بهار نیوز - فرانسه چگونه قیمت مسکن را کنترل می‌کند؟

گروه اقتصادی:بازار مسکن در ایران هر روز وارد شرایطی پیچیده‌تر و ورود به آن نیز سخت‌تر می‌شود؛ این در حالی است که در برخی کشورها علاوه بر ارائه تسهیلات حداکثری برای خرید مسکن، زمینه مناسبی نیز برای سرمایه‌گذاری با حداقل بودجه وجود دارد که می‌تواند تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسکن کنترل کند و خانه را به دست مصرف‌کننده واقعی برساند.

به گزارش تجارت‌نیوز، سالهاست که قشر بزرگی از ایرانی‌ها توانایی خود برای خرید خانه را از دست داده‌اند، اما متقاضیان مصرفی مسکن تنها قربانیان وضع آشفته بازار املاک در ایران نیستند.در سمت دیگر این ماجرا انبوه‌سازانی قرار دارند که تورم و کاهش حاشیه سود آنها باعث شده است دست از فعالیت در این حوزه بشویند و راه دیگری در پیش بگیرند. این در حالیست که در برخی کشورهای اروپایی دولت تا سقف 80 درصد قیمت کل واحد مسکونی را به مردم وام می‌دهد و همچنین برای آنها فرصت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با شرایط مناسب نیز وجود دارد. نمونه موفق این سیاست‌ها به‌ویژه در بازار مسکن فرانسه قابل مشاهده است.

وضعیت بازار مسکن فرانسه
ثبات قیمت مسکن در فرانسه به‌گونه‌ای بوده است که متوسط قیمت هر متر آپارتمان مسکونی در فرانسه، طی اوت ۲۰۲۳ به چهار هزار یورو رسیده و نسبت به چهار سال پیش تنها ۲۰ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده است. البته همچنان می‌توان در برخی از شهرهای کوچک، آپارتمان‌هایی با قیمت متری هزار یورو نیز برای خرید یافت، اما با کمتر از این مبلغ هم می‌توان در بازار مسکن این کشور وارد سرمایه‌گذاری در بخش املاک شد.

سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بخش مسکن فرانسه
بر اساس داده‌هایی که یورونیوز ارائه داده است، با وجود آن که همسو با افزایش قیمت مسکن هزینه‌های خرید و اجاره آن در حال افزایش است، اما این امکان نیز وجود دارد که با بودجه‌ای بسیار کمتر برای خرید یک ملک، در بازار مسکن کشور فرانسه به طور غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کرد.

در این راستا شرکت‌هایی معتبر نیز وجود دارند که با دریافت این مبالغ، در بازه‌هایی مشخص سود سرمایه‌گذاران را نیز پرداخت می‌کنند؛ گستره فعالیت این شرکت‌ها تا آنجاست که متوسط سوددهی آنها در سال گذشته ۴.۵۳ درصد برآورد شده که بیش از دو برابرِ نرخ سود پرداختی به حساب‌های پس‌انداز بانکی در سال ۲۰۲۲ بوده است!
نحوه سوددهی این شرکت‌های سرمایه‌گذاری در زمینه ملک به گونه‌ای است که موظفند حداقل ۹۵ درصد اجاره دریافتی و ۷۰ درصد از سود حاصل افزایش ارزش سرمایه را پس از کسر هزینه‌های جاری خود و بدون کسر مالیات بین سهامداران تقسیم کنند.

شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات
فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تنها به چند سال اخیر و کشور فرانسه محدود نمی‌شود، بلکه چنین نظام‌های مدیریت بازار مسکن، برای اولین بار اوایل دهه ۱۹۶۰ در آمریکا تاسیس شدند، ولی در 30 سال اخیر فعالیت آنها در اروپا و سایر کشورهای جهان رواج پیدا کرده است.

این شرکت‌ها همچنین صندوق‌های قابل معامله در بورس (ETF) که نقدشوندگی بالا از اصلی‌ترین مزیت‌های آن به شمار می‌رود را در اختیار دارند؛ صندوق‌هایی که در بورس‌های بسیاری از کشورهای جهان عرضه می‌شود و سرمایه‌گذاران با سرمایه‌گذاری در آنها می‌توانند روزانه آن را خرید و فروش کنند.

فروش متری مسکن در ایران
نزدیکترین تجربه به این این‌گونه سرمایه‌گذاری در ایران پیشنهاد فروش متری مسکن در بورس است که با کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم برای خرید مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش بحث آن به میان کشیده شد.در خرید و فروش متری مسکن در بورس طبق شرایط خرید سهام زمین متری، سه حالت وجود دارد؛ ممکن است برخی بتوانند واحد انتخابی خود را دریافت کنند، برخی دیگر نتوانند و واحد دیگری را نیز نمی‌خواهند. تعدادی دیگر از متقاضیان نیز از ابتدا قصد تحویل گرفتن واحدی نداشتند و هدفشان سرمایه‌گذاری بوده است.

فروشنده در یک حالت می‌تواند به خریدار اختیار فروش دهد. برای مثال خریدار، اوراق مسکن را متری پنج میلیون تومان خریده و فروشنده اعلام کرده است که اگر در سررسید پنج ساله، نتواند ملک را تحویل دهد، خریدار پنج سال دیگر با قیمت 10 میلیون تومان اختیار فروش دارد. حال اگر خریدار در زمان سررسید، واحد مورد نظر را تحویل نگرفت، می‌تواند بابت پنج میلیون تومان سرمایه‌گذاری در پنج سال قبل، 10 میلیون تومان دریافت کند.

در صورتی‌که فروشنده اوراق، نه به خریدار اجازه فروش دهد و نه امکان تسویه نقدی ایجاد کند، در این حالت به سرمایه‌گذار اجازه داده شده اوراق خود را به افرادی که می خواهند واحدهای باقیمانده را تحویل بگیرند بفروشد. در این شرایط واحدها در بورس کالا به مزایده گذاشته می‌شوند؛ بر این اساس که واحدها متری چند به فروش رسیده باشند قیمت آن به افراد صاحب اوراق مسکن پرداخت می‌شود.البته اینگونه فروش مسکن هنوز به مرحله اجرا نرسیده و مناقشه بر سر آن زیاد است و باید دید با این رویکرد آیا وضع راکد فعلی مسکن را تکانی خواهد داد یا نه.