چرا دولت در بازار اجاره مسکن کاملا منفعل است؟

گروه اقتصادی: بخش بزرگی از جمعیت کشور که البته درآمد چندان بالایی هم ندارند، باید بزرگ‌ترین بخش از درآمد اندک خود را صرف تامین مسکن بکنند. بدین‌ترتیب این خانوار‌ها باید از همه سرفصل‌های هزینه‌های مصرفی خود بزنند و بسیاری از نیاز‌های مبرم زندگی خود را نادیده بگیرند تا بتوانند اجاره‌بهای مسکن را پرداخت کنند. در چنین شرایطی باید از مسوولان کشور بخواهیم تا پرونده مسکن استیجاری را جزو چند دغدغه اول خود تلقی کرده و اولویتی بسیار بیشتر از برخی موضوعات فرعی به آن قائل شوند. بارزترین اثر مداخله دولت در عرصه‌های مختلف اقتصاد کشور افزایش یا کاهش درآمد برخی فعالیت‌هاست. تعیین نرخ رسمی برای بسیاری از فعالیت‌ها و خدمات از حق ویزیت پزشکان گرفته تا کرایه خودرو‌های عمومی همه و همه از نوع مداخله دولت است. بااین‌حال دولت می‌تواند با افزودن بر درجه هوشمندی مداخله، آثار منفی این مداخله را به حداقل رسانده و آثار مثبت آن را با بالاترین سطح ممکن افزایش بدهد. بازار مسکن استیجاری به‌دلیل وزن و اهمیت ویژه‌ای که دارد و با عنایت به تاثیری که بر وضع معیشت درصد بزرگی جمعیت کشور دارد، بالطبع باید یکی از اولین عرصه‌هایی باشد که دولت در آن مداخله کرده و با در نظر گرفتن مصالح اجتماعی حدود اجاره‌بها را تعیین کند.

قیمت یا همان اجاره‌بهای ماهانه در بازار تحت‌تاثیر عوامل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و مداخله دولتی نمی‌تواند جایگزین این دو نیرو بشود. همان‌گونه که در چهار سال گذشته بازار مسکن استیجاری به دستورات دولتمردان در قالب تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعتنایی نکرده است. حال چگونه می‌توان به اصلاح امور از طریق مداخله دولت امیدوار بود؟

بازار مسکن استیجاری تفاوتی بنیادین با بازار بسیاری از کالا‌های مصرفی دارد. به عنوان نمونه در بازار محصولات پروتئینی در شرایطی که قیمت نهاده‌ها از جمله خوراک دام و دان مرغ و... در حال افزایش است، تعیین قیمت پایین برای این محصولات نتیجه‌ای جز تعطیلی واحد‌های تولیدی نخواهدداشت. در چنین بازاری دولت برای حفظ منافع مصرف‌کنندگان نهایی باید برنامه‌ای جامع برای مهار افزایش قیمت تدوین و اجرا کند. اما در بازار مسکن استیجاری شرایط این‌گونه نیست.

در این بازار در طول سالیان گذشته نقدینگی زیادی وارد شده و قیمت مستغلات را به سرعت بالا برده است. یکی از عوامل موثر در این امر، بی‌اعتنایی دولت به تحولات بازار مسکن استیجاری بود که در سایه این بی‌اعتنایی جامعه امروز ایران بار دیگر به دوران حاکمیت مناسبات ارباب و رعیتی بازگشته است. در این بازار همچون بازار محصولات پروتئینی اعمال محدودیت بر قیمت منتهی به تعطیلی واحد‌های تولیدی نمی‌شود، بلکه مالکان را وادار می‌کند که با فروش مستغلات خود، منابع و نقدینگی‌شان را با هدف کسب سود بیشتر به حوزه دیگری منتقل کنند.

علت بی‌اعتنایی بازار املاک استیجاری به مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته فقط و فقط در نبود ضمانت اجرایی محکم خلاصه می‌شود. به بیان دیگر در شرایطی که یک واحد صنفی ممکن است در صورت ارتکاب گرانفروشی (رعایت نکردن سقف مجاز قیمت) تعطیل بشود، مالکان واحد‌های مسکونی استیجاری هیچ‌گونه نگرانی بابت عدم رعایت سقف مجاز ابلاغی نداشته‌اند.

براساس برآورد نگارنده ارزش روز زیانی که از محل نبود ضمانت اجرا برای مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته به جمعیت مستاجر شهر تهران وارد شده، حدود ۷۰ الی ۸۰ هزار میلیارد تومان است. به بیان دیگر مالکان ۱.۶ میلیون واحد استیجاری مسکونی تهران به خاطر یک مصوبه فاقد ضمانت اجرا که در حد یک توصیه اخلاقی ساده بیش نبود، حاضر به صرف نظر از این درآمد مازاد هنگفت نشده‌اند. بالطبع در صورت وجود ضمانت اجرایی قوی مالکان ملزم به رعایت سقف ابلاغی خواهندشد، همان‌گونه که فعالان همه صنوف و مشاغل ناگزیر از پذیرش و رعایت چنین سقف‌های ابلاغی هستند.