چرا مسکن صدرنشین شد؟

گروه اقتصادی:روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:  در چهارمین ماه سپری شده از سال جاری، بازار مسکن در رتبه‌‌بندی بازدهی بازارهای سرمایه‌‌پذیر صدرنشین شد. بررسی کارنامه چهارماهه بازارهای سکه، ارز، سهام و مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن با اختلاف زیاد نسبت به بازار سهام و با قدری اختلاف نسبت به دو بازار رقیب دیگر یعنی سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری داشته است. این وضعیت در تیرماه محسوس‌‌تر شده است، چراکه بازدهی بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام هر سه منفی اما بازار مسکن به میزان قابل توجهی (معادل حدود 8 درصد) مثبت بوده است. ساز متفاوتی که بازار مسکن در تیرماه نواخته، حاوی هفت پیام مهم است که مرور آنها راه برون‌‌رفت از مسیر پرتورم بازار ملک را نیز نشان می‌دهد.
 بررسی بازدهی بازارهای جاذب سرمایه از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه نشان می‌دهد میزان بازدهی سکه در چهار ماهه یاد شده 8/ 20 درصد، بازدهی بورس 7/ 7 درصد و بازدهی دلار 7/ 20 درصد بوده است. این در حالی است که مسکن با اختلاف چشمگیر نسبت به بورس و نیز با فاصله قدری کمتر نسبت به سکه و ارز، بازدهی به مراتب بیشتری را برای سرمایه‌‌گذاران رقم زده است. از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه بازدهی مسکن نزدیک 22 درصد بوده که رقم قابل توجهی به شمار می‌‌آید؛ چراکه حتی از بازدهی مسکن در کل 12 ماهه سال 1400 این بازار بیشتر است. بازدهی بازار مسکن شهر تهران در یکساله 1400 حدود 16 درصد بود.
روز گذشته بانک مرکزی گزارش رسمی خود از وضعیت بازار مسکن در تیرماه را منتشر کرد. بر اساس این گزارش در تهران 10 هزار و 300 فقره معامله ملک مسکونی در نخستین ماه تابستان انجام شده که نسبت به خرداد حدود 26 درصد کاهش یافته است. گزارش شاخص قیمت مسکن تیرماه مرکز آمار نیز که پریروز منتشر شد، نشان داد حجم معاملات به نزدیک 9 هزار واحد کاهش یافته و تقریبا 38 درصد نسبت به آنچه در گزارش شاخص تیرماه به عنوان حجم معاملات اعلام شده بود، کاهش دارد. هرچند به دلیل مبناهای متفاوت محاسباتی و فرمول‌‌های مختلفی که برای حذف معاملات با قیمت‌‌های غیرواقعی و نظایر آن توسط مرکز آمار و بانک مرکزی استفاده می‌شود، این ارقام با یکدیگر قدری اختلاف دارد، اما جهت تغییرات بازار مسکن در تیرماه نسبت به خرداد در هر دو گزارش یکسان است.
گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را 41 میلیون و 700 هزار تومان اعلام کرده که نسبت به خرداد 6 درصد رشد دارد.
نکته قابل تامل این است که با وجود کاهش حجم معاملات مسکن در نخستین ماه از داغ‌‌ترین فصل معاملات ملکی، بازار مسکن توانسته صدرنشین رده‌‌بندی بازدهی بازارها شود. این مساله زمانی بیش از گذشته سوال‌‌برانگیز می‌شود که بدانیم حتی در سال‌های جهش مسکن (97 تا 99) بازار مسکن با وجود روند شتابان افزایش قیمت مسکن، به لحاظ میزان بازدهی سالانه رتبه اول را کسب نکرده بود. تنها در سال 1400 بود که بازار مسکن توانست در وضعیت میانه سایر بازارها به ویژه ارز و سکه، خودنمایی کند و در صدر رده‌‌بندی بازدهی در مقایسه با رقبا قرار بگیرد. پارسال بازدهی بورس فقط 3 درصد، ارز 12 و سکه 6 درصد بود و این در حالی است که سرمایه‌‌گذاری در بازار آرام مسکن 1400 توانست به‌طور میانگین 16 درصد عایدی برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد.
برای پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن توانسته در چهارماه نخست امسال بالاترین بازدهی را برای سرمایه‌‌گذاران به همراه داشته باشد و از بازارهای ارز، سکه و سهام پیشی بگیرد، لازم است وضعیت ریسک متغیر غیراقتصاد یعنی مذاکرات رفع تحریم‌ها در ماه‌های اخیر مرور شود. در میانه سال 1400 با توجه به از سر‌گیری مذاکرات با طرف غربی برای احیای برجام، طی چند ماه پیاپی تورم مسکن به مقادیر بسیار ناچیز زیر 2 درصد رسید و آرامش قیمتی در این بازار حاکم شد. این وضعیت در اواخر سال گذشته با توجه به اختلال در روند مورد انتظار ریسک متغیر غیراقتصادی، قدری متفاوت بود، طوری که اسفند بازار مسکن یک ماه پرتورم به شمار می‌‌آمد و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان معامله شده در این ماه در شهر تهران با رشد حدود 6 درصدی همراه شد.
از ابتدای سال 1401 تا پایان تیرماه نیز وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی تحریک تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار ملک و ورود و خروج در سایر بازارهای سرمایه‌‌پذیر، وضعیت میانه داشت، به این معنا که اخبار آمد و شدهای سیاست‌‌پیشگان با هدف ادامه مذاکرات رفع تحریم‌ها تا رسیدن به نتیجه برد - برد برای طرفین توانست قدری از التهاب بازارهایی نظیر ارز و سکه بکاهد، اما از طرفی به دلیل به درازا کشیده شدن این موضوع رفتارهای بازیگران اصلی چه در بازار ملک و چه در سایر بازارها از این مساله متاثر شد. اتفاقا در تیر ماه اخبار مثبت پیرامون نتیجه‌‌بخش بودن مذاکرات سهم زیادی از مجموع اخبار حوزه سیاست خارجی کشور داشت و به همین خاطر احتمال حل و فصل موضوع برجام بیش از پیش در افکار عمومی مطرح شد.
به این ترتیب اثر مستقیم این موضوع بر رفتار صاحبان سرمایه که آماده حضور در بازارهای مختلف هستند، آن‌‌طور که انتظار می‌‌رفت ملموس شد؛ کمااینکه سرمایه‌‌گذاران از حضور در بازارهای سکه و ارز و نیز از بورس اوراق بهادار صرف‌‌نظر کرده و بازار مسکن را جایگزین کردند.
این رفتار تقاضای سرمایه‌‌ای به منفی شدن بازدهی سکه، ارز و بورس در نخستین ماه تابستان منجر شد؛ طوری که بازار دلار در تیرماه یک درصد منفی شد و بازار سکه و سهام نیز هر یک حدود 5 درصد با کاهش همراه بودند. در این میان تنها بازار مسکن بوده که به روایت بانک مرکزی 6 درصد و به روایت مرکز آمار 8 درصد بازدهی داشته است. به این ترتیب تقاضای سرمایه‌‌ای به محض اینکه ریسک متغیر غیراقتصادی حالت میانه پیدا می‌کند، به حضور در بازار مسکن کشش پیدا می‌کند؛ حضوری که به افزایش تقاضای خرید منجر شده و روی قیمت اثر افزایشی دارد. از این رو می‌توان بازار مسکن تیر ماه را بهشت سرمایه‌‌گذاران در برزخ بازارها توصیف کرد.
 از آنجا که بازارهای سکه، ارز و سهام در برابر وضعیت متغیر غیراقتصادی «زود اثرپذیر» هستند و به فاصله یک روز یا بعضا کمتر از چند ساعت نسبت به افزایش یا کاهش ریسک این متغیر واکنش نشان می‌دهند، در وضعیتی که این ریسک در حالت میانه قرار دارد، طبعا تمایل به سرمایه‌‌گذاری در بازارهای مذکور کاهش پیدا می‌کند. در واقع سرمایه‌‌گذاران به تجربه دریافته‌‌اند که وقتی مذاکرات مربوط به رفع تحریم‌ها در نقطه میانه قرار دارد، باید رفتار خود را با در نظر گرفتن احتمال به نتیجه رسیدن این پروسه تنظیم کنند. طبعا به نتیجه رسیدن مذاکرات رفع تحریم بلافاصله می‌تواند به کاهش بازدهی یا حتی ریزش قیمت سکه و ارز بینجامد و شاخص سهام را نیز دستخوش تحول اساسی کند. در چنین شرایطی بازار ملک از نگاه سرمایه‌‌گذاران، مطلوب‌‌ترین گزینه در میان بازارهای سرمایه‌‌پذیر است.
تفاوت بازار ملک با سایر بازارها در این است که تجربه همه ادوار گذشته نشان داده در این بازار چسبندگی قیمت وجود دارد و این موضوع مانع از آن می‌شود که مسکن در لحظه و متناسب با تغییر جهت بازارهای موازی به تحولات واکنش نشان دهد. سریع‌‌ترین واکنش بازار مسکن به تغییرات پردامنه نرخ ارز متاثر از وضعیت متغیرهای مختلف غیراقتصادی و اقتصادی مربوط به سال‌های 97 و 98 بود که عموما این واکنش حتی در آن سال‌ها نیز حداقل یک ماه بعد منعکس می‌شد.
از طرفی نبود ابزارهای مالیاتی موثر سبب شده سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن از نگاه سرمایه‌‌گذاران بدون ریسک در بلندمدت و عملا بدون هزینه باشد. در صورتی که فقط یک ابزار مالیاتی کلیدی یعنی مالیات سالانه املاک در کشور عملیاتی شود و ملاکان ناگزیر باشند بدون استثنا و معافیت، به ازای تمام واحدهای مسکونی متعلق به خود سالانه مالیاتی بین 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز ملک را بپردازند، قطعا از سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن صرف‌‌نظر خواهند کرد و با خروج آنها از بازار، قیمت‌‌ها به واسطه برقراری تناسب بیشتر بین حجم عرضه و تقاضا تعدیل خواهد شد.
مجموعه این شرایط سبب شد در تیرماه سرمایه‌‌گذاران بار دیگر انتخاب سنتی خود یعنی بازار ملک را در اولویت قرار دهند؛ رخدادی که از خرداد امسال ملموس شد و در تیر ماه نیز ورودی قابل توجهی از بازار مسکن متعلق به سرمایه‌‌گذاران بود. این افراد فعلا بازار مسکن را به عنوان پناهگاه امن برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود انتخاب کرده‌‌اند و این موضوع در نهایت سبب شده وضعیت چهارماه نخست بازار مسکن نسبت به سایر بازارها به لحاظ ورود سرمایه‌‌گذار متفاوت باشد.
افت معاملات و خیز قیمت مسکن پایتخت طی تیرماه دست‌‌کم هفت پیام کلیدی دارد که توجه به آن از مسیری که سیاستگذار کلان اقتصادی باید برای تنظیم بازار مسکن در پیش بگیرد، پرده برمی‌‌دارد. یکی از این پیام‌‌های هفت‌‌گانه ترمز تورمی معاملات مسکن در تیر ماه است. آن‌‌طور که پیش‌‌تر هم ذکر شد حجم معاملات مسکن از نزدیک 14 هزار فقره در خرداد به حدود 10 هزار و 300 فقره تنزل پیدا کرده و این در حالی است که به لحاظ قیمت، بازار مسکن شروع تابستان یک بازار «متورم» محسوب می‌شود. گزارش قیمتی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن پایتخت حکایت از آن دارد که در تیر ماه هر مترمربع آپارتمان مسکونی به‌طور میانگین با رشد 6درصدی نسبت به خرداد همراه بوده و به 41 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. بر این اساس می‌توان این طور تعبیر کرد که تشنج قیمتی که خردادماه ملموس شده بود، در تیرماه ترمز کرد و متوقف شد.
پیام دوم ناظر بر خنثی شدن روند رشد حجم معاملات مسکن در شرایطی است که هنوز جنس اصلی تقاضا یعنی متقاضیان مصرفی خرید ملک و خانه‌‌اولی‌‌ها در آن حضور ندارند. در واقع پس از خرداد فوق‌العاده پرمعامله بازار مسکن که تحت تاثیر حضور تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار رقم خورد، در تیرماه مسیر بازگشت از اضافه رشد مهیا شد. با این حال پیام سوم این است که حجم معاملات هنوز بالا بوده و به‌طور میانگین دو برابر معاملات سال‌های 98 تا 1400 است. علت این بالا بودن معاملات هم نه حضور گروه‌های هدف خانه‌‌دار شدن، بلکه بیش از همه، ناشی از خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک است. بر اساس پیام چهارم، ثابت شدن رشد قیمت مسکن برای دومین ماه متوالی در سطوح بالا نباید مورد غفلت قرار گیرد. خرداد ماه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به اردیبهشت 8 درصد افزایش یافت و در تیرماه نیز به روایت بانک مرکزی این رشد ماهانه حدود 6 درصد بوده است. به این ترتیب فعلا رشد در سطح بالا تثبیت شده که آن هم بیش و پیش از هر چیز، ناشی از افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن است.
پیام پنجم بازار مسکن تیرماه نیز ‌ساز متفاوتی است که مسکن در مقایسه با بازارهای سه‌‌گانه ارز، سکه و سهام نواخته و در حالی که این بازارها منفی شده، تورم ماهانه مسکن به میزان قابل توجهی رقم خورده است. ششمین پیام مسکن در تیرماه نیز مرتبط با دو نیمه متفاوتی است که در این ماه رقم خورده است. تحقیق میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در نیمه اول تیرماه به دلیل کمبود فایل فروش و نیز «فروشنده واقعی» نبودن آنها که آپارتمان‌‌های خود را در بازار فایل کرده بودند، قیمت مسکن با رشد محسوس همراه شد. اما در نیمه دوم این ماه با مشاهده ثبات نرخ ارز به تدریج بازار مسکن نیز به سمت ثبات حرکت کرد. در مجموع کارنامه بازار مسکن تیرماه به لحاظ قیمت متاثر از وضعیتی بود که در اوایل این ماه تحت تاثیر کمبود فایل رقم خورد.
در نهایت هفتمین پیامی که از بازار مسکن تیرماه دریافت می‌شود، به صدا درآمدن آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره است. بیش از یک فصل است که عمده بانک‌های مرکزی در آمریکا و اروپا با هدف مهار تورم تاریخی که ناشی از شرایط شیوع کرونا بوده است، نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام کرده‌‌اند تا از دو‌رقمی شدن تورم در کشور خود جلوگیری کنند. اخیرا هم کشورهای عربی منطقه با وجود اینکه به‌طور نسبی با نرخ تورم پایین‌‌تری نسبت به کشورهای غربی مواجه هستند، با هدف جلوگیری از کاهش ارزش پول ملی خود بازتنظیم نرخ بهره را در دستور کار قرار داده‌‌اند. در شرایطی که ایران نیز با نرخ تورم بیش از 40 درصدی روبه‌روست، توصیه کارشناسی این است که با هدف مهار تورم عمومی سراغ ابزار نرخ بهره برود.
اما پس از تورم عمومی بالا، آلارم دوم درباره ضرورت بازتنظیم نرخ بهره اکنون از بازار مسکن به گوش می‌‌رسد. بازتنظیم نرخ بهره نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد. در واقع بازتنظیم نرخ بهره و افزایش آن، در شرایطی که سرمایه‌‌گذاران از بورس و بازارهای ارز و سکه رویگردان شده‌‌ و به بازار مسکن پناه آورده‌‌اند، می‌تواند بازار پول را به عنوان رقیب بازار مسکن معرفی کند. به‌طور کلی بازار سپرده‌‌گذاری بانکی از سال‌ها پیش به عنوان رقیب سنتی بازار مسکن مطرح بوده و به جز چند سال اخیر، عموما صاحبان سرمایه جذب یکی از دو بازار مذکور می‌شدند. اما اکنون با توجه به ورودی قابل توجه سرمایه‌ها به بازار مسکن، زمان آن رسیده که جایگاه بازار پول نیز از طریق افزایش نرخ بهره احیا شود. در این صورت نه تنها تورم عمومی، که تورم مسکن نیز به تدریج با خروج تقاضای سرمایه‌‌ای از این بازار مهار خواهد شد.