نقش انحصار دولتی زمین در افزایش قیمت مسکن

گروه اقتصادی: فارغ از بحث تحریم، تورم، افزایش قیمت دلار و عدم ثبات شرایط سیاسی، یکی دیگر از عوامل جهش نرخ مسکن از اواخر دهه ۹۰، مربوط به قیمت و مالکیت زمین است. بخش زیادی از زمین‌ها تحت مالکیت دولت و ارگان‌های عمومی مانند بانک‌ها، نهاد‌های نظامی و بنیاد‌ها قرار دارد.

به گزارش اقتصاد24،از این رو دسترسی برای ساخت و ساز مسکن محدود و عرضه مسکن دچار کمبود می‌شود. همچنین زمانی که زمین‌های دولتی به نهاد‌های خصوصی یا بانک‌ها واگذار می‌شود، این نهاد‌ها به جای ساخت مسکن، به سرمایه‌گذاری در زمین‌ها می‌پردازند که به افزایش قیمت زمین و در نهایت قیمت مسکن منجر شود. براساس گزارش روزنامه فرهیختگان، طبق داده‌های بانک مرکزی از سال ۱۳۸۵ سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور پیوسته افزایش یافته است. در سال ۱۳۸۵، این سهم در کل کشور ۴۳.۴ درصد بود که در سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۳ به ۵۱ تا ۵۳ درصد رسید. این افزایش نشان‌دهنده فشار‌های بازار و تقاضای بالای زمین در آن زمان بود. در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۸، سهم زمین به ۴۸ تا ۴۹ درصد کاهش یافت، اما در سال ۱۳۹۹ دوباره به ۵۲ درصد رسید. در سال ۱۴۰۰، این سهم به ۴۷.۴ درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بود.

با این حال، در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، سهم زمین در مناطق شهری کشور به ترتیب به ۴۵ و ۴۷ درصد رسید که نشان‌دهنده افزایش مجدد قیمت زمین و تأثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز بود. اما در استان تهران این ماجرا به طور عجیبی متفاوت است؛ در استان تهران، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن از ۵۴.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۶۳ تا ۶۴ درصد در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ افزایش یافت. این سهم در سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۸ به ۵۶ تا ۵۹ درصد کاهش یافت و در سال ۱۳۹۹ به ۶۵.۸ درصد رسید. گفتنی است بیشترین سهم قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن در استان تهران، در سال ۱۳۹۹ رخ داده است. در سال ۱۴۰۰، این سهم به ۶۴.۷ درصد رسید، اما در سال ۱۴۰۱ به ۵۸.۸ درصد کاهش یافت.

در سال ۱۴۰۲ هم این شاخص پس از یک وقفه کوتاه شاهد افزایش هشت درصدی بود و سهم قیمت زمین از قیمت مسکن مجددا به ۶۳ درصد افزایش یافت. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند که کاهش سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن در سال ۱۴۰۰ به دلیل آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بوده است. البته که بررسی‌ها نشان می‌دهد این عوامل در سال ۱۴۰۲ به‌طور معکوس عمل کردند و باعث افزایش قیمت زمین و سهم آن از قیمت کل مسکن شدند.

براساس آنچه از داده‌های بانک مرکزی منتشر شده است، درحالی قیمت تمام شده زمین در هر یک مترمربع در ساختمان‌های مسکونی شهر تهران با رشد ۱۱۰ برابری از متری ۸۸۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۵ به متری به طور میانگین ۵۲ میلیون تومان در سال ۱۴۰۱ و بیش از ۹۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۲ رسیده که این عدد در کل مناطق شهری ایران نیز از ۱۶۸ هزار تومان در سال ۸۵ به ۱۶.۵ میلیون تومان در سال ۱۴۰۱ و ۲۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۲ افزایش یافته است؛ یعنی در ۱۸ سال تقریبا ۱۴۷ برابر شده است.

هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه مسکن درباره تبعات انحصار دولتی زمین بر قیمت مسکن  گفت: «اگر قیمت زمین افزایش پیدا کرده است صرفا به دلیل حبس زمین توسط دولت نیست. به باور من ابتدا باید ببینیم که چه ارگان‌هایی زمین‌ها، به خصوص زمین‌های شهری را حبس کرده‌اند. نهاد‌های حاکمیتی، شهرداری‌ها و سازمان ملی زمین و مسکن که اساسا وظیفه‌اش نگهداری از زمین‌هایی است که در دستگاه دولتی نیستند، در این موضوع نقش دارند.» وی در ادامه با اشاره به زمین‌های در اختیار بانک‌ها عنوان کرد: «غیر از ارگان‌هایی که غیرخصوصی محسوب می‌شوند، بسیاری از سازمان‌ها و نهاد‌های سرمایه‌گذار، به خصوص بانک‌ها مالک زمین هستند و زمین را حبس می‌کنند که این باعث افزایش قیمت زمین می‌شود. از سوی دیگر یک قانون داریم مبنی بر اینکه شرکت‌ها به خصوص شرکت‌های تولیدی اجازه ندارند بیشتر از یک مقدار از سرمایه و دارایی‌شان زمینشان باشد. اما در عمل می‌بینیم که هر زمان تجدید ارزیابی در بورس است، عمده دارایی شرکت‌ها زمینشان است، یعنی شرکت تولیدی که اصل فعالیت و درآمدش باید تولید باشد متاسفانه زمینش ارزشیابی می‌شود؛ بنابراین ما چرخه مسائل معیوبی داریم که درحال تکرار است و هیچگاه هدف‌گیری نکرده‌ایم.»

فروغمند اعرابی با تاکید براینکه اگر بخواهیم این چرخه معیوب را تغییر دهیم یکی از مولفه‌های مهم سامان‌دهی مسائل مرتبط با زمین است، افزود: «سال‌ها قبل یک قانونی با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجلس تصویب شد که این گام بسیار بزرگی است برای اینکه بدانیم چه زمینی متعلق به چه کسی است. کشور‌های دیگر دنیا ۸۰ سال پیش این گام را برداشتند تا بدانند مالک زمین چه کسی است و بعد برایش برنامه ریزی می‌کردند.»

این کارشناس حوزه مسکن درباره کوتاهی دولت در زمینه عرضه زمین بیان کرد: «بیشتر قانون این مشکل را دارد که به سمت و سویی رفته که هم عموم مردم و هم ارگان‌های دولتی تمایل دارند که زمین را حبس کنند. این کوتاهی است که قانونگذاران به آن توجه نکرده و همین شده است که بانک‌ها و موسسات زمین را حبس می‌کنند. در کشور‌های دنیا مالیات بسیار بالایی می‌دهند و عملا موسسات و بانک‌ها تمایلی به نگهداری زمین ندارند. درواقع شرکت‌های تولیدی در سطح دنیا تولیدشان با ارزش است نه نگهداری زمینشان. این یک خلاء بزرگی است که در کشور وجود دارد. البته بحث فساد در زمین هم همیشه در ایران مطرح بوده است. به بیانی دیگر اگر قیمت زمین بالاست قطعا به دلیل بحث فساد و مسائل مربوط به پولشویی است.»

وی در پاسخ به این پرسش که باتوجه به اینکه چندین سال است کارشناسان بر لزوم دریافت مالیات سنگین از خانه‌های خالی تاکید می‌کنند، اما چه عاملی در پشت صحنه مانع از آن می‌شود؟ به اقتصاد ۲۴ گفت: «هر کارشناسی که این نظر را دارد اگر وارد عمل شود و همین امروز بخواهیم این مالیات را بگیریم، بسیاری از بانک‌ها ورشکسته می‌شوند. یک روزی باید جراحی کنیم که این روز ممکن است الان نباشد. کارشناسان درست می‌گویند ولی اینکه چه زمانی باید رخ دهد بسیار مهم است.»

این پژوهشگر حوزه مسکن خاطرنشان کرد: «اکنون راه جایگزینی برای ما وجود ندارد که بخواهیم روند افزایش زمین را از یک جایی متوقف کنیم. کشور تحریم است و مسائل مرتبط با زمین و مسکن دیگر در حوزه خود قابل حل نیست. حتی مسائل اقتصادی در حوزه اقتصاد قابل حل نیست و مسائل ما همه به یکدیگر گره خورده‌اند. از این رو مسائل وابسته به سیاست خارجی و حتی مرتبط با ساختار‌های اداری کشور باید حل شوند تا بتوانیم موقعیت مناسبی را برای اخذ مالیات فراهم کنیم. اما یک روز، یک شخص باید جرئت و جسارت کافی را داشته باشد تا این تصمیم را بگیرد.»

فروغمند اعرابی در پاسخ به این پرسش که دخالت دولت در حوزه زمین باید در بخش عرضه باشد یا تقاضا؟ گفت: «دولت باید هم در بخش عرضه و هم تقاضا به ساختار‌ها توجه کند. دولت ساختار‌ها را باید کنترل کند تا شرکت‌های سرمایه‌گذاری و انواع ارگان‌های حاکمیتی به سوی سرمایه‌‎گذاری بروند نه حبس زمین. یکی از بحث‌ها مربوط زمین‌هایی است که در اختیار سازمان‌هایی قرارد دارد که عملا وارد ساخت مسکن نشده و آن را حبس کرده‌اند؛ مانند نهاد‌های نظامی یا زندان‌ها. این از جمله مسائلی است که دولت‌ها می‌توانند روی آنها تمرکز و توافق کنند؛ بنابراین اشتباه است اگر فکر کنیم دولت فقط باید عرضه و تقاضا را کنترل کند یا زمین را به مردم بدهد.»