آژیر «خانه‌های خالی» در پایتخت

به گزارش روزنامه دنیای اقتصاد، آژیر فرصت‌‌‌سوزی از خانه‌‌‌های خالی در صحن شورای شهر تهران به صدا درآمد. بحث و تبادل نظر پیرامون سیاست‌های مالیاتی در جلسه علنی دیروز پارلمان شهری تهران به نقطه‌‌‌ای انجامید که متولی امور مالیاتی صراحتا اعلام کرد مالیات خانه‌‌‌های خالی نتوانسته نقش تنظیم‌‌‌گر خود را آن‌‌‌گونه که انتظار می‌‌‌رفت، ایفا کند. اعضای شورای شهر تهران دیروز تبعات انجماد ملکی و اثر آن بر بازار اجاره مسکن را تایید و تصریح کردند یکی از عواقب بی‌‌‌هزینه بودن ملاکی، محرومیت بازار اجاره از عرضه واحدهایی است که می‌تواند به تنظیم سطح عرضه و تقاضا در این بازار و برقراری ثبات قیمت اجاره‌‌‌بها کمک کند. با این حال به دلیل اینکه دستگاه‌های متولی شناسایی و وصول مالیات مربوطه تاکنون عملکرد موفقی در زمینه اخذ مالیات‌‌‌های ملکی نداشته‌‌‌اند، عملا کل کشور و مشخصا شهر تهران به عنوان یکی از کانون‌‌‌های اصلی سوداگری ملکی از این فرصت‌‌‌سوزی متضرر شده‌‌‌اند.این در حالی است که مدیریت شهری اعلام آمادگی کرده با سامانه‌‌‌هایی که در اختیار دارد، به فوریت نسبت به شناسایی و وصول درآمد از محل مالیات‌‌‌های ملکی اقدام کند. پیشنهادی که رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران مطرح کرد و برخی دیگر از اعضای شورای شهر نیز تکرار کردند این بود که وصول مالیات‌‌‌های ملکی به مدیریت شهری واگذار شود؛ پیشنهادی که با نسخه جهانی وصول مالیات در دنیا تطابق دارد. در اغلب شهرهای توسعه‌یافته وصول درآمدهای مالیاتی در حوزه ملکی به دولت‌‌‌های محلی و شهرداری‌‌‌ها واگذار می‌شود، چراکه تنها این نهاد کامل‌‌‌ترین و جزئی‌‌‌ترین اطلاعات مربوط به وضعیت املاک را در اختیار دارد. اما در ایران روند کند وصول مالیات خانه‌‌‌های خالی نشان می‌دهد از ظرفیت مدیریت شهری در این زمینه غفلت شده است.
داوود منظور، رئیس سازمان امور مالیاتی کشور مهمان دیروز صحن شورای شهر تهران بود که با هدف تبیین سیاست‌های مالیاتی و نیز تقویت تعامل با مدیریت شهری به پارلمان شهری آمده بود. این جلسه علاوه بر اینکه به بحث و تبادل نظر پیرامون وصول انواع مالیات با پایه‌‌‌های مختلف و نیز برخی اختلاف‌‌‌ها در خصوص سهم شهرداری‌‌‌ها از مالیات‌‌‌های محلی گذشت، محلی برای به صدا درآمدن آژیر بی‌‌‌اثر بودن مالیات خانه‌‌‌های خالی و در عین حال هشدار درباره تبعات به تاخیر انداختن استفاده از مالیات‌‌‌های ملکی موثر بود.
سرمایه گذاری با سودی بالاتر از سود بانکی
در این جلسه نه تنها چند تن از اعضای شورای شهر تهران به عقب‌‌‌ماندگی در مقابله با سفته‌‌‌بازان ملکی انتقاد و اعلام آمادگی کردند که مدیریت شهری مسوولیت وصول مالیات‌‌‌های ملکی را برعهده بگیرد، بلکه حتی متولی امور مالیاتی کشور نیز به صراحت اعلام کرد که نقش مالیات خانه‌‌‌های خالی در تنظیم بازار مسکن آن‌‌‌گونه که انتظار می‌‌‌رفت، تحقق پیدا نکرده است.
وی در واکنش به انتقاد نمایندگان مردم در پارلمان شهری نسبت به روند کند اجرای مالیات خانه‌‌‌های خالی به این واقعیت اذعان کرد که نقش «تنظیم‌‌‌گر» این مالیات در بازار مسکن آن طور که دولت انتظار داشت، تحقق پیدا نکرده است.
اظهارات مطرح شده در جلسه دیروز شورای شهر تهران توسط بالاترین مقام سازمان امور مالیاتی کشور نشان داد همان‌طور که از ابتدا پیش‌بینی می‌‌‌شد، مالیات خانه‌‌‌های خالی نتوانسته نقش موثری در تنظیم بازار مسکن ایفا کند و عملا ابزار مالیاتی کارآمدی نبوده است.
مالیات خانه‌‌‌های خالی برای اولین بار در سال ۱۳۹۹ در مصوبه بودجه گنجانده و مقرر شد سالانه ۲۰۰۰‌میلیارد تومان از محل این پایه مالیاتی وصول شود. اگرچه درآمد مالیات خانه‌‌‌های خالی حتی در پیش‌بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال‌های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در دو سال گذشته «صفر» بوده و در دو ماه ابتدایی امسال نیز رقم وصولی با میزان شناسایی شده اختلاف زیادی داشته است.
در این رابطه رئیس سازمان امور مالیاتی کشور، در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، از شناسایی حدود ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی خالی در کشور طی سال گذشته با برآورد مالیات تعلق گرفته به آنها با رقمی معادل۳‌‌‌هزار و ۸۰۰‌میلیارد تومان خبر داد و اعلام کرد: فرآیند وصول این مالیات آغاز شده است.
اما داوود منظور در حالی از شروع روند وصول مالیات خانه‌‌‌های خالی خبر داده که بنا بر آمار رسمی منتشر شده توسط این سازمان، در دو ماه ابتدایی امسال حدود یک‌میلیارد تومان مالیات توسط مالکان خانه‌‌‌های خالی پرداخت شده است؛ رقمی که در مقایسه با ۳‌‌‌هزار و ۸۰۰‌میلیارد تومان برآورد شده «تقریبا هیچ» است.
واقعیتی که «دنیای‌اقتصاد» نیز بارها در طول بیش از دو سال اخیر به آن پرداخته، اکنون در کارنامه مالیاتی مربوط به برش دو ماهه ۱۴۰۱ که توسط سازمان امور مالیاتی منتشر شده، آشکار است و عملا آژیر بی‌‌‌اثر بودن این پایه مالیاتی در تنظیم بازار مسکن به صدا درآمده است.
در شرایطی که گزارش رسمی سازمان امور مالیاتی حکایت از آن دارد که برش دو ماهه وصول مالیات خانه‌‌‌های خالی بسیار کمتر از یک‌درصد (تقریبا معادل ۰۵/ ۰‌درصد) از رقم پیش‌بینی شده در بودجه کل کشور بوده است، دولت همچنان بر ادامه طی مسیری که در دولت گذشته آغاز شده و در همان دولت نیز عملا هیچ نتیجه موثری نداشته است، اصرار دارد. این در حالی است که مالیات خانه‌‌‌های خالی یک مالیات دست چندم در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید که پس از به‌‌‌کار‌گیری سایر ابزارهای مالیاتی برخی دولت‌‌‌ها به سراغ آن رفته‌‌‌اند.
مالیات دست اول ملکی که در کشورهای توسعه‌یافته رایج است، «مالیات سالانه ملکی» است که در آن هیچ استثنایی وجود ندارد و همه مالکان سالانه مشمول آن می‌‌‌شوند. این مالیات در قالب ضریبی از ارزش روز هر ملک تعریف می‌شود و این ضریب عموما بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۱‌درصد است. به طور معمول در مورد املاک واقع در مناطق کم‌‌‌برخوردارتر و ارزان‌‌‌تر شهر و نیز خانه‌‌‌هایی که تعداد افراد ساکن در آنها از حد استاندارد بیشتر است، معمولا ضرایب پایین‌‌‌تری در نظر گرفته می‌شود و در عین حال به املاک لوکس که طبقات درآمدی بالا و متوسط رو به بالا در آنها ساکن هستند، ضرایب بالاتر اختصاص پیدا می‌کند.
نکته قابل تامل در مورد این پایه مالیاتی، «نبود استثنا» است که سبب می‌شود شناسایی مشمولان و وصول مالیات به سادگی میسر باشد. این در حالی است که در مورد مالیات خانه‌‌‌های خالی جدای از اینکه شناسایی آنها نیازمند ارتباط موثر میان دستگاه‌های اجرایی مختلف با سازمان‌های خدمات‌رسان در حوزه آب، برق و گاز است، استثناهای زیادی هم در قانون مصوب مجلس پیش‌بینی شده که بعضا می‌تواند در نقش راه فرار از تور مالیاتی عمل کند. اما حتی در کشورهایی که مالیات سالانه ملکی پیش‌بینی شده، ابزار مالیاتی که در مرتبه بعدی با هدف تنظیم بازار مسکن استفاده می‌شود، مالیات خانه‌‌‌های خالی یا لوکس نیست. در مرتبه بعدی کشورها مالیات بر عایدی سرمایه و پس از آن مالیات بر معاملات مکرر را عملیاتی می‌کنند تا در برابر سوداگری ملکی به شکل موثر ایفای نقش کنند.
آمادگی شهرداری برای ماموریت مالیاتی
روز گذشته میثم مظفر، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران به صراحت از متولی امور مالیاتی کشور درخواست کرد در تهران وصول مالیات خانه‌‌‌های خالی و لوکس را به شهرداری تهران واگذار کند.
وی با اشاره به اینکه ۲۰‌درصد از خانه‌‌‌های خالی کشور معادل حدود ۵۰۰‌هزار واحد در استان تهران واقع شده است، گفت: برآورد می‌شود در شهر تهران ۳۰۰‌هزار واحد و در حومه پایتخت نیز ۲۰۰‌هزار واحد، خالی از سکنه باشد. مظفر با اشاره به شکل رایج سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن خاطرنشان کرد: ملاکان در تهران طی یک دوره سه تا ۶ ساله خانه‌‌‌ها را خالی نگه می‌‌‌دارند و همزمان با اوج تورم ملکی آنها را در بالاترین قیمت ممکن برای فروش عرضه می‌کنند؛ ضمن اینکه خالی نگه داشتن خانه‌‌‌ها بازار اجاره را نیز با چالش روبه‌رو کرده و نیازمند اقدام عاجل در این زمینه هستیم.
پیشنهاد این عضو شورای شهر برای تسریع در وصول مالیات‌‌‌های ملکی دوگانه (مالیات خانه‌‌‌های لوکس و خالی) سپردن این ماموریت به شهرداری تهران بود. وی با اشاره به سامانه ممیزی املاک شهرداری تهران گفت: شهرداری تهران از طریق این سامانه‌‌‌های تخصصی می‌تواند در لحظه اطلاعات کامل و دقیقی را احصا کند؛ به عنوان مثال شهرداری به راحتی ‌‌‌می‌تواند از طریق این سامانه برای شناسایی املاک لوکس، خانه‌‌‌های بالای ۳۵۰ مترمربع واقع در منطقه یک را بر اساس انتخاب سیستمی با کدپستی و مشخصات مالک اعلام کند. رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران معتقد است شهرداری ابزارهای قدرتمندی برای وصول مالیات‌‌‌های ملکی در اختیار دارد و تنها با همکاری شهرداری تهران اجرای قانون مالیات خانه‌‌‌های خالی نو لوکس میسر و عملی خواهد بود و قفل دو ساله وصول این مالیات در این صورت خواهد شکست. البته باور مظفر این است که اگر وصول این مالیات به مدیریت شهری سپرده شود، عمده درآمد وصولی از این محل نیز در اختیار شهرداری تهران قرار بگیرد.
اگرچه آمار میثم مظفر از واحدهای خالی با آمار ۵۰۰‌هزار واحد شناسایی شده خالی در کل کشور که سازمان امور مالیاتی پیش‌تر اعلام کرده مغایر است، اما از آنجا که در دو سال گذشته سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران اشباع و سرمایه‌گذاران روانه بازار مسکن در شهرهای حومه شدند، افزایش تعداد خانه‌‌‌های خالی که با انگیزه غیرمصرفی در شهرهای جدید اطراف تهران خریداری شده‌‌‌اند، دور از ذهن نیست و با واقعیت‌‌‌های ملموس سال‌های اخیر تطابق دارد.
از سوی دیگر اعضای شورای شهر تهران نیز اثر انجماد ملکی بر بازار اجاره‌‌‌بها را به درستی تشخیص و نسبت به آن هشدار داده‌‌‌اند. با این حال پیشنهاد در خصوص برقراری تعامل موثر میان سازمان امور مالیاتی و شهرداری تهران به منظور وصول مالیات‌‌‌های ملکی زمانی راهگشا خواهد بود که توان عوامل اجرایی روی وصول یک پایه مالیاتی موثر متمرکز شود. رئیس سازمان امور مالیاتی کشور در حاشیه این جلسه در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» و در پاسخ به اینکه چرا با وجود اذعان به عدم‌کسب نتیجه از مالیات خانه‌‌‌های خالی در حوزه تنظیم بازار مسکن، ابزار مالیاتی موثر و رایج دنیا یعنی مالیات سالانه ملکی جایگزین نمی‌شود؟ این طور توضیح داد: اینکه سازمان امور مالیاتی از چه پایه‌‌‌های مالیاتی استفاده می‌کند را قانون‌گذار تعیین می‌کند؛ اما نگاه شما در خصوص مالیات سالانه ملکی کارشناسی است. در عین حال نمایندگان مجلس در مجموع نگاه‌‌‌های کارشناسی مختلف را بررسی می‌کنند و از بین آنها پایه‌‌‌های مالیاتی فعلی انتخاب شده است.
وی معتقد است پایه‌‌‌های مالیاتی ملکی که اکنون در کشور تعریف شده شامل مالیات خانه‌‌‌های لوکس و خالی نیز تجربه موفق بین‌المللی داشته است و در ایران نیز می‌‌‌تواند منبع مالی خوبی برای دولت فراهم کند. منظور در عین حال تاکید کرد هدف از وضع مالیات خانه‌‌‌های خالی کسب درآمد مالیاتی برای دولت نبوده و هدف اصلی «تنظیم‌‌‌گری در بازار مسکن» به منظور پرهیز از سوداگری ملکی و تبدیل بازار مسکن از یک بازار سرمایه‌‌‌ای به بازار کاملا مصرفی است.
وی در حالی معتقد است مالیات خانه‌‌‌های خالی می‌تواند سبب شود ملاکان، واحدهای مسکونی را وارد چرخه تامین مسکن برای متقاضیان کنند که در عمل وصول این مالیات با اما و اگرهای فراوانی همراه است و پس سپری شدن دو سال «صفر»، به تازگی ارقام بسیار ناچیزی از این محل به خزانه دولت واریز شده است.
وی از شناسایی املاک مشمول این مالیات خبر داد و با بیان اینکه برگه‌‌‌های اجرایی برای مالکان خانه‌‌‌های خالی صادر شده است، گفت: در صورتی که مالکان این خانه‌‌‌ها از پرداخت مالیات سر باز بزنند و آن را به تعویق بیندازند، مشمول جریمه‌‌‌ای معادل ماهانه ۵/ ۲‌درصد خواهند شد.
رئیس سازمان امور مالیاتی کشور همچنین اعلام آمادگی کرد در صورتی که مبانی قانونی مالیات سالانه ملکی توسط مجلس تعریف شود، عملیاتی کردن تدابیری مثل واگذاری وصول آن به شهرداری تهران میسر است. به گفته وی، در حال حاضر قانون‌گذار مسوولیت شناسایی خانه‌‌‌های خالی را به وزارت راه و شهرسازی سپرده است و سایر نهادها باید با این وزارتخانه همکاری کنند.
اما با وجود آشکار شدن ناکارآمد بودن مالیات‌‌‌های ملکی فعلی که در کشور پیش‌بینی شده است، مجلس هنوز ورودی به اصلاح این مصوبه نداشته و به گفته منظور، آنچه اکنون روی میز کمیسیون‌‌‌های تخصصی مجلس قرار دارد، «مالیات بر عایدی سرمایه است» که دولت امیدوار است تصویب آن به کاهش سوداگری در بازار مسکن منجر شود. با این حال حتی این ابزار مالیاتی نیز زمانی اثربخش خواهد بود که پیش از آن یک تور مالیاتی وسیع برای همه صاحبان املاک گسترده شده باشد و انجماد سرمایه در بازار مسکن برای همه شهروندان مشمول هزینه شود. در واقع پیش‌‌‌نیاز اجرای موثر مالیات بر عایدی سرمایه در بازار ملک نیز که سیاستگذار بخش مسکن نباید از آن غفلت کند، گستردن یک تور وسیع مالیاتی برای هر نوع فعالیت ملکی است تا به واسطه آن، انگیزه سوداگری به صفر برسد.