چرا ویلا‌های بدون مشتریِ شمال گران‌تر می‌شود؟

گروه اقتصادی: نتایج به‌دست آمده از تحقیقات میدانی و واسطه‌های بازار ویلا و زمین در استان‌های شمالی کشور نشان می‌دهد بازار خرید و فروش زمین و ویلا پس از یک دوره رشد قابل‌توجه حجم معاملات در تابستان سال‌جاری اکنون به یک ابررکود دچار شده است.در نیمه نخست سال‌جاری، همزمان با شروع هیجانات بازارهای مختلف، حجم زیادی از تقاضای سرمایه‌ای از تهران و سایر کلان‌شهرهای کشور به بازار معاملات ویلا و زمین در شمال کشور وارد شد اما اکنون پس از گذشت نزدیک به شش ماه، این بخش از بازار املاک در شمال کشور، با افت بیش از ۵۰ درصدی حجم معاملات مواجه شده است؛ فراز و فرود شدید در بازار معاملات شمال کشور که عمدتا در مناطق مرغوب و متوسط به روبه بالا شکل گرفته است. این بخش از بازار املاک در شمال کشور درحالی به لحاظ معاملاتی در باتلاق کرونا گیر افتاده که یک مقاومت مرموز در بخش قیمتی این بازار وجود دارد. به‌طوری‌که بررسی‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سطح قیمت‌ها در بازار ویلا و زمین، در پی ابررکود معاملات، نه‌تنها کاهش پیدا نکرده بلکه نسبت به نیمه سال‌جاری نیز افزایش داشته است.

مطابق با تحقیقات میدانی‌ در حال‌حاضر میانگین قیمت در بازار ویلای شهرهای شمالی ۲۵ تا ۳۳ درصد و میانگین قیمت زمین حدود ۶۰ درصد نسبت به شهریورماه رشد داشته است، از این‌رو به‌نظر می‌رسد بازار زمین و ویلا در شمال کشور وضعیتی شبیه بازار مسکن شهر تهران دارد؛ به این معناکه در یک موقعیت «ابررکود تورمی» قرار گرفته است. اما بررسی‌ها از برتری چهار نیروی فزاینده بر سه نیروی کاهنده برای ایمنی قیمت ویلا و زمین در شرایط رکود معاملات حکایت دارد. آن‌طور که مشاهده‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در وضعیت کنونی سه نیروی موثر می‌توانست بر کاهش قیمت ویلا و زمین اثرگذار باشد.

اولین نیرو، «کرونا و ممنوعیت دوره‌ای سفر» به‌ویژه به شهرهای شمالی کشور است. آن‌طور که واسطه‌های ملک عنوان می‌کنند متقاضیان خرید ویلا یا زمین در استان‌های شمالی کشور دست‌کم برای خرید قطعی نیاز به سه مرحله سفر برای انجام بازدیدهای متعدد، انجام مذاکره و استعلام مدارک دارند. شرط تحقق این موارد سفر به محل استقرار ویلا یا زمین است که فعلا طی ماه‌های گذشته با شدت‌گرفتن شیوع کرونا، مقدور نبوده است. علاوه بر این دیگر نیروی کاهنده قیمت‌ها، تمایل بخش زیادی از متقاضیان خرید ویلا به حاشیه شهرهای اصلی دیگر استان‌های کشور است و نهایتا آخرین نیرو به کاهش انتظارات تورمی و کاهش خریدهای سرمایه‌ای مربوط می‌شود. درحالی‌که در تابستان امسال، یکی از دلایل اصلی رشد معاملات به افزایش هیجان خریدهای سرمایه‌ای مربوط می‌شود اکنون این انتظار وجود دارد که با کاهش انتظارات تورمی، روند رشد قیمت‌ها کاهنده باشد. اما آن‌طور که مشخص است نیروی چهار عامل فزاینده قیمت بر این سه نیرو برتری داشته است.

به گفته فعالان و واسطه‌های بازار زمین و ویلا در شمال کشور، افتتاح قطعه یک آزادراه و انتشار اخباری مبنی بر تکمیل قطعه دو آزادراه در آینده نزدیک، عامل اولیه تاثیرگذار بر افزایش ارزش معاملاتی در این بازار بوده است. دومین عامل‌ پرهیز مسافران از مراجعه به‌ویلاهای اجاره‌ای در سفرهای محدود در دوره شیوع کرونا است. دو نیروی دیگر فزاینده قیمت‌ها نیز اثرگذاری جهش قیمت مسکن در شهر تهران بر فضای روانی قیمت‌گذاری در بازار املاک شمال و همین‌طور بالارفتن هزینه‌های ساخت شامل تامین زمین، مصالح ساختمانی و عوارض شهرداری است.
بررسی سیکل رشد و کاهش قیمت‌ها در بازار املاک شمال کشور و مقایسه آن با دوره‌های رونق و رکود قیمتی در بازار مسکن شهر تهران حکایت از وجود یک رابطه نسبی مشخص دارد؛ به‌طوری‌که از ابتدای دهه ۸۰ تاکنون، بررسی و مقایسه قیمتی بازار املاک شهر تهران و شمال کشور نشان می‌دهد پس از هر دوره جهش قیمتی در شهر تهران، در یک‌سال بعد که این بازار به یک دوره رکودی وارد شده، رشد قیمت در بازار زمین و ویلای شهرهای شمالی کشور همچنان ادامه‌دار بوده است.

به‌عنوان مثال در سال ۸۶ که بازار مسکن شهر تهران به یک جهش قیمت حدود ۸۰درصدی دچار شده و پس از آن در سال ۸۸ با حدود ۱۰ درصد کاهش قیمت مواجه می‌شود، قیمت‌ها در بازار املاک شمال کشور (مطابق با اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار در مورد اطلاعات بازار املاک مازندران) حدود ۹۳ درصد رشد پیدا می‌کند. این روند در دوره بعدی رونق و رکود بازار مسکن تکرار می‌شود. در سال‌های ۹۲ و ۹۳‌ که قیمت مسکن در شهر تهران با جهش روبه‌رو می‌شود و کاهش قیمت‌ها در سال ۹۴ در این شهر آغاز می‌شود؛ در این سال رشد قیمت‌ها به میزان ۲۰ درصد آغاز می‌شود و ادامه پیدا می‌کند.طی این سال‌ها یعنی از ابتدای دهه‌۸۰ تاکنون، نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور یک رابطه بلندمدت داشته است؛ به این معنا که در دهه ۸۰ نسبت قیمت مسکن تهران به شمال کشور سه برابر در هر مترمربع بوده است. این نسبت در سال‌های ۹۲ و ۹۳ که آغاز جهش قیمت مسکن در تهران بوده است از عدد سه نیز عبور می‌کند. جالب آنکه در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که جهش مسکن در شهر تهران تقریبا تمام می‌شود اما رشد قیمت‌ها در شهرهای شمالی همچنان ادامه داشته، این نسبت کم و به کمتر از ۳ می‌رسد.

در سال۹۸ درحالی‌که دومین سال‌جهش قیمت مسکن در شهر تهران در حال سپری شدن بوده است، نسبت قیمت مسکن تهران به شهرهای شمالی کشور در هر مترمربع به ۹/ ۵ برابر می‌رسد تا اینکه با ادامه رشد قیمت‌ها، این نسبت در تابستان امسال به ۴/ ۶ برابر می‌رسد.تحقیقات میدانی از وضعیت قیمت خرید و فروش ویلا در برخی شهرهای شمالی کشور حاکی از آن است که در تابستان برای خرید یک ویلای معمولی با زیربنای ۳۰۰ مترمربع و زمین ۵۰۰ متری، به بودجه‌ای در حدود ۲ میلیارد تومان نیاز بود اما در حال‌حاضر برای خرید چنین ویلایی بودجه‌ای به مبلغ ۵/ ۲ تا ۳ میلیارد تومان نیاز است.

واسطه‌های بازار ملک در شهرهای شمالی عنوان می‌کنند بودجه موردنیاز برای خرید این ویلا در سال گذشته در حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان بود. جالب آنکه این وضعیت در مورد قیمت ویلاهای لوکس و فوق‌لوکس نیز وجود دارد؛ به‌طوری‌که در مورد ویلاهای لوکس، قیمت‌ها نسبت به نیمه سال‌جاری حدود ۷۰ درصد رشد داشته، بنابراین برای خرید یک ویلای لوکس قیمت‌ها از حدود ۵/ ۴ میلیارد آغاز و در مواردی از ۷ میلیارد تومان نیز عبور می‌کند. البته قیمت ویلاهای فوق‌لوکس در مناطق لوکس شهرهای شمالی از مترمربعی ۵۰ میلیون تومان در هرمترمربع آغاز می‌شود.قیمت زمین در این مناطق فوق‌لوکس نیز در هرمترمربع بیش از ۵۰ میلیون تومان است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد قیمت زمین خارج از بافت شهری در محدوده غرب استان مازندران نسبت به نیمه سال‌جاری حدود ۶۰ درصد رشد کرده است به‌طوری‌که اگر یک متقاضی در تابستان امکان خرید زمین با قیمت ۵/ ۱ میلیون تومان در مترمربع را داشته اکنون قیمت‌ها از مترمربعی ۵/ ۲ میلیون تومان آغاز می‌شود. البته این قیمت‌ها مربوط به فایل‌های موجود و عرضه شده در بازار است و در مواردی ممکن است قیمت‌های پیشنهادی کمتر از این سطح باشد.