موج سوم مهاجرت از تهران به حومه

گروه اقتصادی: تشنج نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن ۱۴۰۱ موج سوم مهاجرت از پایتخت طی این دوره را رقم زد. بررسی‌های میدانی و آماری درباره التهاب اجاره‌بها در تهران حاکی است، هم‌اکنون «هزینه اجاره‌نشینی» برای خانوارهای متوسط تقریبا تا سطح «مجموع درآمد زوجین» در مناطق متوسط شهر «پیشروی» کرده است.

این نامعادله هزینه‌ودرآمد باعث شده است اجاره‌نشین‌های تهرانی، ‌میهمان ناخوانده استان مجاور شوند. متوسط اجاره‌بها در کرج تقریبا به اندازه نصف مبالغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است. سال ۹۷ در پی اولین جهش قیمت مسکن در تهران، مستاجرهای جنوب شهر روانه «حومه ارزان» پایتخت شدند؛ اما نه برای ادامه اجاره‌نشینی که به قصد خرید خانه.سال ۹۹ موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت؛ اما باز هم مهاجرت از مرکز به حومه و نه مهاجرت استانی.خروج ۱۴۰۱ مستاجرها از تهران با توجه به «ابعاد جغرافیایی جابه‌جایی» و همچنین «طبقه اجتماعی جمعیت مهاجر»، یک هشدار تقریبا پرصدا از «تاوان سیاستگذاری غلط» در بازار مسکن است.

در موج اول مهاجرت در سال ۹۷، همزمان با شکل‌‌گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد متوسط حول‌و‌حوش ۷۰ درصدی قیمت مسکن، برخی از مستاجران ساکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه ارزان‌‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید (عمدتا پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند.
در موج دوم مستاجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این‌بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن حومه ارزان‌‌قیمت پایتخت (عمدتا دو شهر جدید پرند وپردیس) وارد شدند.

بخشی از مهاجران موج دوم جابه‌‌جایی مستاجرها از تهران به حومه ارزان‌‌قیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه‌‌ای به این شهرها وارد شدند.هرچند سهم گروه مستاجر متقاضی خرید مسکن در حومه ارزان‌قیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه‌های متقاضی بازار اجاره و اجاره‌‌نشینی در این شهرها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستاجران تهرانی تقویت شد.

تفاوت موج مهاجرت ۱۴۰۱ با دو موج مهاجرتی قبل
هم‌اکنون در آستانه فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۱، علائمی از شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت مستاجران تهرانی به حومه تهران رصد می‌‌شود. این مهاجرت با موج‌‌های قبلی دو تفاوت عمده دارد.از جمله اینکه موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومه‌‌ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است.

در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک‌‌های کم‌‌درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای واقع در دهک‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین است.

چرا مهاجرت؟
منشأ شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی استان البرز و به‌طور مشخص شهر کرج، به سر به سر شدن متوسط درآمد خانوارها با میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در تهران برمی‌‌گردد.متوسط درآمد ماهانه خانوارهای واقع در دهک‌‌های متوسط اقتصادی و درآمدی در شهر تهران هم‌‌اکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی ۷ ۵مترمربعی در پایتخت برابر شده است.

با رسیدن متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در پایتخت به میانگین درآمد خانوارهای مستاجر در شهر تهران، شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به حومه رصد می‌‌شود.اما عمده این مستاجرها که در طبقات متوسط قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید ندارند و ترجیح می‌‌دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند.

علت این موضوع نیز مشخص است که شاید مهم‌ترین دلیل آن دسترسی نسبتا راحت این گروه از افراد به مترو به‌عنوان سریع‌‌ترین و ارزان‌‌ترین مد حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس باشد.این در حالی است که هنوز مترو به شهرهای جدید اطراف تهران یعنی پرند و پردیس نرسیده است و ساکنان این شهرهای جدید با مشکل حمل‌ونقل به پایتخت مواجهند.

از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به مراتب بیشتر و مطلوب‌‌تر از شهرهای جدید است که این موضوع نیز در انتخاب کرج به‌عنوان مقصد اجاره‌‌نشینی بخشی از مستاجران تهرانی، موثر واقع شده و باعث شده است تا موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، در شهر کرج رصد شود.
این در حالی است که اجاره‌‌بها در کرج ارزان‌‌تر از اجاره‌‌بهای پرند وپردیس نیست؛ اما دهک متوسط ترجیح می‌‌دهد در این شهر ساکن شود تا مقصد اجاره‌‌نشینی خود را به حومه ارزان‌‌قیمت پایتخت تغییر دهد.

مسیر درست دربرابر سیاست انحرافی
طی سه سال اخیر با اعمال سیاست‌‌های نادرست و شکست‌خورده سقف‌‌گذاری دستوری نرخ اجاره‌‌بها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد برخی محدودیت‌‌ها برای موجران در قبال مستاجرها، نه تنها بازار اجاره به نفع مستاجرها تنظیم نشد، بلکه گروه قابل توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند.در واقع این سیاست‌‌ها اگرچه با نیت و هدف کمک به مستاجرها تصویب واجرا شد، اما در نهایت به‌دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضدکارکرد تبدیل شد.

درحالی‌که دولت می‌‌توانست در یک سیاست موثر از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه‌‌داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان‌‌های آماده عرضه و احتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که اولین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به سامان‌دهی این بازار است.اما عملا در سال‌های اخیر با اعمال دخالت به جای حمایت، مسیر انحرافی را در پیش گرفته ودر نتیجه این سیاست‌‌ها نه تنها افزایش عرضه به بازار اجاره را به دنبال نداشت، بلکه در سه سال اخیر در شکل کاهش عرضه واحدهای استیجاری نمود پیدا کرد.