد بیشتری واحد مسکونی در یک قطعه زمین» را از مالکان سلب می‌کند. نتیجه‌اش، «طراحی واحد‌های مسکونی کم‌تعداد، اما با مساحت بالای ۸۰ مترمربع» در یک ساختمان می‌شود که در نهایت، «عرضه واحد‌های مسکونی موازی (عدم همخوانی) با تقاضای مصرفی» را رقم می‌زند.
ابعاد انبار «غریبه»‌ها در بازار مسکن
هم‌اکنون موجودی واحد‌های مسکونی در کشور ۱۰ درصد بیشتر از خانوار‌ها است. اما این «مازاد عرضه» اصلا در بازار ملک احساس نمی‌شود، چون بخش زیادی از این واحد‌های مسکونی، «فاقد شرایط حداقلی برای برقراری ارتباط با نیاز متقاضیان موثر در بازار مسکن» است. سازنده‌ها با قطع ارتباط نسبت به تغییر جهت جریان تقاضا (تغییر به لحاظ متراژ خرید)، عرضه‌هایی را شکل دادند که در ظاهر، حتی از میزان تقاضا هم بیشتر است، اما «عرضه قابل مصرف» به مراتب کمتر از «تقاضای مصرفی» است. حجم «خانه‌های غریبه»، بخشی از این مازاد عرضه است.

بخشی دیگر، همان «خانه‌های خالی» و «خانه‌های دوم» است. مجموعه این سه گروه آپارتمان، تاوان طیفی از اشتباهات شامل «بی‌عملی سیاستگذاران برای اقداماتی که باید انجام بدهند»، «انجام اقداماتی که نباید انجام دهند» و همچنین «اقدامات غلط» است. اکنون این مدل سیاستگذاری- ضد جریان مصرفی- می‌تواند متوقف شود و جریان موازی عرضه و تقاضا مهار شود اگر دولت، سیاست درست (گزینه صحیح) در بخش مسکن را به‌کار بگیرد. یک سناریو هم می‌تواند «حمایت از جریان موازی» با تداوم اشتباهات گذشته باشد.

دو گزینه؛ دولت بسازد یا انبار را تخلیه کند؟
دولت سیزدهم در مواجهه با مشکلات بازار مسکن و اتفاقاتی که باید به نفع احیای جریان سرمایه‌گذاری ساختمانی و همین‌طور خانه‌دار شدن اقشار هدف رخ دهد، برسر یک دو‌راهی قرار دارد. یک گزینه «گره‌گشا» و یک گزینه «پرریسک» وجود دارد. برای انتخاب گزینه دوم که همان «ساخت انبوه» است، باید به این پرسش پاسخ داده شود: آیا بازار مسکن در وضعیت فعلی نیازی به ساخت انبوه دارد؟

فعلا پاسخ روشنی برای این پرسش وجود ندارد و درباره این گزینه فعلا نمی‌توان قضاوت کرد که آیا راه درستی است یا نادرست. هرچند برآورد اولیه از موجودی واحد‌های مسکونی و همچنین نگاه به ریشه وضعیت فعلی مشخص می‌کند این گزینه، «پرریسک» است. هم‌اکنون موجودی کل واحد‌های مسکونی، حدود ۲۹ میلیون واحد برآورد می‌شود که بیش از ۲ میلیون واحد (۱۰ درصد)، بیشتر از کل خانوار‌ها است. این «مازاد عرضه»، اما به خاطر همان اشکالات موجود در بازار، نتوانسته با «جنس اصلی تقاضا (مصرفی)» ارتباط برقرار کند.

پس در این حالت گزینه دوم یعنی سناریوی «گره‌گشا» باید روی میز سیاستگذار برای اجراشدن قرار بگیرد تا اصل مشکل درون بازار مسکن حل شود و بعد از آن، بررسی مجدد برای «نیاز بازار به ساخت انبوه یک میلیون واحد مسکونی» صورت بگیرد. در قالب گزینه «گره‌گشا» مشکل بازار از طریق «تعیین تکلیف عرضه‌های موجود» حل می‌شود. این گزینه این فرصت را برای سیاستگذار به وجود می‌آورد که منابعی که برای گزینه ساخت یک میلیون مسکن در سال (حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان) قرار است صرف شود -آن هم در شرایط کسری منابع- صرف کار‌های مهم‌تر و فعالیت‌های ضروری‌تر شود. پس، راه دوم که همان «استفاده از عرضه‌های موجود» است باید در اولویت قرار بگیرد.

سیاستگذار برای این منظور می‌تواند انبار واحد‌های مسکونی بیگانه و همچنین خانه‌های بلااستفاده را با «کیش مالیاتی» تخلیه کند. اگر ریشه «ورود یکسری از آپارتمان‌ها به انبار واحد‌های بی‌مشتری» برطرف شود، مشکل عرضه جدید به صورت خودکار و بدون نیاز به مداخله دولت، برطرف می‌شود. چون سرمایه‌گذار ساختمانی وقتی بتواند به‌واسطه کاهش قیمت ناشی از افزایش عرضه در بازار معاملات، ساخت‌و‌ساز جدید کند، این کار را انجام می‌دهد. هر مسیر دیگری غیر از این، عملیات مصنوعی و ناپایدار برای ساخت‌و‌ساز است که با کلی هزینه، فاقد اثرگذاری مطلوب خواهد بود.

بد نیست دولت به این سوال مهم توجه کند. چرا خانه‌های بیگانه با تقاضا، در انبار بازار باقی مانده‌اند و صاحبان این خانه‌ها نگرانی خاصی بابت فروش نرفتن این واحد‌ها ندارند؟ پاسخ به «ریسک صفر» بیکار ماندن املاک در بازار برمی‌گردد. اگر املاک سالانه مشمول پرداخت مالیات شود، مالکان به طریقی تصمیم به مصرفی کردن واحد‌ها خواهند گرفت. اصلاح سیاست دولت در بخش مسکن با قدم اول مالیات شروع می‌شود و به دنبال آن، اصلاحات تکمیلی همچون حذف مقررات مزاحم کوچک‌سازی رقم می‌خورد.

در صورت اجرای سیاست مالیات سالانه بر املاک، واحد‌های کم‌متراژ خالی از سکنه که در تملک سرمایه‌گذاران ملکی است وارد بازار مصرف می‌شود و به شکل مستقیم بر جریان تقاضا تطبیق و تاثیر خواهد داشت. از طرفی، آپارتمان‌های متراژ بزرگ نیز روانه بازار فروش می‌شود و با خرید این واحد‌ها توسط تقاضای تبدیلی ساکن در واحد‌های کم متراژ، بازار مسکن از این محل به شکل غیرمستقیم تاثیر مثبت می‌پذیرد. با تبدیل آپارتمان‌ها از متراژ کوچک به متراژ بزرگ توسط دهک‌های بالا، عرضه واحد‌های کوچک برای دهک‌های پایین درآمدی در بازار مسکن (اثر غیرمستقیم) افزایش پیدا می‌کند و دولت به هدف خود که تسهیل تامین مسکن با کاهش قیمت به‌واسطه افزایش عرضه است، می‌رسد. ضمن آنکه همه اضلاع اصلی بازار (سازنده و خریدار مصرفی) نیز نفع می‌برند. کاهش قیمت مسکن و کاهش انتظارات تورمی در درون بازار ملک، نتایج مثبت گزینه «گره‌گشا» خواهد بود.

پتانسیل ثانویه در بازار مسکن
انتخاب راه دوم از سوی سیاستگذار مسکن برای حل مشکل بازار، پتانسیل ثانویه در این بازار را نیز به نفع «تعدیل قیمت مسکن و تسهیل خرید خانه اول» فعال می‌کند. طبق گزارش جدید بانک مرکزی در حال حاضر بیشتر رشد حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی، در گروه ساختمان‌های ناتمام حبس شده است. ۶۴ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در بهار امسال در ساختمان‌های نیمه‌کاره و ناتمام انجام شده است که ۹۳ درصد نسبت به بهار سال گذشته رشد از خود نشان می‌دهد. این در حالی است که در بهار امسال میزان سرمایه‌گذاری در احداث ساختمان‌های جدید چیزی در حد ۲۳ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان بوده که تنها ۲۷ درصد از کل سرمایه‌گذاری ساختمانی را به خود اختصاص داده است. همچنین تنها ۹ درصد از کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، برای «تکمیل ساختمان‌های از قبل ساخته شده»، مصرف شد.

این آمار‌ها بیانگر «حبس حجم بالایی سرمایه در ساختمان‌های نیمه‌تمام» است. سازنده‌ها ترسی از ناتمام ماندن ساختمان‌ها ندارند، چون اینجا هم کسی بابت عدم عرضه ساختمان‌های جدید به بازار ناشی از تکمیل نشدن ساختمان، جریمه پرداخت نمی‌کند. اما چنانچه شهرداری‌ها در ریل صحیح برنامه‌ریزی شهری قرار بگیرند و از ساختمان‌های نیمه‌کاره جرایم شهری سنگین بابت متوقف کردن پروژه‌های ساختمانی دریافت کنند، تکلیف این سرمایه‌ها نیز روشن می‌شود. ساختمان‌های نیمه‌کاره پتانسیل ثانویه بازار مسکن هستند که بعد از خانه‌های بلااستفاده (پتانسیل مستقیم)، بیشترین قابلیت را برای کمک به حل مشکل تورم مسکن و خانه‌اولی‌ها دارند.