مسکن، بحرانی که نه درمان دارد و نه مُسکن

گروه اقتصادی: کمی بیش از سه ماه از سال جدید گذشته و آمار منتشر شده در حوزه وضعیت مسکن، توسط بانک مرکزی نشان از رکوردشکنی در بازار مسکن دارد و وضعیت اسفبار و رها شده این بازار دارد. قیمت‌ها در بازار مسکن اکنون به گونه‌ای شده که میانگین قیمت یک متر خانه در پایتخت، به یک قدمی کانال ۴۰ میلیون تومانی رسیده است. این وضعیت در شرایطی رخ داده که یکی از مهم‌ترین شعار‌های دولت سیزدهم کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره بوده و برای این منظور نیز راهکار افزایش عرضه خانه از طریق طرح نهضت ملی مسکن را دنبال می‌کند، اما نگاهی به آمار و ارقام ارائه شده توسط سیاست گذار پولی و ارزی حکایت از روند صعودی قیمت‌ها دارد.

میانگین قیمت خانه در تهران، ۴۰ میلیون تومان
صبح روز چهارشنبه بانک مرکزی گزارشی از معاملات و قیمت مسکن پایتخت در خرداد ۱۴۰۱ را منتشر کرد. گزارشی که نشان از رشد قیمت و تعداد معاملات مسکن دارد.متوسط قیمت مسکن به اکنون در یک قدمی کانال ۴۰ میلیون است و وضعیت به گونه‌ای شده که در پایان آخرین ماه از نخستین فصل سال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحدمسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۸.۴ درصدی نسبت به ماه قبل است.

همچنین این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۳۲.۸ درصد افزایش داشته که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه خردادماه سال ۱۴۰۰ (معادل ۵۶.۶ درصد) به مراتب کمتر بوده و مبین کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در خردادماه ۱۴۰۱ است.

به این ترتیب در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیش‌ترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان متعلق به منطقه یک ثبت شد و کمترین آن با ۱۹ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ ثبت شده است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۲.۳ و ۵۵.۳ درصد افزایش نشان می‌دهند.

اجاره بها بنا به آمار رسمی ۵۰ درصد و آمار غیررسمی تا ۱۲۰ درصد رشد کرد
هم چنین بررسی شاخص کرایه‌ها نشان می‌دهد که در شهر تهران و کل مناطق شهری بر اساس به روزترین آمار بانک مرکزی از افزایش ۵۰.۶ درصدی این شاخص نسبت به سال گذشته خبر می‌دهد.

در عین حال با توجه به آخرین آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به مرز ۴۰ میلیون تومان رسیده و حالا دیگر یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر مربعی، به طور میانگین در پایتخت ۴ میلیارد تومان هزینه دارد و با در نظر گرفتن حداقل حقوق ناخالص ۵.۶ میلیون تومانی در هر ماه، یک خانوار با کف درآمد باید، بیش از ۵۹ سال همه درآمد خود را ذخیره کند تا بتواند صاحب‌خانه شود.در همین حال صبح روز چهارشنبه همتی عضو کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی مجلس نیز در نظق میان دستور خود خبر داد که: «امروز گرانی مسکن و اجاره بها وحشتناک است، مردم آرزوی خرید خانه را دارند و اجاره بها حدود ۵۰ تا ۱۲۰ درصد افزایش یافته است.»

این آمار‌های تکان دهنده، اما در حالی ارائه می‌شود که پیش از این نیز شهردار تهران گفته بود که؛ ۵۱ درصد شهروندان تهران اجاره نشین هستند و ۶۵ درصد سبد معیشتی یک فرد باید برای سرپناه اختصاص پیدا کند.در همین حال، اما نمی‌توان رقم اجاره بها را در کشور تابعی از بالا رفتن قیمت مسکن ندانست.قیمت مسکن در سال‌های اخیر با رشد عجیبی مواجه بوده است. از یک سو کاهش ساخت و ساز در کنار بالا رفن هزینه‌های ساخت و تورم همه جانبه رخ داده در اقتصاد منجر به بروز مشکلات جدی در این مسیر شده است.

افزایش قیمت سیمان، مسکن را نجومی کرد
در همین حال رئیس کانون سراسری انبوه سازان از افزایش دو برابری قیمت سیمان در یک سال اخیر خبر داده و گفته است که: «این رشد، قیمت ساخت مسکن را ۱۰ درصد بالابرد.»این فعال حوزه مسکن با بیان این که در ماه‌های اخیر سیمان اعم از فله و غیر فله افزایش قیمت دو برابری داشته به مهر گفته بود که: «افزایش قیمت سیمان بر اساس آخرین محاسبات ۱۰ درصد در قیمت تمام شده ساخت و ساز تأثیر می‌گذارد. به یک باره با افزایش قیمت دو برابری، تأثیر ۱۰ درصدی در هزینه ساخت و ساز دارد؛ سیمان و فرآورده‌های آن ۲۰ درصد از مصرف نهاده‌های ساختمانی را در هر پروژه ساخت و ساز به خود اختصاص می‌دهند که حجم بالایی است لذا به دلیل مصرف بالا در ساختمان، تأثیر بالایی در قیمت تمام شده ساخت نسبت به سایر نهاده‌های ساختمانی دارد.»

جمشید برزگر هم چنین در خصوص تأثیر تغییرات قیمت بتن در این صنعت تأکید کرده است که: «قیمت بتن کاملاً متأثر از نرخ سیمان است؛ در حال حاضر قیمت بتن ۶۰ تا ۷۰ درصد نسبت به سال گذشته به طور متوسط رشد نشان می‌دهد البته نوساناتی هم داشته و در مقطع کوتاهی موقتاً افزایش قیمت بتن بیش از این ۶۰ تا ۷۰ درصد بود، اما آنچه در حال حاضر در بازار می‌بینیم، همین افزایش ۶۰ تا ۷۰ درصدی نسبت به سال گذشته است. آن چه به عنوان تورم قیمت مسکن، نهاده‌ها و مصالح ساختمانی و حتی قیمت تمام شده ساخت و ساز از سوی نهاد‌های رسمی اعلام می‌شود، با آنچه در بازار مشاهده می‌کنیم متفاوت است؛ قیمت سیمان افزایش دو برابری داشته است.»

این اظهارات به خوبی نشان می‌دهد که چطور افزایش قیمت مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینه ساخت مسکن منجر به بزرگ‌تر شدن بحران مسکن در ایران و افزایش لجام گسیخته اجاره بها شده است.حقیقت این است که طرح ثبت خانه‌های خالی نه راهکار که تنها یک فرافکنی آشکار است. در شرایطی که ساخت مسکن روند کاهشی و حتی توقف داشته است و در شرایطی که تورم در حال بلعیدن اقتصاد است، طرح مساله خانه‌های خالی و خوداظهاری شهروندان تنها خودفریبی یا دیگر فریبی بیش نیست.

وضعیت ساختمان‌های مسکونی در تهران
بررسی توزیع تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۱۳ هزار و ۸۷۴ واحد مسکونی معامله شده، واحد‌های تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود ۵.۷ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت بالا در گروه‌های "۱۱ تا ۱۵" و "بیش از ۲۰ "سال ساخت افزوده شده است.

این در حالی است که تعداد معاملات مربوط به خانه‌های بیش از ۲۰، با رشد ۳۲۹ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بوده است. همچنین توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۴ درصدی از کل معاملات، بیش‌ترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۱۰ به ترتیب با سهم ۹.۶ و ۹ درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده شهر تهران در خردادماه سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، سهمی معادل ۵۳.۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین ۵۷.۳ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و ۵۳.۸ درصد از معاملات نیز به واحد‌های مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.

اجاره‌بها مدام رکورد می‌زند
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال ۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۴۶.۵ و ۵۱.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در خردادماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۲.۷ و ۳ درصد است.

این در حالی است که به گزارش تابناک در اردیبهشت ماه، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری (در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱) با رشد به ترتیب معادل ۴۶ و ۵۰.۶ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل روبرو شده بود. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در اردیبهشت ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل ۱.۹ و ۲ درصد بود؛ بنابراین در خردادماه این شاخص روند صعودی را ادامه داده است.در همین حال و با توجه به اطلاعات ارائه شده بازار مسکن در طول‌سال‌های اخیر بیش از این که به صورت جامع مدیریت شده باشد، اسیر راهکار‌های و سیاست‌های آزمایشی بوده است.

یکی از عوامل مهم در برنامه‌ریزی‌های ناکارآمد و بعضا غلط دولت‌ها در بخش مسکن در اختیار نداشتن اطلاعات کامل و صحیح از وضعیت املاک و اسکان کشور به حساب می‌آید. این یعنی دولت درک صحیح از فضای مالکیت و سکونت مردم در واحد‌های مسکونی نداشته و عمده اطلاعات متعلق به آخرین سرشماری انجام شده، مربوط به سال ۱۳۹۵ است.

هر چند پس از کش و قوس‌های فراوان، قانون مالیات بر خانه‌های خالی سال ۹۴ برای حل مشکلات بخش مسکن از جمله فقدان بانک جامع اطلاعات ملکی و سکونتی در مجلس تصویب شد.بر اساس این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان شده است، این سامانه مقدمه و زیرساخت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی است. با تکمیل و اجرا این سامانه، شناسایی خانه‌های خالی ممکن خواهد بود، البته مزایا سامانه خلاصه در اخذ مالیات از خانه‌های خالی نمی‌شود.

یکی از گلایه‌های نمایندگان مجلس از نحوه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و سامانه املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی ضعف اطلاعاتی و عملکرد محدود در این سامانه است. این مساله در شرایطی رقم می‌خورد که «سرشماری آنلاین و برخط نفوس و مسکن»، «کاهش کلاهبرداری در حوزه املاک با محوریت نظارت آنلاین و هوشمند»، «عدم نیاز به درج مکرر آدرس محل سکونت در مراجعات به ادارات دولتی»، «پایش آنلاین اراضی کل کشور برای سنجش میزان نیاز ساخت املاک تجاری، اجاری و ملکی» از جمله مزایای این سامانه گفته شده اند.

در این میان، اما مجلس بی توجهی به خوداظهاری مردم را یکی از دلایل ناکامی فعالیت این سامانه تلقی کرده و این سازوکار را برای تکمیل اطلاعات به سامانه اضافه کرد و در حال حاضر هیچ فعالیت مشخصی در وزارت راه پیرامون سامانه ملی املاک و اسکان دیده نمی‌شود و تلاشی برای تکمیل سامانه وجود ندارد.

در عین حال این اصرار به تکمیل سامانه نیز در حالی مدام رخ می‌دهد که به نظر نمی‌رسد در نهایت غیر از هزینه و بار مالی اضافی برای دولت هیچ فایده‌ای برای رونق بخشی به حوزه مسکن داشته باشد.پیش از این نیز ذکر شد که طرح سامانه مسکن و مالیات از خانه‌های خالی و در نهایت ساخت یک میلیون مسکن از مالیات آن خانه‌ها، در حقیقت یک مانور تبلیغاتی و جنجالی بیش نیست و فایده چندانی برای مستاجران و شهروندان امیدوار به رسیدن به سرپناهی برای خود نخواهد داشت.