رکورد جدید از سقوط تیراژ ساخت مسکن در پایتخت ثبت شد. اگرچه سال ۱۴۰۰ تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال ۴۲ درصد دیگر سقوط کرد. بهار پارسال در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و ۲۰۰ واحد تنزل پیدا کرده است. بررسی «دنیای اقتصاد» از عوامل موثر بر این رخداد حکایت از گیر کردن بساز و بفروش‌ها در مارپیچ بازار مسکن دارد؛ مارپیچی که به واسطه سیکل معیوب تورم ساخت مسکن و اثر آن بر میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی شکل گرفته است.

داده‌های مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می‌دهد بهار تولید مسکن ۱۴۰۱، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد»‌ قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال ۱۴۰۱ هم ۴۲ درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه‌سازی هم دوباره سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است. بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده‌ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیام این آمار زمانی به‌طور کامل دریافت می‌شود که روند طی شده در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر مرور شود. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.۱۴۰۰ در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت‌وساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های ۹۴ تا ۹۹) خود واجد یک رکورد بی‌سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی بود، از سال ۹۴ به بعد به حدود ۶۰ تا ۶۵ هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت‌وساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌تر رفت و به ۴۰ هزار و ۵۰۰ واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله‌دار سرمایه‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۹۹، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه‌اولی‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت‌وساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملا دوسر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.

ماجرای وضعیت دوسر باخت بازار مسکن این است که سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی‌توانند سیکل سرمایه‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت‌وساز جدید منجر می‌شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.

وضعیتی که سازنده‌ها اکنون در آن گیر افتاده‌اند را می‌توان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی مشکل‌ساز استفاده می‌شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، در نهایت این اقدام خود تورم‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت‌ انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می‌شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می‌توان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه‌رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی‌کند. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج‌تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده‌ها در آن گیر کرده‌اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می‌مانند و رسیدن به پایین‌تر از کف ساخت‌وساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین وضعیت است.

خرداد «شبه‌تعطیل» در بازار ساخت‌وساز
بررسی کلی وضعیت بازار ساخت‌وساز در تهران نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران ساختمانی درون یک پنج‌ضلعی محبوس شده‌اند و اگر متغیرهای اقتصادی و غیراقتصادی در جهت بر هم خوردن این وضعیت تغییر نکند، راهی به بیرون از این پنج‌ضلعی ندارند. شرایط فعلی به حدی برای سازنده‌ها نامطلوب است که سبب شده میزان تقاضای ساخت‌وساز در یک ماه خرداد با تنزل چشمگیر و دور از انتظار روبه‌رو شود. جدای از اینکه تیراژ ساخت شهر تهران در بهار امسال به پایین‌تر از کف تاریخی پارسال رسیده، در خرداد فقط برای ساخت ۱۶۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شده که تقریبا برابر با تیراژ ساخت در فروردین امسال (ماه نیمه تعطیل بازارها) است و این یعنی خرداد ۱۴۰۱ وضعیتی «شبه‌تعطیل» در بازار فعالیت‌های ساختمانی داشته است.

اتفاقا در خرداد ماه میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران با رشد ماهانه ۵/ ۸ درصدی همراه شد که طی حدود سه سال قبل از آن بی‌سابقه بوده است. به این ترتیب جهش دوباره قیمت مسکن در ماه پایانی بهار امسال، رکود دوباره تولید مسکن را رقم زد. اضلاع سلولی که فعالان بازار ساخت‌وساز در آن گیر کرده‌اند را ضعف قدرت خرید، پیش‌بینی ناپذیری آینده قیمت‌ها و نبض معاملات مسکن، سخت‌تر شدن فروش واحدهای تکمیل شده تحت تاثیر روند تورمی احتمالی در آینده، ادامه روند تورمی در بازار مصالح ساختمانی و افزایش هزینه ساخت و در نهایت صرفه بیشتر نگهداری ساختمان‌های نیمه‌تمام از تکمیل و فروش آنها برای شروع ساخت‌وساز جدید تشکیل می‌دهد. درباره ضلع آخر، فعالان ساختمانی عنوان می‌کنند که به دلیل تورم مصالح و نبود قدرت خرید، عملا عایدی ساخت وساز کاهش پیدا کرده و به حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد رسیده است؛ این در حالی است که آنها معتقدند در صورتی که وضعیت تورمی در بازارهای مختلف مهار نشود، نگهداری ساخمان‌های نیمه‌تمام برای آنها به صرفه‌تر خواهد بود و ارزش دارایی آنها به این ترتیب حفظ می‌شود.

راه برون‌رفت از سیکل معیوب ملکی
در بهار امسال حدود هشت‌هزار واحد مسکونی نوساز و تازه‌ساز معامله شده که در مقایسه با صدور شش‌هزار و ۲۰۰ پروانه ساختمانی، روایتگر بر هم خوردن تعادل حداقلی بین عرضه و تقاضای این واحدهاست. حتی اگر با توجه به دوره یک تا دو ساله ساخت و تکمیل واحدها، تیراژ ساخت بهار پارسال را با معاملات بهار امسال مقایسه کنیم، تقریبا میزان ساخت و فروش سر به سر است که وضعیت بهتری نسبت به کمبود نوساز است، اما در عین حال شرایط ایده‌آل این است که میزان ساخت‌وساز از میزان تقاضا پیشی بگیرد. به هر ترتیب فصل اول سال هشتم رکود سنگین ساختمانی با ادامه سقوط ساخت‌وساز سپری شد و این در حالی است که به باور کارشناسان، ادامه این وضعیت مسیر را برای پایان دادن به رکود معاملات مسکن سخت می‌کند.