بهار نیوز - دلایلی برای آشتی مستاجر و صاحبخانه

مصوبه سران قوا؛ بازار اجاره سروسامان می‌گیرد؟

گروه اقتصادی: مصوبه سران قوا درباره تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره احتمالا در نگاه اول ناکافی و غیرکاربردی به‌نظر می‌رسد.
حتی گروهی می‌گویند مصوبه مشابه سال‌های گذشته است و مالکان دیگر یاد گرفته‌اند چطور آن را دور بزنند، اما اگر از تب و تاب اولیه خبر فاصله بگیرید و با دیده خریدار به آن نگاه کنید، احتمالا متوجه نکاتی جدید می‌شوید. هسته اصلی و موتور محرکه مصوبه جدید، تغییراتی است که در بخش ضمانت اجرایی آن صورت گرفته و بر مبنای آن دیگر صاحبخانه‌ها نمی‌تواند با ادعای غیرواقعی درباره فروش خانه یا قصد انجام تعمیرات و حتی به‌بهانه ازدواج فرزند و نیاز خودش مستاجر را وادار به‌تخلیه ملک کند. تنها راه قانونی، دریافت کد رهگیری و ارائه اسناد و مدارک مربوط به ادعا است. دولت امسال در کنار مصوبه تمدید خودکار اجاره‌ها، از دو محور دیگر برای سروسامان دادن به بازار اجاره واحد‌های مسکونی تلاش خواهد کرد.
مصوبه سران قوا درباره تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره عصر روز یکشنبه، رسانه‌ای شد. بعضی مستاجران می‌گویند متن مصوبه تفاوتی با سال‌های قبل ندارد و آن را فاقد کارآیی می‌دانند. صاحبخانه‌ها هم ممکن است پیش خودشان تصور کنند می‌توان با طرح ادعایی ساده درباره لزوم تعمیر، قصد فروش و چیز‌هایی از این دست مانند سال‌های قبل، مستاجر را بلند کنند و با رقم بالاتر دنبال مستاجر جدید بگردند. ولی چه در دسته مستاجران ناامید قرار بگیرید و چه در گروه صاحبخانه‌های جفاکار، لازم است توجهتان را به الزامات قانونی و ضمانت‌های موجود در مصوبه جدید سران قوا درباره تمدید خودکار قرارداد‌های اجاره جلب کنیم.
مصوبه ستاد سران قوا تاکید دارد قرارداد مستاجران در سال ۱۴۰۱ به‌صورت خودکار، یک‌سال تمدید شود. این بخش از مصوبه مثل سال‌های گذشته است و بر اساس آن میزان قانونی افزایش اجاره‌بها در تهران و شهر‌های بزرگ ۲۵ درصد و در شهر‌های دیگر ۲۰ درصد خواهد بود. اگر مستاجر توانایی پرداخت این میزان افزایش را نداشت، خودش خانه را خالی می‌کند و تحویل می‌دهد، اما اگر صاحبخانه اصرار دارد، اجاره را بیش از رقم قانونی افزایش بدهد، با سدی محکم روبرو خواهد شد. اگر مستاجر نخواهد کوتاه بیاید و از تخلیه خانه خودداری کند، صاحبخانه چاره‌ای ندارد جز دریافت حکم تخلیه. حدس بزنید امسال چه اتفاق جدیدی افتاده؟
ضمانت اجرایی مصوبه امسال دستگاه قضائی است و اجازه نمی‌دهد صاحبخانه بدون اثبات یکی از شرایط استثنایی اعلام شده حکم تخلیه بگیرد. پس مستاجر به‌حکم و پشتوانه قانون می‌تواند سرجایش بماند. صاحبخانه‌ها قبلا ادعا می‌کردند قصد فروش خانه را دارند یا بناست در آن تعمیرات انجام دهند و به‌صرف همین ادعا مستاجر کوتاه می‌آمد. در مواردی که کار به شورای حل اختلاف می‌رسید طرح همان ادعا کفایت می‌کرد. مصوبه ستاد سران قوا که در سال جدید اعمال می‌شود، اوضاع را تغییر داده است. شکایت مالک و درخواست بررسی پرونده از حالا به‌بعد تنها به‌شرطی پذیرفته می‌شود که قرارداد اجاره کد رهگیری داشته باشد.
مالک و صاحبخانه‌ای که کد رهگیری داشته باشد می‌تواند شکایت کرده و انتظار داشته باشد، پرونده ظرف مدت حداکثر یک‌ماه بررسی و برای آن رای صادر شود. در صورتی که مستاجر در طول قرارداد، مقید به پرداخت اجاره نبوده و پرداخت‌ها شلخته و نامنظم انجام شده‌اند، شورای حل اختلاف بدون دردسر حکم تخلیه صادر می‌کند. شورای حل اختلاف، ادعای مالک درباره فروش خانه را تنها در صورت درج قرارداد فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و ارائه کد رهگیری معتبر می‌پذیرد و حکم تخلیه بر اساس ادعای تخریب، بازسازی یا تعمیر تنها به‌شرط اخذ و ارائه پروانه ساختمانی از مراجع قانونی صادر خواهد شد.
در صورتی که مالک بگوید به خاطر ازدواج فرزندش و سکونت زوج جوان در واحد دنبال حکم تخلیه است، باید به مرجع قضایی مراجعه کند و اسناد و مدارک ارائه دهد. ادعا درباره نیاز به سکونت خود مالک هم تنها به‌شرطی قابل اثبات است که او در همان شهر، تنها همین یک ملک داشته باشد و بتواند نیاز خود را به تایید شورای حل اختلاف برساند.
کد رهگیری چند سالی است که در حوزه مسکن و به‌طور خاص در بخش اجاره مسکن مطرح شده، ولی خیلی از صاحبخانه‌ها آن را جدی نمی‌گیرند، چون فکر می‌کنند با دریافت کد رهگیری هزینه بیشتری پرداخت می‌کنند یا دولت می‌تواند کدرهگیری را دست‌آویز دریافت مالیات قرار دهد. تصوری اشتباه که امسال باید آرام آرام آن را کنار بگذاریم. حداقل از وقتی کد رهگیری برای پرداخت وام ودیعه مسکن اجباری شده، هم مالک، هم مستاجر با وضعیت جدید روبرو شده‌اند و نباید با مقاومت برابر درخواست و دریافت کد رهگیری خودشان را از نعمت دریافت تسهیلات ودیعه مسکن محروم کنند.
رقم تسهیلات ودیعه مسکن مستاجران سال ۱۴۰۱ در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در کلانشهر‌ها ۷۰ میلیون تومان و در سایر شهر‌های کشور ۴۰ میلیون تومان است. امسال روی هم رفته رقم ۴۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی برای پرادخت تسهیلات ودیعه مسکن در نظر گرفته شده است و مستاجران برای دریافت تسهیلات باید در سامانه نام‌نویسی کنند. همچنین با توجه بر تشدید نظارت‌ها باید منتظر رشد پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن مستاجران بود. اگر به‌عنوان صاحبخانه هنوز به خاطر نگرانی‌های واهی از دریافت کدرهگیری خودداری می‌کنید، در حقیقت خودتان و مستاجرتان را از نعمت دریافت تسهیلات اجاره محروم می‌کنید.
مرجعیت صدور کد رهگیری امسال قرار است به وزارت راه‌و‌شهرسازی واگذار شود. به‌این ترتیب الزام قانونی دریافت کدرهگیری برای معاملات مسکن به‌شکل جدی‌تری دنبال می‌شود. اگر کد رهگیری معاملات اجاره در سامانه اسکان و املاک ثبت نشود، قانون آن ملک را خانه خالی به‌حساب آورده و مشمول دریافت مالیات می‌داند. همچنین اگر صاحبخانه‌ای بخواهد در مراجع قضایی و شورای حل اختلاف علیه مستاجر خود شکایت تنظیم کند، بدون کد رهگیری دستش کوتاه است
طرح دریافت مالیات بر خانه‌های خالی
امسال قانون مالیات بر خانه‌های خالی یکی دیگر از اهرم‌های فشار دولت بر سوداگران بازار مسکن خواهد بود. براساس آخرین آمار‌های رسمی۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی و به سازمان مالیاتی معرفی شده است. قرار شده به صاحبان این خانه‌ها پیامک ارسال شود تا در صورت بروز اشتباه به شکایت آن‌ها رسیدگی شود. صاحبان خانه‌های خالی واقعا باید امسال از مالیات بترسند.
مالیات بر خانه‌های خالی، هر سال پس از بالا گرفتن تب بازار اجاره سر زبان‌ها می‌افتد. شنیده‌ها حاکی از این است که امسال آن را به‌طور ویژه بررسی می‌کنند و احتمالا به مرحله اجرا می‌رسانند. در حال حاضر این مالیات خانه‌های بالای ۱۵۰ متر در شهر‌هایی با جمیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر را نشانه رفته است. اگر چنین خانه‌ای یک سال خالی بماند، برایش نصف ارزش ملک در بازار مالیات برده می‌شود. میزان مالیات برای سال دوم به اندازه کل مبلغ اجاره سالانه می‌رسد و از سال سوم به بعد میزان مالیات معادل ۱.۵ برابر رقم اجاره خواهد بود. در سال‌های اخیر قانون مربوط به پرداخت اجاره را چکش‌کاری کرده‌اند.
آخرین به‌روزرسانی مشخص کرده اگر در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت صاحب خانه مسکونی هستید و تا الان نسبت به ثبت اطلاعات آن را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور بی‌توجه بوده‌اید، ممکن است به‌زودی دچار دردسر شوید. طبق قانون مالیات بر خانه‌های خالی هر واحد مسکونی که در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد مشمول پرداخت مالیات شناخته می‌شود. تنها در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره گذاشته باشد، مشمول مالیات نمی‌شود، اما اگر مالک بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمت‌های معقول خودداری کند، واحدش مشمول مالیات خانه خالی شناخته خواهد شد.
تعداد خانه‌های خالی در کل کشور بین دو تا سه میلیون واحد مسکونی تخمین زده می‌شود. با اجرا شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی، مالکان این واحد‌ها نسبت به اجاره دادن خانه‌هایشان تشویق می‌شوند و با ورود آن‌ها به بازار اجاره، عرضه واحد‌های مسکونی افزایش پیدا می‌کند. تصمیمی که می‌تواند روی موضوع عرضه در بازار تاثیر بگذارد و نهایتا باعث کاهش اجاره‌خانه شود. گروهی که با خرید واحد مسکونی به قصد سرمایه‌گذاری، آن را خالی نگه دارند بدجوری با قانون مالیات خانه‌های خالی نقره‌داغ می‌شوند.
شیوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی شاید پیچیده به‌نظر برسد، اما نادیده گرفتن آن بدجوری زیان‌بار خواهد بود. فرض کنیم ارزش یک خانه در بازار، ۵۰ میلیون پیش و دو میلیون اجاره باشد. ابتدا باید با ضرب دو میلیون تومان در ۱۲ماه اجاره سالیانه را حساب کرد. این عدد به ۲۴ میلیون تومان می‌رسد. حالا ۹ میلیون تومان بابت، ۱۸ درصد مبلغ رهن به اجاره سالیانه اضافه کنید. به این ترتیب درآمد سالیانه مالک روی هم رفته از این ملک به سالی ۳۳ میلیون خواهد رسید. ۲۵ درصد از این درآمد که به نگهداری ساختمان مربوط می‌شود معاف از مالیات است و مالیات بر رقم ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان تعلق می‌گیرد. ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم می‌گوید تا سه میلیون تومان درآمد اجاره مشمول ۱۵ درصد، بین سه تا ۱۰ میلیون درآمد مشمول ۲۰درصد، بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون در آمد مشمول ۲۵ درصد، درآمد بین ۲۵ تا ۱۰۰میلیون، مشمول ۳۰درصد و درآمد بالاتر از ۱۰۰ میلیون، مشمول ۳۵ درصد مالیات خواهد شد؛ بنابراین در مثال بالا، باید حداقل سالی پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومان مالیات پرداخت کند