غوغای قیمت مسکن در کلانشهرها همراه با تهران

گروه اقتصادی: نوسانات شدید اجاره و رهن در اصفهان و مشهد به عنوان دو کلانشهر هم تراز تهران باعث وضعیتی آشفته در حوزه مسکن در این دو شهر شده است. از سوی دیگر مهاجرپذیری این دو شهر نیز در ایجاد وضعیت فعلی شان بی تاثیر نبوده است. به گزارش انتخاب، علیرضا مهدی زاده، کارشناس مسکن، در آغاز درباره نوسانات شدید اجاره بها در کلانشهرهای غیر از تهران  گفت: شاخص اجاره در بلندمدت همان شاخصی را دنبال می‌کند که اگر اجاره یکسال این ملک را بگیرم با چند سال آن می توانم یک خانه جدید بگیرم. این شاخص بین 15تا25 بوده است، مثلا وقتی بین 15-16 می رسید زمانی بود که تشخیص می دادند که اجاره باید تغییرکند. سال 96 که ملک جهش کرد این عدد به حدود 45 رسید، یعنی اجاره ثابت بود اما قیمت ملک بالا بود. این شاخص به مرور اصلاح شد و الان نزدیک 35 است.

یعنی قیمت ملک کمتر بالا رفته است اما اجاره جهش های بزرگی را کرده که تغییر کرده است. این شاخص باید به 20تا25 برگردد. در کشور‌های دیگر 10تا15 است. بنابراین اگر در یک سال هایی تغییراتی را در حوزه رهن و اجاره داریم به مرور تغییر می‌کند تا به شاخص 20تا25برسد. مثلا اگر قیمت نوساز یک رقم است قیمت 5ساله مقداری کمتر است اما اگر همان را به مشتری بدهید و 5سال از مشتری اجاره بگیرید آن اتجاره باید یک سود مشخصی داشته باشد. اگر این افتاق بیوفتد مالک دیگر ملک اش را عرضه نمی کند چون استهلاک ملک بیشتر از اجاره است. این روند در بلند مدت به ضرر مستاجرین است چون ملک کم می شود.

وی در ادامه نسبت به چالش های اجاره بها در مشهد و اصفهان افزود: در مشهد واصفهان دو اتفاق خاص وجود دارد که این شاخص را جابجا می کند، اصفهان بحران موقتی را دارد که باید به سمت تراز های دیگری در حوزه شهرسازی برود. یعنی مشکل آب وجود دارد و مقدار زیادی از پول اصفهانی ها در شمال سرمایه گذاری می شود، یک سر به گیلان بزنید تعداد زیادی اصفهانی می بینید که آنجا خانه خریده اند و یا مشغول شهرک سازی اند؛ این روند باعث کاهش رونق کسب و کار در اصفهان می شود.

دولت نیز تلاش کرده رشد جمعیت را در شهر بگیرد و اجاره رشد صنایع را نیز نمی دهد و کنترل های مختلفی نیز روی مسیر آب دارد. سیاست دولت این است که شهر در تعادل جدید قرار بگیرد و از یک شهر صنعتی به یک شهر توریستی و تاریخی و بازرگانی برسد، این روند ممکن است 15 سال طول کشید، اما پول از شهر در این روند خارج می شود و ساخت و ساز ها کم می شود. اصفهان یک زمان مشخصی دارد تا جمعیت را نزدیک پانصد هزار نفر کم کند و تراز های خود را تغییر دهد اما این روند آشفتگی هایی را دارد که قیمت ملک و اجاره را پا به پای تهران بالا می برد.

مهدی زاده در پایان درباره تاثیر فرار سرمایه و افزایش سرمایه در مشهد و اصفهان بر وضعیت مسکن گفت: مشهد برعکس اصفهان پول های زیادی به آن تزریق می شود، توریست های داخلی و خارجی که در مشهد تردد می کنند در کنار بحث توریسم پزشکی بسیار رونق دارد که باعث می شود همه منتفع شوند و در کل شهر این پول ها پخش می شود اما جنس تورم هلندی را در مشهد ایجاد می کند، مثلا پول بالاست اما کالا کم است. اصفهان کمبود پول دارد و برعکس مشهد است. رقم پول در مشهد نیز خیلی زیاد است مثلا اگر یک میلیون مسافر خارجی در مشهد باشد و هرکدام 4هزار دلار هزینه کنند خیلی پول زیادی وارد شهر می شود و تعادل مشهد در حوزه بازار ملک و رهن و اجاره تغییر کند. مشهد و اصفهان در یک بازه ده ساله به مرور اصلاح می شوند و به تعادل می رسند.

در ادامه گفتگو کردیم با حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان که درباره افزایش بی رویه اجاره بها و رهن در اصفهان و مشهد به انتخاب گفت: بحث اجاره به قیمت ملک و شرایط واگذاری املاک برمی گردد. اجاره ضریبی از قیمت ملک است، یعنی اگر یک ملکی ارزش مشخصی دارد، یک ضریب ده تا پانزده درصد قیمت ملک رهن خانه می شود؛ این قیمت را تبدیل می کنند و مبنا اجاره قرار می دهند. یک شرایط اختصاصی نیز در اجاره وجود دارد، مثلا یک ملک کجا باشد، چه داوطلبی داشته باشد، متقاضی چقدر روی آن ملک باشد و مالک نیز چقدر آماده ی عرضه باشد.

شرایطی که الان با آن مواجه هستیم مثل کلانشهرهایی مانند اصفهان و مشهد سرریز جمعیتی دارند، یعنی از اطراف زیاد به شهر آمده اند و تعداد واحد های موجود پاسخگوی نیاز شهر نیست، طبیعتا این اصل اقتصادی عرضه و تقاضا در اینجا به شما می گوید که چرا این وضعیت به وجود آمده است.

وی در ادامه نسبت به چالش های مسکن در مشهد با وجود جمیعت وسیع توریست در این شهر افزود: مشهد چون یک سر زیارتی است و زوار عموما اقامت دارند، جمیعت حاشیه های آن نیز فراوان است و در این دوسال اخیر نیز بحث ساخت و ساز ملی در مشهد تولید نشده است. با این تفاسیر هر سال یه تقاضا ها اضافه نیز می شود. در این وضعیت طبیعتا قیمت بالا می رود. در این بین خانه های فرسوده نیز مورد استفاده قرار می گیرند و به بدمسکنی دامن می زنند. اگر از نظر مقایسه با استاندارد های حداقلی بخواهیم بسنجیم خیلی از این خانه ها پتانسیل سکونت ندارند اما مردم ناچار اند که آن ها را به هرقیمتی اجاره کنند.

محتشم در پایان درباره افزایش جمعیت حاشیه شهر ها بخصوص در اصفهان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید حاشیه شهر ها را مدیریت کنند که چه میزان زمین برای خانه های جدید و امکانات لازم است. اصفهان به عنوان یک شهر توریستی و بعضا مقصد افاغنه خانه های بسیاری می خواهد، نهایتا در شرایط فعلی مسکن به میزان کافی برای افراد ساکن در شهر اصفهان محل بررسی است. مجموعا موضوع عرضه و تقاضا باید در کلانشهرهای ایران در حوزه مسکن در نظر گرفته شود. نهضت ملی مسکن نیز هنوز توفیقی پیدا نکرده است و عمدتا نیز در زمین های اطراف شهر ها ساخته شده اند اما با این وجود هم قیمت های بالایی دارند که مورد استفاده مردم فقیر قرار نمی گیرد. البته این وضعیت در شیراز و دیگر کلانشهر ها نیز قابل مشاهده است و صرفا منجصر به اصفهان و مشهد نیست.

در ادامه این گزارش برای بررسی بیشتر وضعیت نوسانات اجاره بها و رهن با سید مهدی حجاری، رئیس جدید اتحادیه مشاورین املاک نیز تماس گرفتیم که پس از گذشت مدتی برای پاسخ گفت «این سوال چیزی نیست که بتوانم کوتاه پاسخ بدهم» و پرسش «انتخاب» از ایشان نسبت به وضعیت اجاره و رهن در اصفهان بی جواب ماند که یا بر اثر کمبود وقت و یا عدم تمایل برای گفتگو بود.