بازار خرید و فروش ویلا در شمال کساد شد؟

گروه اقتصادی:  نبض معاملات زمین و ویلا در شمال، وضعیتی میانه رکود و رونق را نشان می‌دهد.بازار ویلا در استان‌های شمالی کشور تحت‌تاثیر وضعیت خاص بازار مسکن پایتخت قرار گرفته است. انتخاب سرمایه‌گذاران ملکی در مواجهه با بزرگ‌تر شدن حباب قیمت مسکن در شهر تهران، خرید ویلا در مناطق خوش آب وهوای استان‌های شمالی به‌ویژه مازندران بوده و از این رو افزایش تقاضای خرید در فصل طلایی رونق معاملات ویلا یعنی ایام شب عید و نوروز کاملا محسوس است.

با این حال فاز بازار ویلا در خطه شمال کشور را نمی‌توان «رونق» توصیف کرد. تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در شهر‌های شاخص استان‌های شمالی به ویژه مازندران افزایش یافته است. تحقیق میدانی از وضعیت بازار املاک ویلایی نه تنها این گزاره را اثبات می‌کند، بلکه نشان می‌دهد بخشی از سرمایه‌های خرد نیز که پیش‌تر روانه بازار مسکن حومه تهران می‌شد، اکنون درصدد بررسی گزینه خرید زمین خام در شمال است.

به طور کلی و بر اساس روال سنتی و همیشگی بازار زمین و ویلا در شهر‌های شمالی، فصل بهار و مشخصا ایام نوروز به واسطه تعطیلات دو هفته ای، فرصت مناسبی برای بازدید از فایل‌های فروش در شهر‌های شمالی است.
این روال همیشگی به دنبال شیوع کرونا در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ مختل شد؛ چراکه محدودیت‌هایی برای سفر به شهر‌های شمالی اعمال و جرایم نقدی نسبتا سنگین برای نقض کنندگان این مقررات وضع شد. به این ترتیب هیجان خرید ویلا در ایام منتهی به نوروز ۹۹ و ۱۴۰۰ مثل همیشه نبود.

از سوی دیگر سال ۱۴۰۰ سال ثبات و آرامش نسبی در بازار مسکن شهر تهران به عنوان بازار پیشرو مسکن در کل کشور بود. از این رو با وجود پایان محدودیت‌های کرونایی، ایام منتهی به نوروز ۱۴۰۱ نیز تفاوت چندانی با دو سال پیش از آن نداشت و تقاضا برای خرید ویلا در آن مقطع زمانی هم کم تعداد و ناچیز بود. به این ترتیب حتی پایان عصر کرونا هم نتوانست رونق را به بازار ویلا بازگرداند و پارسال شب عید، تخفیف‌های ۱۰ تا ۱۵ درصدی و فروش شرایطی بود که اندک رغبتی برای خریداران ویلا ایجاد می‌کرد تا روانه شهر‌های شمالی شوند.

اما شرایط امسال بازار املاک شمال به کلی متفاوت است و گویا این بازار در مسیر تغییر فاز از رکود به رونق قرار گرفته است. با این حال هنوز حجم تقاضای خرید ویلا در این بازار به حدی نیست که بتوان از شرایط فعلی به عنوان «رونق» یاد کرد. فاز بازار املاک شمال نه مثل شب عید پارسال رکود و نه مثل سال ۹۸ رونق است. بازار املاک شمال تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید سرمایه‌ای ویلا و زمین در شهر‌های شمالی در فاز میانه قرار گرفته است؛ به این معنا که تعداد تماس‌ها و قرار‌های بازدید ملکی در نوروز ۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده و واسطه‌ها خوش‌بین هستند که بتوانند به نزدیک نیمی از تقاضای بالقوه خرید که برنامه بازدید نوروزی دارد، پاسخ دهند.

دو ویژگی بازار ویلا در نوروز ۱۴۰۲
بهار ۱۴۰۲ می‌تواند مقدمه‌ای برای گذار کامل از رکود به رونق در بازار املاک شمال باشد؛ منوط به اینکه تقاضای بالقوه خرید موجود به اصطلاح بالفعل شود و معاملات آن گونه که واسطه‌ها انتظار دارند سر بگیرد. دو ویژگی مهم وضعیت فعلی بازار زمین و ویلا در شهر‌های شمالی که می‌تواند در فراهم کردن مقدمات خروج از رکود در این بازار نقش داشته باشد، یکی تبدیل شدن املاک شمال به پناهگاه سرمایه‌های سرگردان و البته اغلب ناکافی برای خرید آپارتمان در شهر تهران است که موجب سرازیر شدن تقاضا به بازار نقل و انتقالات ملکی شهر‌های مختلف مازندران شده است.

ویژگی دوم نیز به سطح قیمت ویلا و زمین در مقایسه با سطح قیمت مسکن در پایتخت بازمی‌گردد. در حالی که بازار مسکن شهر تهران بلافاصله پس از شروع نوسان ارزی در آذرماه به این رخداد واکنش نشان داد و در جریان تورم ارزی، مسکن نیز پا به پای دلار با افزایش قیمت مواجه شد، در بازار املاک شمال خبری از هیجان قیمتی نشات‌گرفته از متغیر ارزی نبوده و هنوز هم نیست.

پیش‌بینی فعالان بازار ویلا این است که سال آینده قیمت پیشنهادی ویلا‌های نوساز متناسب با پرواز قیمت مصالح تعیین شود و آن زمان است که قیمت نوساز‌ها روی قیمت سایر ویلا‌ها نیز اثر می‌گذارد و می‌توان تبعات جهش ارزی اخیر را در این بازار به شکل محسوس مشاهده کرد.

گزارش قیمتی از ویلا‌های فروشی
رشد قیمت ویلا در شهر‌های شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آن‌ها بین ۲۰ تا ۴۰‌درصد نسبت به نیمسال اول ۱۴۰۱ بوده است. به عنوان نمونه در شهر نور واقع در استان مازندران ویلا‌های حدود ۴ میلیارد تومانی در شب عید پارسال در حال حاضر با یک تا ۵/ ۱ میلیارد تومان افزایش قیمت فایل شده است.

بر اساس فایل‌های موجود در موتور‌های جست وجوی آگهی‌های املاک ویلایی، کف قیمت ویلا در بافت شهری (شهر‌های شاخص مازندران مثل نور، نوشهر، رامسر و آمل و نمک آبرود) بین ۵ تا ۶ میلیارد تومان بوده و سقف قیمت‌ها نامحدود است؛ اما صرف نظر از فایل‌های فوق لوکس چند صد میلیارد تومانی، میانگین قیمت ویلا‌های مصرفی متناسب و مطلوب عمده متقاضیان خرید، حول و حوش ۳۰ تا حداکثر ۵۰ میلیارد تومان به تناسب متراژ، موقعیت و امکانات است. طبعا پایین‌ترین قیمت‌های این طیف نیز به ویلا‌های فلت با امکانات محدود اختصاص دارد.