چرا سرمایه از بخش مسکن فرار می کند؟

در وعده رئیسی نه زمین دستگاه‌های دولتی اختصاص یافت و نه بانک‌ها زیر بار پرداخت تسهیلات مسکن رفتند. اما موضوع دیگری که در حوزه مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش اثر گذاشت، پیگیری مجدانه مالیات بر عایدی سرمایه است.

دولت درصدد گرفتن مالیات عایدی بر سرمایه است. براین‌اساس می‌توانیم پیش‌بینی کنیم که حجم سرمایه‌گذاری که تاکنون داشته‌ایم تا چه اندازه ممکن است تحت تاثیر مالیات‌های در نظر گرفته‌شده برای این بخش افت کند و فرار سرمایه از کشور چقدر می‌تواند افزایش یابد.

در 10سال مورد بررسی دهه 90 خروج سرمایه به‌طور متوسط در هر سال 10میلیارد دلار بوده است. حالا به وضع مالیات‌های جدید که قطعاً بر نااطمینانی سرمایه‌گذاران خواهد افزود، این ارقام می‌تواند فراتر برود. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلایل مختلف از جمله اینکه قوانین این حوزه اغلب قابل اجرا نیست و همچنین وجود قواعد محدودکننده‌ای که دست سرمایه‌گذاران را می‌بندد؛ دچار افت شده است.

در حال حاضر عمده سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بخش مسکن به مناطق شمالی شهر معطوف شده که بیشتر این سرمایه‌گذاری‌ها نیز منجر به استفاده از مسکن نشده و غالب واحدهای ساخته‌شده خالی است. بنابراین این حجم ساخت‌وساز صورت‌گرفته در سال‌های گذشته نیز نتوانسته نیاز مسکن سالانه را برطرف کند و عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث تحریک قیمت‌ها شده؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به طور میانگین در آذر ۱۴۰۱ به عدد ۴۸میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است.

رشد قیمت مسکن علاوه بر تأثیری که از عرضه و تقاضای موجود در بازار می‌گیرد، از نرخ ارز و رشد قیمت‌های کلیدی در کشور هم متأثر می‌شود. با توجه به اینکه رشد قیمت به‌طور فزاینده‌ای در بازار ارز افزایش یافته، قیمت مسکن هم متأثر از این قیمت‌ها رشد پیدا کرده است. شوک ارزی و تورمی سبب بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. در واقع طی یک دهه گذشته نرخ ارز حدود ۴۰ برابر افزایش یافته و نرخ مسکن تا سال 1400 حدود ۲۳ برابر شده است.

این رشد قیمت‌ها در شرایطی است که ساخت مسکن به‌شدت در کشور کاهش یافته است و از عدد 20هزار واحد مسکونی که در هر ماه از سال 1391 ساخته می‌شد به 5/1هزار واحد مسکونی در هر ماه از سال جاری کاهش یافته است. طرح‌های دولت در بخش مسکن غیرقابل اجرا و کم‌اثر بوده و بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهیلات مرتبط با طرح‌های دولت را ندارند. به همین دلیل طرح‌ها به‌شدت کم‌اثر است و سرمایه‌گذاری در این حوزه مدام کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه حدود 150رشته فعالیت اقتصادی به بخش مسکن وابسته است؛ این افت سرمایه‌گذاری رکودی عمیق در سایر بخش‌های مرتبط نیز ایجاد کرده است.

بخش مسکن از آنجا مهم است که 30درصد از تشکیل سرمایه ناخالص کشور و 12درصد از اشتغال مربوط به این حوزه است. همچنین مسکن سهمی حدود 30درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و سهمی تا 70درصد در سبد هزینه مصرفی خانوار دارد. بررسی آمارها نشان می‌دهد در سه دهه گذشته بین 20 تا 40درصد از کل سرمایه‌گذاری کشور در این حوزه انجام شده است.

بازخوانی این اعداد نشان می‌دهد که رکود اتفاق‌افتاده در این حوزه تا چه اندازه می‌تواند اقتصاد کل را تحت تاثیر قرار دهد. نیاز به داشتن سرپناه، نیازهای آینده‌نگرانه از جمله داشتن سپر تورمی، حفظ ارزش پس‌انداز که براساس تجربه‌های تاریخی شوک‌های ارزی لزوم آن احساس می‌شود، نگرانی از آینده فرزندان، داشتن محلی برای رفع نیازهای تفریحی، سلامتی و... تعدادی از دلایل اهمیت‌بخش مسکن است. اما دولت عموماً به تامین سرپناه برای اقشار ضعیف و کم‌برخوردار معطوف بوده، به همین دلیل از سایر ضرورت‌های این حوزه و لزوم سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر غافل مانده است. هرچند در بخش تامین مسکن برای اقشار ضعیف هم برنامه‌ها یا مانند مسکن مهر با تبعات بسیار پیش رفته و یا مانند نهضت ملی مسکن اصلاً پیش نرفته است.