رونق بازار مسکن ادامه دار است؟

تعداد معاملات مسکن پس از ۴ ماه صعودی شد. براساس داده‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، روند تعداد معاملات انجام شده پس از ثبت رکورد نزدیک به ۱۴ هزار معامله در خرداد ماه وارد فاز رکودی شد. در ماه‌های تیر، مرداد، شهریور و مهر از تعداد معاملات کاسته شد و به ۵.۴ هزار فقره رسید. اما تازه‌ترین گزارش‌ها نشان می‌دهد که معاملات مسکن جان گرفته است.

در آبان ماه سال ۱۴۰۱ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴۷.۸ درصد رشد داشته، همچنین نسبت به آبان سال گذشته ۹.۶ درصد افزایش یافته است. در واقع در دومین ماه پاییز ۲ هزار و ۶۰۰ معامله بیشتر انجام شده است.رشد معاملات در بازار مسکن در حالی رخ داده که پیش‌بینی کارشناسان بر رکود بازار بود، یا حداقل در سناریو خوشبینانه‌ای تصور می‌شد که بازار وارد فاز رکود تورمی شود. یعنی قیمت‌ها روند صعودی خود را در پیش بگیرند اما بر تعداد معاملات اضافه نشود. اما برخلاف پیش‌بینی‌ها نه تنها بر تعداد معاملات اضافه شد، بلکه قیمت مسکن نیز افزایشی بود. قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به متری ۴۶.۷ میلیون تومان رسید که حاکی از رشد ۶.۸ درصدی نسبت به مهر ماه است. براساس معیارهای مرسوم در بازار مسکن، رونق مسکن در شرایطی رخ می‌دهد که اولا خریداران از جنس مصرف کننده باشند. دوما حجم معاملات بالای ۱۰ هزار واحد مسکونی باشد و برای چند ماه ادامه داشته باشد. به نظر نمی‌رسد که افزایش معاملات در آبان ماه برای رونق بازار مسکن باشد و احتمال تکرار الگو سال‌های قبل بیشتر است. در واقع این افزایش معاملات را می‌توان به عنوان رونق موقت بازار ملک از سوی سرمایه‌گذاران تلقی کرد. جنس خریداران ملک در این برهه از نوع سرمایه‌گذاران است که هیجانات ارزی در سه ماه اخیر نیز موتور خرید سرمایه‌ای را شارژ کرده است.

الگوی خرید سرمایه‌ای تکرار می‌شود؟
یک تحلیل درباره علت رشد معاملات مسکن به الگوی خریداران سرمایه‌ای برمی‌گردد. گروهی از خریداران در بازار حضور دارند که تقاضایشان غیرمصرفی است و به عنوان یک خرید سرمایه‌ای موقت وارد معاملات می‌شوند. در واقع هدف این خریداران بازار شب عید است. آنها به دنبال این هستند که با خرید چند ماهه یک ملک در بازار شب عید سفته بازی کنند. یعنی عده‌ای از خریداران غیرمصرفی مسکن، الان وارد بازار می‌شود و ملک خود را نزدیک عید با قیمت بالاتری می‌فروشند. به نظر می‌رسد رکود معاملات در چند ماه گذشته نیز به این گروه از خریداران فرصت چانه‌زنی داده است.

این اتفاق در سال گذشته نیز رخ داد. در آذر ماه سال گذشته حدود ۹ هزار و ۸۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام شد که این میزان نسبت به آبان رشد حدود ۳۳ درصدی داشت. بخشی از معاملات مسکن در آن زمان به شکل «خرید موقت» توسط تقاضای غیرمصرفی انجام شد.طی دهه‌های گذشته تقریبا همیشه به طور سنتی بازار مسکن در بهمن و اسفند ماه رونق بیشتری نسبت به سایر ماه‌های نیمه دوم سال داشته و پس از تابستان دومین مقطع پرمعامله سال به شمار می‌آید، چراکه برخی تلاش می‌کنند برای ایام عید نوروز پرونده جابه جایی ملکی خود را به نتیجه برسانند. این خریداران از دسته مشتریان سال ۹۸ بازار مسکن هستند که در آن مقطع زمانی پرتعداد بودند.

ورود هیجانات ارزی به بازار مسکن
به نظر می‌رسد هیجانات بازار ارز نیز به بازار مسکن نفوذ کرده است. در واقع برخی از سرمایه‌گذاران با ناامید شدن از انجام مذاکرات از یک سو و رشد قیمت ارز از سوی دیگر به دنبال سرمایه‌گذاری در بازار کم‌ریسک مسکن رفته‌اند.نرخ ارز از ابتدای شهریور ماه روی روند صعودی حرکت کرده و توانسته رکوردهای جدیدی را ثبت کند. دلار بازار آزاد در مهر به بیش از ۳۷ هزار تومان هم رسید و پس از یک وقفه کوتاه در کانال ۳۴ هزار تومان، دوباره چند هفته‌ای می‌شود که در کانال ۳۶ هزار تومان نوسان می‌کند.

در واقع این رکورد زنی دلار در مهر ماه و نااطمینانی‌ها از آینده مذاکرات و به دنبال آن بازار ارز، سرمایه‌گذاران را مجاب به انجام معامله در آبان ماه کرده است.ناآرامی‌های اخیر در کشور نیز احتمالا یکی از فاکتورهایی است که موجب توقف معاملات در ماه‌های شهریور و مهر ماه شد. اما هیجانات بازار ارز نه تنها موتور خرید مسکن را شارژ کرد، بلکه موجب نااطمینانی معامله‌گران نسبت به آینده بازار شده و انگیزه خرید را در آنها افزایش داده است.