ابزار جدید دولت برای تنظیم بازار مسکن

گروه اقتصادی: دولت در بودجه سال 1401 در بخش مالیات بر ثروت پیش بینی خود از درآمد حاصل از مالیات خانه‌های خالی را 2 هزار میلیارد تومان و همچنین مالیات از خانه‌های لوکس را 700 میلیارد تومان برآورد کرده.
در واقع این میزان در حالی برای بودجه سال آینده پیش بینی شده که قانون مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس از دو سال پیش در بودجه مصوب شده و به‌رغم تاکید دولت برای اجرای این مصوبه قانونی در سال جاری به دلیل آنچه سهم بالای اشخاص حقوقی و دستگاه‌ها از این خانه‌ها گفته می‌شود تاکنون نتوانسته درآمدی برای دولت به همراه داشته باشد موضوعی که با وجود شکست دو سال از این مصوبه تکرار سومین بار از سوی دولت و در حالیکه سازمان برنامه و بودجه بر تدوین بودجه بدون کسری خبر داده نشان دهنده انحراف دولت در بخش مالیات حوزه مسکن بوده است در واقع در تمامی کشورهای جهان مالیات سالانه املاک برای جلوگیری از گسترش دلالی در املاک و انباشت سرمایه در این حوزه جذاب استفاده می‌شود که متاسفانه در بودجه امسال بازهم تمرکز دولت بر اخذ مالیات از املاکی شده که علاوه بر نبود اطلاعات کافی باید برای دریافت آن دست خود را در جیب سازمان ها و دستگاه‌های دولتی به ویژه بانک‌ها و شرکت‌های بیمه‌ای کند.

فقدان اطلاعات خانه‌های خالی
بر اساس این گـــزارش، قانون مالیات خانه‌های خالی در اوایل آذر پارسال توسط مجلس به تصویب رسید و در اواخر این ماه نیز به تایید شورای نگهبان رسید قانونی که بر اساس آن اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد. همچنین بر اساس قانون برای اخذ مالیات از خامه‌های لوکس نیز این املاک به پنج طبقه قیمتی تقسیم و برای هر یک ضریبی تعریف شده است که مبنای اخذ مالیات است.

بر این اساس برای خانه‌هایی با ارزش روز ۱۰ تا ۱۵میلیارد تومان، معادل ۱/ ۰ درصد از ارزش روز ملک مالیات پیش‌بینی شده است. ضریب مالیات املاک با ارزش ۱۵ تا ۲۵ میلیارد تومان نیز ۲/ ۰ درصد، املاک ۲۵ تا ۴۰ میلیارد تومانی ۳/ ۰ درصد، املاک ۴۰ تا ۶۰ میلیارد تومانی ۴/ ۰ درصد و املاک با ارزش بیش از ۶۰ میلیارد تومان ۵/ ۰ درصد است. در این زمینه، قانون، وظیفه شناسایی خانه‌های خالی را برعهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته است و بدین منظور، سامانه املاک و اسکان در مردادماه سال گذشته آغاز به کار و مردم را ملزم کرد که اطلاعات سکونت خود را در این سامانه اعلام کنند.

تازه‌ترین اعلام معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این راستا حاکی از آن است که در تاریخ ۱۷ آبان ماه سال جاری با ارسال نامه‌ای به ریاست سازمان امور مالیاتی یک میلون و ۱۷۴ هزار واحد خالی را معرفی شده که بیش از ۹۰۰ هزار واحد خانه خالی متعلق به اشخاص حقوقی است. طبق اعلام این وزارتخانه تاکنون مجموعا حدود ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خانه خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است اما سازمان امور مالیاتی اخیرا اعلام کرده هنوز اطلاعاتی مبنی بر تعداد خانه‌های خالی به سازمان ارسال نشده و تا پایان آذر امسال باید اطلاعات خانه‌های خالی ارائه شود.

اگر تا پایان آذرماه اطلاعات خانه‌های خالی به دست سازمان مالیاتی برسد که تحقق آن به نظر چندان قابل اجرا نخواهد بود به نظر می‌رسد سازمان امور مالیاتی در خوش بینانه‌ترین حالت مالیات این املاک را در سال اینده دریافت خواهد کرد آن هم در شرایطی که دولت در بودجه سال آینده میزان درآمدهای حاصل از خانه‌های خالی را 2 هزار میلیارد تومان و خانه‌های لوکس را 700 میلیارد تومان برآورد کرده است.

ابزار دولت برای تنظیم بازار مسکن
البته دولت معتقد است با استفاده از ابزار مالیات آن هم از خانه‌های خالی و لوکس قصد دارد تا با افزایش عرضه بازار مسکن را تنظیم کند موضوعی که به نظر می‌رسد اگرچه دولت قصد ندارد با فشار بر املاک مصرفی فشار مضاعفی را بر مالکان و مستاجران ایجاد کند، اما آنچه دولت از آن غافل شده این است که بیشترین معاملات سرمایه‌ای و دلالی مسکن در همین بخش خانه‌های مصرفی قرار داشته و دارندگان خانه‌های لوکس که میزان مالت پیش بینی شده برای آنها بدون تغییر نسبت به امسال تدوین شده کمترین سهم را در بازار مسکن دارند از سوی دیگر در جزئیات بودجه سال آینده تبصره‌ها و اما و اگرهای زیادی در بخش مالیات ستانی از مسکن اعلام شده که راه را برای دور زدن قانون از سوی مالکان ثروتمند و البته با روابط بالا را فراهم آورده است، بنابراین حتی اگر دولت قصد دارد مالیت را متوجه بخش کوچکی از بازار مسکن کند با توجه به اینکه قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سال قبل حداقل رشد 30 درصدی را تجربه کرده باید میزان مالیات ستانی از آن نیز متناسب با رشد قیمت‌ها باشد که متاسفانه در بودجه سال اینده این موضوع مورد توجه قرار نگرفته است.

تبصره‌هایی برای دور زدن قانون
در این رابطه کارشناسان بارها اعلام کرده‌اند مهم‌ترین اشکالات مالیات خانه‌های خالی در ایران از یک سو تبصره‌های زیادی است که می‌تواند به دور زدن قانون از سوی مالکان منجـــر شـــود و از سویی شناسایی خانه‌های خالی به دلیــل نبود بانک اطلاعاتی دقیق و وابستگی به خوداظهاری مالکان، است. همچنین به گفته کارشناسان وقتی دولت فقط به سراغ مالیات‌ستانی از تعداد اندکی از کل موجودی خانه‌های کشور می‌رود، این اقدام نمی‌تواند جریان ملاکی را منقطع کند و در این صورت مالیات فقط ابزاری برای تزئین بودجه به شمار می‌آید.کارشناسان معتقدند حتی اگر انگیزه دولت از این مالیات اصلا تنظیم بازار مسکن نبوده و صرفا به دنبال کسب درآمد است که املاک لوکس را به عنوان گروه هدف مالیات‌ستانی انتخاب کرده است، باز هم راه را به خطا رفته است. در سال ۹۹ سهم ردیف درآمدی بودجه کشور از مالیات املاک لوکس «۵/ ۰ در هزار» از کل بودجه بود و این سهم امسال نیز در همین حد باقی مانده است. رقمی که در مقایسه با بودجه ۱۳۷۰ هزار میلیارد تومانی دولت بسیار ناچیز است، بنابراین اینکه دولت با وجود دوسال شکست در جریان اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس بازهم برای سومین بار این مالیات را بدون تغییر منابع درآمدی تدوین می‌کند فارغ از اینکه شائبه حضور قدرتمند ملاکی را در بدنه دولت تقویت می‌کند بلکه نشان می‌دهد دولت اساسا چندان اصراری برای اخذ این مالیات ندارد و به نوعی ویترین بودجه امسال به مالیات خانه‌های لوکس تعلق گرفته است.