چگونه قرارداد اجاره ملک یا خرید را فسخ کنیم؟

در هر صورت، ناآگاهی از شرایط فسخ قرارداد می‌تواند به ضرر شما تمام شود و خسارت مالی زیادی به شما وارد کند. به همین دلیل، تلاش شده است نحوه فسخ قرارداد خرید ملک یا اجاره ملک مخصوصا املاک صنعتی مثل اجاره سوله را در راستای افزایش اطلاعات و کمک به شما هموطن عزیز در بهتر انجام دادن معاملات توضیح داده شود.



با افزایش قیمت ملک ، شما به عنوان خریدار، فروشنده، موجر یا مستاجر باید در انعقاد قرارداد دقت کنید. اگر از شرایط قانونی فسخ قرارداد املاک اطلاع لازم و کافی ندارید، بهتر است قبل از عقد قرارداد با یک کارشناس یا وکیل مجرب مشورت کنید.
در برخی از دفاتر املاک، مثل سوله تاپ یا املاک صنعتی سوله کارشناس حقوقی قراردادها بصورت مستمر حضور فعال دارد.
به این نکته مهم هم باید توجه شود که در صورت عدم داشتن اطلاعات کافی در فسخ قرارداد‌های خرید و فروش یا اجاره املاک صنعتی از قبیل  اجاره سوله  و امثالهم  در مقایسه با املاک دیگر مثل خرید و فروش یا اجاره ملک مسکونی خسارات مالی بسیار بیشتری به بار خواهد آورد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک یا خرید ملک چیست؟
 یکی از مهمترین موارد فسخ قرارداد این است که شرایط فسخ در قرارداد مشخص شده است. در واقع هنگام انعقاد قرارداد باید زمان دقیق فسخ و میزان خسارت احتمالی مشخص شود. لطفا توجه داشته باشید که فسخ قرارداد باید به دلایل قانونی و موجه انجام شود. افراد نمی توانند صرفاً از روی پشیمانی از خرید، اجاره یا یافتن چیز بهتر، قرارداد را فسخ کنند.

برخی از دلایل قانونی فسخ قرارداد به شرح زیر است :
-    مشکلاتی در ملک وجود دارد که هنگام خرید یا اجاره از دید خریدار یا مستأجر پنهان مانده است.
-    فروش دارایی مستاجر به شخص دیگر و فسخ قرارداد مستاجر توسط مالک جدید، در صورت ذکر در قرارداد
-    عدم پرداخت اجاره توسط مستأجر یا هزینه کامل خرید ملک
-    فسخ بر اساس اختیاراتی که به طرف‌های قرارداد اعطا شده است.

اصولاً بهتر است فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک در زمان مشخص شده در قرارداد انجام شود. اما اگر بعد از این مدت متوجه مشکلات فوق شدید، می‌توانید با کمک مراجع قانونی قرارداد را فسخ کنید. البته در این صورت باید دلایل و مدارک کافی برای این امر داشته باشید. علاوه بر این، در برخی موارد پرداخت خسارت به طرف دیگر ضروری است.

خریدار و فروشنده املاک چگونه می‌توانند قرارداد خرید و فروش ملک را فسخ کنند؟
نکته مهم در معاملات املاک و مستغلات این است که افراد نمی توانند بدون اطلاع طرف مقابل قرارداد را فسخ کنند. مگر اینکه این حق در طول قرارداد به هر یک از طرفین اعطا شود. البته ما توصیه می‌کنیم که در هیچ یک از قراردادهای خود از این حق استفاده نکنید تا در صورت فسخ صدمه ای نبیند. به طور کلی در صورت خرید و فروش املاک و مستغلات، افراد به دلایل مختلف می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
در اصل، خریدار یا فروشنده ملک در صورت احراز شرایط زیر می‌تواند قرارداد را فسخ کند:
"هر طرف قصد دارد دیگری را به نوعی فریب دهد."
- مال تحویل شده با شرایط قرارداد متفاوت است. این تفاوت ممکن است در ارزش ملک خریداری شده یا شرایط آن باشد. در اصل، هرگونه اختلاف بین مال اصلی و توافق نامه به خریدار اجازه می‌دهد قرارداد را فسخ کند.
- فروش املاک خارجی یا فروش اموال به چند نفر به فسخ قرارداد به خریدار اجازه می‌دهد.
- اگر هر یک از طرفین در انجام تعهدات خود تأخیر داشته باشد، فسخ قرارداد مجاز است. فروشنده باید دقیقاً مطابق با شرایط قرارداد، ملک را در زمان مشخص شده به خریدار تحویل دهد. همچنین خریدار موظف است مبلغ توافق شده را در ساعات تعیین شده پرداخت کند.
- وجود هرگونه نقص در ملک که در هنگام بازرسی از ملک وجود نداشته یا پنهان باشد.
- تحقق شرایط فسخ توافق شده در قرارداد در زمان مشخص شده حق فسخ را به هر یک از طرفین خواهد داد. اگر قرارداد خسارت را در این مدت خاتمه دهد، فسخ کننده باید خسارت را پرداخت کند. در غیر این صورت نیازی به پرداخت خسارت پایان کار نیست.



موجر برای فسخ قرارداد اجاره چه باید بکند؟
فسخ زودرس قرارداد توسط موجر باید یک یا دو ماه قبل از لحظه فسخ به مستأجر اطلاع داده شود. لطفا توجه داشته باشید که بدون اطلاع و رضایت مستأجر نمی توانید یک طرفه قرارداد را فسخ کنید. زیرا مستاجر برای یافتن ملک جایگزین و تخلیه ملک شما به زمان نیاز دارد. علاوه بر این، دلایل شما باید بررسی شود و مجوز قانونی برای فسخ قرارداد صادر شود. همچنین حقوق و حقوق طرفین باید به طور دقیق محاسبه و تسویه شود.
فسخ قرارداد توسط موجر معمولاً در صورتي كه مستاجر از پرداخت اجاره امتناع ورزد و تأخير زيادي وجود دارد مجاز است. در این حالت علاوه بر فسخ زودرس قرارداد، موجر می‌تواند با گرفتن حکم تخلیه، مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند. دلیل خوب دیگر پایان دادن به مقاومت مستاجر در برابر تخلیه به موقع اموال یا خسارت جدی به آن است. خساراتی که برای صاحبخانه گران تمام می‌شود و اجاره یا فروش مجدد آن را دشوار می‌کند. در صورت امتناع مستأجر از رعایت شرایط توافق شده، موجر همچنین می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

آیا مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره ملک را فسخ کند؟
اصولاً هیچ کس بدون دلایل قانونی و قضایی نمی تواند قرارداد را فسخ کند. بنابراین، اگر خانه ای اجاره کرده اید و می‌خواهید آن را اجاره کنید، باید دلیل خوبی برای این کار بیابید. در برخی موارد، طرفین در شرایط قرارداد قید می‌کنند که عدم حضور آنها به مستاجر اجازه می‌دهد تا اجاره نامه را فسخ کند. به عنوان مثال، عدم تحویل به موقع خانه ممکن است یکی از دلایل فسخ قرارداد در زمان مشخص شده در قرارداد باشد. این ممکن است با جبران خسارت از موجر همراه باشد.
لطفا توجه داشته باشید که اگر شما به عنوان مستاجر قصد فسخ قرارداد را زودتر دارید، باید سه ماه قبل آن را به مالک اطلاع دهید. اگر دلیل موجهی برای این کار نداشته باشید قانون شما را مجبور به پرداخت خسارت می‌کند. لطفا توجه داشته باشید که مستأجر فقط در یکی از موارد زیر حق فسخ قرارداد را دارد:

- وجود نقص در ملکی که مستأجر در هنگام اجاره مخفی کرده است.
- تحویل ملک با شرایط متفاوت از شرایط تعیین شده در قرارداد.
- برخی از دلایل و مجوزها برای فسخ قرارداد نوشته شده است.
- صدمه به اموال یا صدمه به آن به طوری که مستأجر نتواند از آن استفاده کند یا آن را تعمیر کند.
در صورت تحقق هر یک از شرایط فوق و خودداری مالک از گرفتن کلید، مستأجر می‌تواند دادگاه‌ها را مطلع و کلید را تحویل دهد. به محض تحویل کلید توسط مستاجر، تعهد پرداخت اجاره بها لغو می‌شود و دادگاه ظرف 24 ساعت اخطار قانونی را به موجر ارسال می‌کند.
در این مقاله سعی کردیم مهمترین مواردو قوانین فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک را توضیح دهیم. اگر هنوز سوال و یا نگرانی از یک قرارداد دارید، لطفاً به ما اطلاع دهید تا در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ دهیم.
پل ارتباطی ما و شما : 48200-021