علت سقوط دلاری مسکن چه بود؟

گروه اقتصادی: سطح فعلی «قیمت یک مترمربع آپارتمان به دلار» از کف نرمال پایین آمده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها نشان می‌دهد این اتفاق به‌دلیل «کاهش سرعت نسبی رشد قیمت مسکن» است که دو علت دارد؛ «نگرانی از تنش‌های نظامی در ماه‌های اخیر» و «افت قدرت خرید در مقایسه با سال ۹۷». قدرت خرید «درآمد سالانه خانوارها» برحسب مترمربع برآورد شد. سطح جدید قیمت دلاری مسکن و علل قرارگیری این شاخص در «موقعیت فعلی»، در برنامه «خانه اول» سنجش و بررسی شد. «خانه اول» یک برنامه جدید ویدئویی در حال پخش از سایت و شبکه‌های اجتماعی روزنامه «دنیای‌اقتصاد» است که به صورت دو هفته یک‌بار توسط گروه مسکن و گروه آنلاین روزنامه، تهیه و پخش می‌شود. پنج‌شنبه گذشته این برنامه با موضوع «آینده مسکن از لنز دلار» پخش شد و در آن، ۴ موضوع مرتبط با این عنوان مورد بحث و بررسی قرار گرفت. در این گزارش، خلاصه‌ای از آن برنامه و موضوعات آمده است: سطح جدید «دلاری مسکن»
بررسی‌ها درباره سطح جدید دماسنج دلاری مسکن که در «خانه اول» نیز به آن پرداخته شد، نشان می‌دهد: بر اساس شاخص مسکن و لحاظ متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در دی ماه ۱۴۰۳ از روی این شاخص، در حال حاضر قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۱۱۲۳ دلار برآورد می‌شود.

این قیمت اولا از سطح «متعارف» یا «نرمال» که ۱۱۷۰ دلار است، کمتر شده و نکته دوم به فاصله قابل‌توجه سطح فعلی با سطح متوسط در سال ۱۴۰۲ مربوط است. سال گذشته قیمت دلاری مسکن ۱۴۷۰ دلار در مترمربع بود.

حسین جوشقانی صاحب‌نظر اقتصادی و تحلیلگر بازار مسکن در برنامه «خانه اول»، جاماندگی شدید قیمت دلاری مسکن در جریان جهش ماه‌های اخیر نرخ دلار را با جهش دلار در سال ۹۷ و همچنین اوایل دهه ۹۰ مقایسه می‌کند و می‌گوید، امسال با اینکه رشد نرخ دلار، شدیدتر از دوره‌های قبل نبود، اما تورم مسکن به تناسب رشد دلار، حرکت نکرد. علت کم رشدی قیمت مسکن در سال‌جاری، «احساس نگرانی» سمت تقاضای سرمایه‌ای در ماه‌های اخیر نسبت به «ریسک تنش نظامی» بود که باعث شد دارایی‌هایی مثل دلار و طلا متناسب با ریسک‌ها رشد کند، اما مسکن در آن مسیر قرار نگیرد.

علل سطح فعلی «متر دلاری»
در کنار این تحلیل جوشقانی، بررسی‌ها نیز مشخص می‌کند: سال ۹۷ و در فاصله ابتدا تا انتهای سال (بازدهی سالانه) نسبت تورم ارزی به تورم مسکن ۱.۸ برابر بود، اما در فاصله ابتدای ۱۴۰۳ تا دی ماه، این نسبت ۲.۹ برابر شد. این به معنای آن است که «سرعت نسبی» رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر (در مقایسه با سرعت رشد دلار)، به مراتب کمتر از سال ۹۷ شده است. این موضوع باعث شده سطح قیمت دلاری مسکن در حال حاضر حدود ۱۰۰ دلار پایین‌تر از رقم مورد انتظار و متعارف بیاید.

در کنار علت «نگرانی از ریسک تنش نظامی»، یک علت دیگر نیز مطرح است و آن، «افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای» در سال ۱۴۰۳ نسبت به ۹۷ است.این افت شدید قدرت خرید مسکن را می‌توان با دو شاخص اثبات کرد. شاخص اول، شاخص «انتظار برای خرید مسکن» است که از نسبت «پس انداز درآمد خانوار در کشور به میانگین قیمت آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی» به دست می‌آید، این شاخص سال ۹۶ زیر ۱۵ سال بود، سال ۹۹ یعنی پس از جهش سال ۹۷ حدود ۳۶ سال بود، اما الان ۵۹ سال شده است. این یعنی، افت شدید «قدرت خرید مسکن».
شاخص دوم نیز از نسبت «درآمد خانوار در کشور» به قیمت «یک مترمربع مسکن در تهران» به دست می‌آید.

سال ۹۷ با درآمد سالانه امکان خرید ۶ مترمربع آپارتمان در تهران وجود داشت، اما در سال ۱۴۰۲ این قدرت به ۳ مترمربع افت کرده است.تامین بودجه ۱۰ میلیارد تومانی برای خرید آپارتمان مناسب در تهران، نه تنها برای «خریدار مصرفی» که برای «خریدار سرمایه‌ای» نیز بسیار سخت یا غیرممکن شده است.این موضوع یک عامل اصلی برای «کم رشدی قیمت مسکن» در سال‌جاری است که در کنار عامل «نگرانی از آینده ارزش املاک با ریسک تنش منطقه‌ای و نظامی» در نیمه اول ۱۴۰۳ باعث شد «تورم مسکن از تورم دلار» تبعیت نکند و در نتیجه امروز سطح قیمت دلاری نزدیک به ۱۰۰ دلار پایین‌تر از سطح مورد انتظار باشد.

آینده «قیمت دلاری مسکن»
در بخش دیگری از برنامه «خانه اول»، سمت و سوی آتی قیمت دلاری مسکن مورد بررسی قرار گرفت.حسین جوشقانی معتقد است، اگر احساس نگرانی فعالان اقتصادی و عموم جامعه نسبت به «ریسک جنگ» کم شود، در این صورت بازار مسکن متناسب با سطح تورم عمومی و همچنین روند بازار‌های موازی، تعدیل می‌شود.

او در عین حال به موضوع «اثر ترامپ روی دلار و سپس روی نبض مسکن» اشاره کرد، اما معتقد است، به نظر «تقابل‌ها را پشت سر گذاشته‌ایم و ترامپ هم در روز‌ها و هفته‌های اخیر نشان داد، به دنبال جنگ و تشدید تنش‌ها در منطقه نیست».

ضمن آنکه در بازار‌های داخلی کشورمان «اثر تورمی و ریسکی ترامپ در هفته‌ها و ماه‌ها قبل» ظاهر شد و شبیه همان روز‌های کاری دولت اول ترامپ که معادلات اقتصادی کشورمان به «ریسک‌های او»، زودتر از اجرای تصمیماتش مثل خروج از برجام، واکنش نشان دادند، الان نیز همان اتفاق افتاد.
جوشقانی در «خانه اول» تصریح کرد: با حضور ترامپ احتمال اینکه ثبات شکل بگیرد، زیاد است.

در «خانه اول» همچنین فرید قدیری با تحلیل روند قیمت دلاری مسکن از سال ۹۶ تا دی ماه سال ۱۴۰۳، گفت: در ماه‌های آینده اگر ایران و غرب در مسیر تعامل برای حصول توافق قرار بگیرند، احتمال ثبات نسبی در بازار مسکن و همچنین نوسان قیمت دلاری در سطح فعلی زیاد است. اما اگر شرایط بیرونی بازار مسکن وضعیت «برزخ» داشته باشد به این معنا که بازار‌ها از یک سو «ریسک‌ها را احساس کنند»، اما از سوی دیگر «تصور حل آنی ریسک ها» را داشته باشند در این صورت، تبعات منفی این مدل انتظارات متوجه بازار مسکن می‌شود. بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ در مقاطع ناپیوسته با همین وضعیت مواجه بود. در این وضعیت، تورم مسکن از دلار بیشتر می‌شود.

در حال حاضر ۴ فاکتور بر روی قیمت دلاری مسکن تاثیرگذار است. فاکتور اول، «ریسک غیراقتصادی» مرتبط به چگونگی مواجهه ایران و غرب است که اگر تعامل صورت نگیرد و مواردی مثل تحریم‌ها تشدید شود در این صورت، هر نوع نوسان مثبت دلار می‌تواند روی تورم مسکن اثر مستقیم داشته باشد.
فاکتور دوم تصمیمات بازارساز در حوزه ارز است که اگر با وجود ریسک ها، افزایش عرضه ارز در بازار روی نرخ اثر بگذارد، قیمت دلاری مسکن افزایش می‌یابد.

فاکتور سوم که اثر مستقیم روی قیمت مسکن دارد، تورم ساخت است. کاهش تورم ساخت مسکن می‌تواند موجب تعدیل نسبی قیمت مسکن و در نتیجه تغییر کاهشی قیمت دلاری آن شود.
فاکتور چهارم نیز «قدرت خرید» در بازار مسکن است که در حال حاضر اثر آن را روی قیمت دلاری مشاهده می‌کنیم. مدت زمان طولانی لازم است تا قدرت خرید مسکن خانوار‌ها بعد از رشد اقتصادی پایدار، احیا شود.

کف هزینه ساخت مسکن
در بخش آخر برنامه «خانه اول» که پنج‌شنبه پخش شد، کف هزینه ساخت مسکن در تهران مورد برآورد قرار گرفت.در این برنامه گفته شد، کف هزینه ساخت یک مترمربع آپارتمان بدون لحاظ قیمت زمین، ۲۰ میلیون تومان است و سطح متوسط آن ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان.
همچنین اعلام شد، هزینه ساخت وساز از ابتدای سال تاکنون ۳۰ تا ۳۵‌ درصد افزایش پیدا کرده در حالی که قیمت زمین حدود ۵‌ درصد تغییر مثبت داشته و قیمت مسکن نیز همین‌طور.