تاریخ انتشار : ۱۳۹۲/۰۶/۲۶ ساعت ۱۰:۲۳
کد مطلب : ۱۶۲۵۷
شرایط تازه بازار مسکن با افزايش تسهيلات و رکود در ماه‌های آینده
چشم‌انداز بازار مسكن در آستانه پاييز
گروه اقتصادی: ركود انتظاري در بازار مسكن كه تقريبا از سال گذشته آغاز شده بود حالا آرام آرام به ركود فصل پاييز هم نزديك مي‌شود. اين تشديد ركود شايد موجب شود كه كاهش قيمت مسكن كه وعده‌هاي مسئولان دولت يازدهم انتظار آنرا در جامعه ايجاد كرده سرعت بيشتري بگيرد و باز هم شاهد متعادل‌تر شدن قيمت مسكن شود. در نقطه مقابل اما بحث افزايش تسهيلات خريد مسكن جدي‌تر شده و همين موضوع طبيعتا بايد تقاضا در بازار مسكن را تحريك كند. بنابراين با چنين اتفاقي بازار مسكن باز هم شرايط ويژه‌اي پيدا مي‌كند، چرا كه از يكسو بازار پایيزي مسكن راكد مي‌شود و از سوي ديگر تقاضا اوج مي‌گيرد. نكته اينجاست كه عرضه و تقاضا در بازار مسكن هنوز به تعادل نرسيده‌اند و سنگين‌تر شدن هر يك از كفه‌هاي عرضه يا تقاضا مي‌تواند بازار مسكن را با معضل مواجه كند.
احتمال پيش آمدن اين شرايط ويژه موجب شده كه برخي كارشناسان پيش‌بيني كنند كه با افزايش تسهيلات خريد، بازار مسكن از «ركود انتظاري» به «ركود تورمي» وارد شود و اوضاع براي خريداران و فروشندگان سخت‌تر شود. در مقابل اما گفته مي‌شود كه افزايش تسهيلات خريد مسكن اگر منطقي، عاقلانه و كارشناسي شده باشد مي‌تواند بازار مسكن را بدون ايجاد موج تورمي با رونق خريد و فروش مواجه كند. با توجه به اين شكاف نظري، اين سوال پيش مي‌آيد كه در نهايت گره بازار مسكن چگونه باز مي‌شود؟ اگر افزايش تسهيلات خريد مسكن موج تورمي در پي دارد پس چاره كار متقاضيان مسكن كه قدرت خريدشان كاهش پيدا كرده چيست؟
ركود، حاصل متناسب نبودن تسهيلات است
ركودي كه از سال گذشته در بازار مسكن مشاهده مي‌شد دلايل گوناگوني داشت. از كاهش قدرت خريد متقاضيان تا تاثيرات رواني و ساختاري مسكن‌مهر بر بازار مسكن و همچنين عدم تمايل انبوه‌سازان براي خريد خانه در ميان دلايل ركود بازار مسكن قرار مي‌گرفت. در وضعيت فعلي كه احتمال اوج گرفت ركود در پاييز سال 92 بيشتر شده‌است عضو ناظر شوراي پول و اعتبار گفته كه ركود بازار مسكن حاصل متناسب نبودن تسهيلات خريد، با قيمت مسكن است. در حقيقت هم وام 20 ميليون توماني مسكن كه پس از دوندگي‌هاي بسيار هم پرداخت مي‌شود در مقابل قيمت‌هاي نجومي مسكن، حتي «رقمي ناچيز» هم به شمار نمي‌‌آيد. اين عضو ناظر شوراي پول و اعتبار خروج بازار مسكن از ركود و باز شدن گره‌هاي اين حوزه را منوط به افزايش تسهيلات خريد مسكن و واقعي شدن آن دانسته است.محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شوراي پول و اعتبار اينطور گفته: «چندين و چند سال است كه وام‌هاي 20 ميليون توماني خريد در بخش مسكن پرداخت مي‌شود در حالي كه قيمت خانه در بخش خريد و ساخت سه برابر شده است.
تورم شديدي را در اين بخش داشته و در عين حال عدد وام ثابت مانده است. عملا كسي كه بخواهد خانه بخرد يا بسازد به هيچ وجه روي اين وام مسكن حساب باز نمي‌كند.» به گزارش تسنيم او به وضعيت ركودي بازار مسكن كه شرح آن رفت اشاره كرده و ادامه داده: «اين مسئله باعث بروز يك ركودي در بازار مسكن شده‌است. درست است كه در بازار تورم داريم اما حجم معاملات پايين است. به‌نظرم بايد در حجم پرداخت وام اشخاص براي خريد و ساخت بازنگري شود.» براساس نظرات اين عضو ناظر شوراي پول و اعتبار مي‌توان اينطور تحليل كرد كه اگر تسهيلات خريد مسكن افزايش پيدا كند و با قيمت مسكن متناسب شود ورود به پاييز با ركود هميشگي همراه نيست و بازار مسكن رونق مي‌گيرد. اما اين تنها يك روي سكه‌است و برخي كارشناسان معتقدند كه ما بايد ابعاد ديگر اين موضوع را هم در نظر داشته باشيم.
موج افزايش قيمت تازه در راه است؟
در طول سال‌هاي گذشته آنقدر قيمت مسكن افزايش پيدا كرده كه تقريبا به ترس و وحشتي عميق تبديل شده‌است. به‌طوري كه تحليل همه سياست‌ها بر پاشنه تاثير آن بر افزايش قيمت مسكن مي‌چرخد. افزايش تسهيلات خريد مسكن هم دقيقا همين وضعيت را در پي داشت چرا كه بيت‌الله ستاريان، كارشناس مسكن معتقد است كه اين تصميم دولت به افزايش لجام‌گسيخته قيمت مسكن مي‌انجامد. او در اين خصوص گفت: «به فرض اينكه سيستم بانكي بتواند تسهيلات يك ميليارد توماني براي خريد هر واحد مسكوني پرداخت كند، اين كار باعث گران شدن مسكن شده و خيلي از مردم نمي‌توانند خانه بخرند.» ستاريان اينطور ادامه داد: «در حال حاضر 5 ميليون واحد مسكوني در كشور كمبود داريم، اين بدان معناست كه تقاضا و عرضه تناسبي با يكديگر ندارند. چنانچه مبلغ تسهيلات خريد مسكن به 50ميليون تومان افزايش يابد و فرض كنيم كه قرار است به 800 هزار تقاضا در بازار مسكن پاسخ بدهيم. بنابراين بايد سالانه 40هزار ميليارد تومان از منابع بانكي صرف پرداخت تسهيلات خريد مسكن شود.»
اين كارشناس مسكن تاكيد كرد: «منابع بانك‌هاي داخلي توان تامين مسكن را ندارند و هر بانكي وارد اين بازي خطرناك شود بي‌شك ورشكست مي‌شود.» با توجه به اينكه ستاريان تصميم دولت براي افزايش تسهيلات خريد مسكن را خطرناك توصيف كرده اما در عين حال اين سوال به وجود مي‌آيد كه دولت چه ابزار ديگري در دست دارد تا بتواند در بازار رونق ايجاد كند و همچنين مراقب افزايش قيمت مسكن هم باشد؟ احمد صابري كارشناس بازار مسكن و انبوه‌ساز در اين خصوص به «تهران‌امروز» مي‌گويد: «در حال حاضر دست دولت در تصميم‌گيري براي بازار مسكن آنقدرها باز نيست. بنابراين دولت يازدهم ابزار محدودي براي حل مشكلات بازار مسكن دارد و از همين‌رو تلاش مي‌شود كه از اين ابزارات به‌طور كامل استفاده شود.» او اينطور ادامه داد: «افزايش تسهيلات خريد مسكن با وجود انتقاداتي كه در مورد آن مطرح مي‌شود يك امر محتوم است. چرا كه قيمت مسكن به هيچ شكلي نمي‌تواند آنقدر كاهش داشته باشد تا با رقم 20 ميليون تومان وام هماهنگ شود و بتواند مشكل متقاضيان را حل كند. از همين‌رو دولت بايد تسهيلات مسكن را با كار كارشناسي و به ميزاني كه منطقي و عقلاني باشد افزايش دهد.»
صابري اما در اين ميان شرط و شروطي هم مطرح كرد. او گفت: «اينكه ما تنها از ابزار افزايش وام استفاده كنيم و ابزارهايمان را براي كنترل تورم در بخش مسكن و همچنين ساخت‌وساز انبوه مغفول بگذاريم مشكلي را حل نمي‌كند. چرا كه پس از چندي بار ديگر قيمت مسكن افزايش پيدا مي‌كند و ميزان وام افزوده شده هم بي‌اثر مي‌شود.» اين كارشناس بازار مسكن معتقد است كه همگام با افزايش تسهيلات كه مي‌تواند برخي مشكلات متقاضيان را حل كند بايد به فكر كنترل تورم در بخش مسكن و همچنين ايجاد تعادل در عرضه و تقاضاي مسكن براي تمام اقشار كشور باشد.
تسهيلات خريد چه مقدار افزايش مي‌يابد؟
نكته ديگري كه در اين ميان مطرح مي‌شود ميزان وام خريد مسكن است. محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شوراي پول و اعتبار كه غيرعقلاني بودن رقم تسهيلات را دليل ركود بازار مسكن عنوان مي‌كند درخصوص رقم وام خريد مسكن گفت: «درباره عدد تسهيلات مثلا 40 يا 50 ميليون تومان نيز نمي‌توان سخن گفت، چراكه شاخص‌هاي متعدد تاثيرگذار است. از يكسو نيز بايد به بعد افزايش نقدينگي و تورم‌زايي نگاه كرد كه به‌نظرم پولي كه به اين حوزه وارد مي‌شود با يك نظم خاصي روي نقدينگي مي‌نشيند. بر اين اساس طرح‌هايي را براي افزايش سقف وام خريد مسكن تهيه كرديم كه به بانك مركزي ارسال شده است، در صورت موافقت بانك مركزي و تصويب شوراي پول و اعتبار اين ميزان تسهيلات پرداخت مي‌شود.»
ركود، حاصل متناسب نبودن تسهيلات است
ركودي كه از سال گذشته در بازار مسكن مشاهده مي‌شد دلايل گوناگوني داشت. از كاهش قدرت خريد متقاضيان تا تاثيرات رواني و ساختاري مسكن‌مهر بر بازار مسكن و همچنين عدم تمايل انبوه‌سازان براي خريد خانه در ميان دلايل ركود بازار مسكن قرار مي‌گرفت. در وضعيت فعلي كه احتمال اوج گرفت ركود در پاييز سال 92 بيشتر شده‌است عضو ناظر شوراي پول و اعتبار گفته كه ركود بازار مسكن حاصل متناسب نبودن تسهيلات خريد، با قيمت مسكن است. در حقيقت هم وام 20 ميليون توماني مسكن كه پس از دوندگي‌هاي بسيار هم پرداخت مي‌شود در مقابل قيمت‌هاي نجومي مسكن، حتي «رقمي ناچيز» هم به شمار نمي‌‌آيد. اين عضو ناظر شوراي پول و اعتبار خروج بازار مسكن از ركود و باز شدن گره‌هاي اين حوزه را منوط به افزايش تسهيلات خريد مسكن و واقعي شدن آن دانسته است.محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شوراي پول و اعتبار اينطور گفته: «چندين و چند سال است كه وام‌هاي 20 ميليون توماني خريد در بخش مسكن پرداخت مي‌شود در حالي كه قيمت خانه در بخش خريد و ساخت سه برابر شده است.
تورم شديدي را در اين بخش داشته و در عين حال عدد وام ثابت مانده است. عملا كسي كه بخواهد خانه بخرد يا بسازد به هيچ وجه روي اين وام مسكن حساب باز نمي‌كند.» به گزارش تسنيم او به وضعيت ركودي بازار مسكن كه شرح آن رفت اشاره كرده و ادامه داده: «اين مسئله باعث بروز يك ركودي در بازار مسكن شده‌است. درست است كه در بازار تورم داريم اما حجم معاملات پايين است. به‌نظرم بايد در حجم پرداخت وام اشخاص براي خريد و ساخت بازنگري شود.» براساس نظرات اين عضو ناظر شوراي پول و اعتبار مي‌توان اينطور تحليل كرد كه اگر تسهيلات خريد مسكن افزايش پيدا كند و با قيمت مسكن متناسب شود ورود به پاييز با ركود هميشگي همراه نيست و بازار مسكن رونق مي‌گيرد. اما اين تنها يك روي سكه‌است و برخي كارشناسان معتقدند كه ما بايد ابعاد ديگر اين موضوع را هم در نظر داشته باشيم.
موج افزايش قيمت تازه در راه است؟
در طول سال‌هاي گذشته آنقدر قيمت مسكن افزايش پيدا كرده كه تقريبا به ترس و وحشتي عميق تبديل شده‌است. به‌طوري كه تحليل همه سياست‌ها بر پاشنه تاثير آن بر افزايش قيمت مسكن مي‌چرخد. افزايش تسهيلات خريد مسكن هم دقيقا همين وضعيت را در پي داشت چرا كه بيت‌الله ستاريان، كارشناس مسكن معتقد است كه اين تصميم دولت به افزايش لجام‌گسيخته قيمت مسكن مي‌انجامد. او در اين خصوص گفت: «به فرض اينكه سيستم بانكي بتواند تسهيلات يك ميليارد توماني براي خريد هر واحد مسكوني پرداخت كند، اين كار باعث گران شدن مسكن شده و خيلي از مردم نمي‌توانند خانه بخرند.» ستاريان اينطور ادامه داد: «در حال حاضر 5 ميليون واحد مسكوني در كشور كمبود داريم، اين بدان معناست كه تقاضا و عرضه تناسبي با يكديگر ندارند. چنانچه مبلغ تسهيلات خريد مسكن به 50ميليون تومان افزايش يابد و فرض كنيم كه قرار است به 800 هزار تقاضا در بازار مسكن پاسخ بدهيم. بنابراين بايد سالانه 40هزار ميليارد تومان از منابع بانكي صرف پرداخت تسهيلات خريد مسكن شود.»
اين كارشناس مسكن تاكيد كرد: «منابع بانك‌هاي داخلي توان تامين مسكن را ندارند و هر بانكي وارد اين بازي خطرناك شود بي‌شك ورشكست مي‌شود.» با توجه به اينكه ستاريان تصميم دولت براي افزايش تسهيلات خريد مسكن را خطرناك توصيف كرده اما در عين حال اين سوال به وجود مي‌آيد كه دولت چه ابزار ديگري در دست دارد تا بتواند در بازار رونق ايجاد كند و همچنين مراقب افزايش قيمت مسكن هم باشد؟ احمد صابري كارشناس بازار مسكن و انبوه‌ساز در اين خصوص به «تهران‌امروز» مي‌گويد: «در حال حاضر دست دولت در تصميم‌گيري براي بازار مسكن آنقدرها باز نيست. بنابراين دولت يازدهم ابزار محدودي براي حل مشكلات بازار مسكن دارد و از همين‌رو تلاش مي‌شود كه از اين ابزارات به‌طور كامل استفاده شود.» او اينطور ادامه داد: «افزايش تسهيلات خريد مسكن با وجود انتقاداتي كه در مورد آن مطرح مي‌شود يك امر محتوم است. چرا كه قيمت مسكن به هيچ شكلي نمي‌تواند آنقدر كاهش داشته باشد تا با رقم 20 ميليون تومان وام هماهنگ شود و بتواند مشكل متقاضيان را حل كند. از همين‌رو دولت بايد تسهيلات مسكن را با كار كارشناسي و به ميزاني كه منطقي و عقلاني باشد افزايش دهد.»
صابري اما در اين ميان شرط و شروطي هم مطرح كرد. او گفت: «اينكه ما تنها از ابزار افزايش وام استفاده كنيم و ابزارهايمان را براي كنترل تورم در بخش مسكن و همچنين ساخت‌وساز انبوه مغفول بگذاريم مشكلي را حل نمي‌كند. چرا كه پس از چندي بار ديگر قيمت مسكن افزايش پيدا مي‌كند و ميزان وام افزوده شده هم بي‌اثر مي‌شود.» اين كارشناس بازار مسكن معتقد است كه همگام با افزايش تسهيلات كه مي‌تواند برخي مشكلات متقاضيان را حل كند بايد به فكر كنترل تورم در بخش مسكن و همچنين ايجاد تعادل در عرضه و تقاضاي مسكن براي تمام اقشار كشور باشد.
تسهيلات خريد چه مقدار افزايش مي‌يابد؟
نكته ديگري كه در اين ميان مطرح مي‌شود ميزان وام خريد مسكن است. محمد حسن‌نژاد عضو ناظر شوراي پول و اعتبار كه غيرعقلاني بودن رقم تسهيلات را دليل ركود بازار مسكن عنوان مي‌كند درخصوص رقم وام خريد مسكن گفت: «درباره عدد تسهيلات مثلا 40 يا 50 ميليون تومان نيز نمي‌توان سخن گفت، چراكه شاخص‌هاي متعدد تاثيرگذار است. از يكسو نيز بايد به بعد افزايش نقدينگي و تورم‌زايي نگاه كرد كه به‌نظرم پولي كه به اين حوزه وارد مي‌شود با يك نظم خاصي روي نقدينگي مي‌نشيند. بر اين اساس طرح‌هايي را براي افزايش سقف وام خريد مسكن تهيه كرديم كه به بانك مركزي ارسال شده است، در صورت موافقت بانك مركزي و تصويب شوراي پول و اعتبار اين ميزان تسهيلات پرداخت مي‌شود.»
مرجع : اقتصاد ایران آنلاین
اولا باید وام ساخت (آن هم به میزان قابل توجه مثلا 40 یا 50 میلیون) داده شود تا میزان تولید مسکن افزایش یابد.
ثانیا بلافاصله بعد از ساخت مسکن اقساط آن شروع شود تا انبوه سازان نتواند احتکار کنند و مجبور باشند مسکن ساخته شده را وارد بازار خرید و فروش یا اجاره کنند.
ثالثا سازوکاری اتخاذ شود تا انبوه ساز سریع تر کار کند مثلا کسانی زودتر مسکن خود را می سازند و پرداخت اقساط شان آغاز می شود سود کمتری پرداخت کنند (البته احتمالا در حال حاضر نیز چنین کاری صورت می گیرد)
رابعا وام ساخت در هنگام فروش مسکن به خریدار منقل شود تا کمکی به خریدار نیز باشد. (129517)