کاهش تقاضا و رکود در انتظار بازار مسکن

گروه اقتصادی: به نظر می‌رسد کاهش قیمت دلار و پیش‌بینی برای افت قیمت مسکن در روزهای آتی سبب شده تا بسیاری از فروشندگان به دنبال فروش خانه‌های خالی باشند و از یک طرف میزان انجام معامله حتی در آپارتمان‌های کوچک‌تر هم به شکل محسوسی افت داشته است.لازم به ذکر است واسطه‌های ملکی در برخی مناطق جنوبی تهران می‌گویند که نرخ‌های پیشنهادی برای فروش معمولا بالاتر از عرف این محله‌ها ارائه می‌شود و البته خریدار چندانی ندارد. به‌خصوص که از اواسط آبان ماه حجم عرضه در بازار مسکن حدود ۳۰ درصد افزایش و تقاضا ۴۴ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که بر اساس گزارش‌ها نرخ مسکن در برخی مناطق شمال، شرق و غرب بالای قیمت میانگین تهران و در مناطق جنوبی پایین‌تر از آن نرخ‌گذاری می‌شوند.پس از کاهش قيمت ارز و پيش‌بيني‌ها براي افت نرخ مسکن در تهران منجر شد تا بسياري از محتکران و سوداگران از بيم آنکه دارايي خود را با قيمت کمتري بفروشند با ارائه‌ تخفيف‌هاي چندصد ميليوني در تکاپوي فروش افتادند و در اين ميان خريداران هم در شرايط فعلي تمايلي به خريد ملک ندارند. به اعتقاد بسياري از کارشناسان تاثيرپذيري و افت و خيز نرخ مسکن بازار متاثر از نوسانات قيمت ارز، ديرتر از ساير بازارهاست. گفتني است بر اساس آخرين آمار مطرح شده قيمت هر متر خانه در تهران که تا دو ماه قبل به طور ميانگين حدود 24 ميليون تومان بود، در آبان ماه به بالاي 27 ميليون تومان رسيد که نشان‌دهنده افزايش 120 درصدي نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.

کاهش تقاضا و رکود در انتظار بازار مسکن
بر اساس اعلام فعالان بازار مسکن قيمت خانه درکلان‌شهرها و بالاخص تهران به حد کافي رشد کرده است و از سويي قدرت خريد مردم نيز به شدت کاهش يافته است و ايجاد رکود در بازار آن هم با توجه به عواملي همچون افت قيمت در بازارهاي موازي و نزديک شدن به ماه‌هاي پاياني سال دور از انتظار نيست. به عبارت دقيق‌تر پيش‌بيني مي‌شود با نزولي بودن روند نرخ در بازار دلار و ارز مقداري از حباب بازار مسکن هم تخليه شود.بسياري از کارشناسان اين مساله را نه اقتصادي بلکه تحت تاثير مسائل و اخبارهاي سياسي مي‌دانند، افزون بر آن به فرض افت قيمت‌ها در بازار مذکور سفته‌بازان و سوداگران ديگر تمايل آنچناني براي انجام معامله و خريد و فروش ندارند، چراکه اين افراد انتظار کسب سود بيشتر را دارند و با حاکم شدن رکود در کلان‌شهرها ترجيح مي‌دهند در اين شرايط دست نگه دارند. بر همين اساس بانک مرکزي هم چند روز پيش اعلام کرد، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي تهران در آبان ماه به 4500 واحد رسيد که نسبت به ماه مهر 48 درصد کاهش داشته است.

ذکر اين نکته ضروري است که تورم ماهانه متوسط قيمت نرخ معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهريورماه امسال، معادل 10 درصد بوده که اين ميزان در آبان‌ماه نسبت به مهرماه سال جاري به 8/1 درصد رسيده است و اين امر نشانگر کاهش سرعت رشد قيمت معاملات مسکن در شهر تهران در آبان‌ماه نسبت به مهرماه سال جاري است. به هرجهت نکته اصلي آن است که در شرايط کنوني و قيمت‌هاي بالا آنچنان خريداري وجود ندارد و در يک ماه اخير ميزان عرضه در بازار به‌خصوص با خانه‌هايي که پيش از اين خالي مانده بود افزايش يافته و تقاضا با کاهش چشمگيري مواجه شده است.همچنين از سمت ديگر، به تبع کاهش محسوس معاملات و توقف روند رشد قيمت، بازار خانه‌هاي کوچک متراژ و قيمت مناسب نيز دچار کسادي شده است؛ به طوري که در شش منطقه ارزان قيمت تهران فقط 737 فقره معامله انجام شده که 16 درصد از کل قراردادهاي خريد و فروش آبان ماه را شامل مي شود. بر اساس گزارش ايسنا، از ميان مناطق 22 گانه شهر تهران 40 درصد معاملات در شش منطقه داراي قيمت بالاتر از ميانگين شهر انجام مي‌شود و سهم 16 منطقه ديگر 60 درصد از معاملات است که با توجه به تعداد و تراکم جمعيتي اين مناطق سهم چندان بالايي محسوب نمي‌شود. به بيان ديگر بازار خانه در مناطق ارزان‌قيمت رونق چنداني ندارد. کاهش قدرت خريد، انتظار براي افت بيشتر قيمت‌ها و توقف معاملاتي از دلايل کسادي بازار خانه‌هاي ارزان قيمت محسوب مي‌شود. اضافه بر آن آمارها نشان مي‌دهد قيمت مسکن در مناطق 1 تا 6 پايتخت بالاتر از نرخ ميانگين شهر و در مناطق 7 تا 22 پايين‌تر از متوسط قيمت يعني 27 ميليون و 100 هزار تومان در هر متر مربع است.

با اين حال سهم شش منطقه گران قيمت که همگي در نيمه شمالي تهران قرار دارند از معاملات مسکن قابل توجه است. اين نمايه از پايين بودن توان متقاضيان واقعي در بازار مسکن حکايت دارد. همچنين آبان ماه امسال رتبه اول فراواني معاملات برحسب متراژ واحدهاي مسکوني به خانه هاي 50 تا 70 متر هر کدام با سهم 15 درصد از قراردادهاي خريد و فروش آبان اختصاص يافت و رتبه دوم به واحدهاي 70 تا 80 متر و جايگاه سوم به خانه‌هاي 40 تا 50 متر هرکدام به ترتيب با سهم 12 و 11 درصد تعلق گرفت. گفتني است بررسي‌هاي ميداني حاکي از آن است که بازار آپارتمان‌هاي کوچک و ارزان‌قيمت در مناطق جنوبي تهران نيز رونق چنداني ندارد.اغلب آپارتمان‌هاي نقلي نيز در مناطق 9 و 10 وجود دارد و واسطه‌هاي ملکي مي‌گويند که نرخ‌هاي پيشنهادي معمولا بالاتر از عرف اين محله‌ها ارائه مي‌شود و البته خريدار چنداني ندارد. به‌خصوص که از اواسط آبان ماه حجم عرضه در بازار مسکن حدود 30 درصد افزايش و تقاضا 44 درصد کاهش يافته است. از بين مناطق واقع در نيمه جنوبي تهران هم بالاترين قيمت به منطقه 13 با متوسط 23 ميليون و 180 هزار تومان در هر متر مربع تعلق دارد و رتبه بعدي به منطقه 14 با ميانگين 20 ميليون تومان مربوط مي‌شود.