احتمال جهش قیمت مسکن با رونق معاملات

گروه اقتصادی: بازار مسکن در آبان ماه با افزایش قابل توجه معاملات همراه بوده است به گونه‌ای‌که میزان معاملات علاوه بر رشد 33.5 درصدی نسبت به ماه قبل رشد 63.5 درصدی را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل تجربه کرده است. در واقع بازار مسکن بر اساس آمار بانک مرکزی نسبت به سال گذشته متوسط رشد 17.7 درصدی را تجربه کرده و میانگین قیمت هر متر مربع به 32 میلیون تومان رسیده است البته تغییرات قیمتی مسکن اگرچه نسبت به نرخ تورم سایر کالاها بسیار کمتر بوده اما رسیدن قیمت‌ها به سقف تقاضا و عدم تناسب بین تقاضای مصرفی و نرخ‌های اعلامی از سوی مالکان باعث شکل گیری رکودی انتظاری شده است.

از سوی دیگر با وعده‌های مسکنی دولت در ایام انتخابات و طرح جهش تولید مسکن که هم اکنون مراحل ثبت نام از متقاضیان را طی می‌کند باعث شده تا بخش قابل توجهی از متقاضیان واقعی از دایره معاملات خارج شوند که این موضوع زنگ خطر را برای مالکان و سرمایه گذارانی که تاکنون در انتظار رشد بیشتر قیمت‌ها بودند به صدا درآورد به طوری‌که شاهد افزایش عرضه در برخی از مناطق به ویژه مناطق شمالی شهر بوده‌ایم البته نمی‌توان تاثیر ثبات نسبی قیمت‌ها را در روند کنونی بازار نادیده گرفت.

دراین شرایط بسیرای از خریداران مصرفی مسکن که رشد قیمت‌ها قدرت انتخاب آنها را کاهش داده بود برای جلوگیری از افت بیشتر ارزش مالی خود به خرید ملک در مناطق جنوبی و ارزانتر پایتخت روی آورده‌اند که این روند باعث شده تا بیشترین میزان معاملات به مناطق جنوبی به ویژه مناطق 9 تا 20 تهران اختصاص یابد. موضوعی که اگرچه نشان دهنده شکل گیری دو قطبی شدید در بازار مسکن پایتخت است اما به اعتقاد کارشناسان این رشد معاملات ناشی از رونق بازار نبوده بلکه نتیجه آزاد شدن قفل فنر تقاضایی بوده که در 2 سال پیش با رشد تورمی متوقف شده بود ضمن آنکه با وجود آنکه میزان معاملات نسبت به سال قبل با رشد همراه بوده اما نسبت به سال 95 که آغاز تورم در بازار مسکن محسوب می‌شود همچنان حجم معاملات با کاهش 50 درصدی همراه است. به گفته تحلیلگران جهش تورمی در بازار آینده مسکن اجتناب ناپذیر است اما اینکه این جهش چه سمت و سویی به خود بگیرد به نقش سیاستگذاران مسکن باز می‌گردد.

رشد63.5 درصدی معاملات آبان ماه
بررسی آمار بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می دهد در آبان ماه امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران 32 میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل رشد 1.2 درصدی و نسبت به مدت مشابه سال قبل صعود 17.7 درصدی را تجربه کرده است همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود7 هزار و 300 فقره بوده که نسبت به ماه قبل رشد 33.5 درصدی و نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 63.5 درصدی را داشته است.
در این رابطه باید توجه داشت اگرچه متوسط رشد قیمت‌ها در مناطق شمالی بسیار بیشتر از مناطق جنوبی که با تقاضای سرمایه ای و مصرفی مواجه‌اند بوده است اما به‌رغم در اختیار داشتن سهم 25 درصدی از عرضه با 8.3 درصد کمترین میزان معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و منطقه 5 با 13.8 درصد از معاملات بیشترین سهم از معاملات را داشته به طوری‌که به کاهش ناچیز قیمت‌ها در این مناطقه نیز منجر شده است. بررسی نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران نشان می‌دهد قیمت مسکن در منطقه یک (با فراز و نشیب‌هایی که طی یک سال گذشته داشته است) با افزایش ۳۲ درصدی از متری ۵۵ میلیون تومان در آبان ماه سال گذشته به متری ۷۲ میلیون تومان در هر آبان ماه امسال رسیده است.

در منطقه ۲ افزایش قیمت نسبت به آبان سال گذشته ۱۳.۶ درصد، منطقه سه ۱۶.۵ درصد، منطقه چهار ۱۹.۲ درصد، منطقه پنج ۷.۳ درصد، منطقه شش ۲۵ درصد، منطقه هفت ۱۸.۵ درصد، منطقه هشت ۱۵ درصد، منطقه ۹ به میزان ۸.۵ درصد، منطقه ۱۰ بالغ بر ۱۱ درصد، منطقه ۱۱ معادل ۱۴.۲ درصد، منطقه ۱۲ بالغ بر ۱۰ درصد، منطقه ۱۳ به میزان ۲۲ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۱۷.۵ درصد، منطقه ۱۵ به میزان ۱۵.۶ درصد، منطقه ۱۶ بالغ بر ۱۸.۵ درصد، منطقه ۱۷ معادل ۱۵.۸ درصد، منطقه ۱۸ به میزان ۲۰.۸ درصد، منطقه ۱۹ بالغ بر ۱۶.۹ درصد، منطقه ۲۰ به میزان ۲۹.۹ درصد، منطقه ۲۱ معادل ۲۳ درصد ومنطقه ۲۲ بالغ بر ۲۹ درصد بوده است. متوسط رشد قیمت در کل شهر تهران نیز ۱۷.۷ درصد اعلام شد.

بازشدن فنر قفل شده تقاضا
در رابطه با دلایل رشد معاملات مسکن بیت ا... ستاریان کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «آرمان ملی» می‌گوید: این رشد ناشی از بازگشت رونق به بازار مسکن نیست، بلکه در دو سال گذشته به واسطه جهش قیمت مسکن فنر تقاضا قفل شده بود و شاهد انباشت ملک بوده‌ایم.

بنابراین طبیعی است که این فنر به یکباره آزاد شود و در مقطعی معاملات رشد پیدا کند که این موضوع در شرایطی که رکود تورمی طولانی مدت در بازار حاکم است در برخی از زمان‌ها رخ می‌دهد. وی در ادامه افزود: اگرچه حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل با افزایش قابل توجه همراه بوده اما باید توجه داشت که در مقایسه با مدت مشابه در سال 95 که شروع دوره تورمی بازارب مسکن است حجم معاملات کاهش بیش از 50 درصدی را تجربه کرده است. این کارشناس حوزه مسکن همچنین به تاثیر طرح‌های مسکنی دولت اشاره کرد و گفت: فارغ از شرایط حاکم بر بازار دولت سیاست ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را دنبال می‌کند و در راستای آن به ثبت نام از متقاضیان نیز اقدام کرده است، بنابراین حجم قابل توجهی از تقاضای مصرفی مسکن جذب طرح‌های دولتی شده‌اند که حداقل در یک بازه 3 تا 5 ساله باعث می‌شود این متقاضیان از بازار حذف شوند.
ستاریان گفت: در نتیجه این سیاست سرمایه گذاران و سازندگان مسکن برای جلوگیری از انباشت بیشتر سرمایه به افزایش عرضه اقدام می‌کنند و حتی در برخی از مناطق کاهش قیمت‌ها نیز رقم خواهد خورد که این روند هم اکنون در مناطق شمالی شهر به خوبی مشهود است. وی تاکید کرد: از سوی دیگر با کاهش تقاضا سازندگان بخش خصوصی نیز میزان تولید و ساخت مسکن را کاهش خواهند داد که تجربه نشان داده معمولا میزان ساخت و عرضه تا 50 درصد کمتر می‌شود.

این کارشناس مسکن با عنوان اینکه تمامی این شرایط نوید دهنده جهش قیمتی در بازار آینده مسکن است، گفت: دو سناریو وجود دارد که البته نتیجه هر دو سناریو افزایش قیمت مسکن است در یک حالت کمتر و در حالت دیگر میزان افزایش قیمت بیشتر است گر برجام احیا شود از آنجا که چشم‌انداز توسعه ایجاد می‌شود و بازار مسکن یکی از بسترهای توسعه است، افزایش قیمت همراه با رونق بازار و افزایش تقاضا خواهد بود. چنان که در دوره‌های گذشته این اتفاق افتاد اما اگر برجام احیا نشود و ورودی ارز به کشور محدودتر شده و رشد نقدینگی ادامه داشته باشد، باز هم رشد قیمت مسکن اتفاق می‌افتد، اما این رکود بازار تداوم خواهد داشت.