دو نیمه متفاوت بازار مسکن در سال ۹۶

اقتصاد مسکن در سال ۱۳۹۶ دو نیمه نسبتا متفاوت را پشت سر گذاشت. در شش ماهه اول شرایط رکودی ۴.۵ سال گذشته همچنان بر بازار مسکن شهر تهران حاکم بود؛ به طوری که رشد معاملات تنها ۲.۸ درصد و افزایش قیمت نیز ۶.۲ درصد ثبت شد. به بیان دیگر قیمت واقعی مسکن به روند کاهشی خود ادامه داد و حدود چهار درصد افت کرد.

خروج تدریجی از رکود
اما در نیمه دوم که با اثرپذیری مسکن از اقدامات اصلاحی همچون کاهش نرخ سود سپرده های بانکی به ۱۵ درصد و ورود متقاضیان مجهز به تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی به بازار همراه شد معاملات و قیمت به تدریج بالا رفت و سرعت رشد معاملات به طور متوسط ۵۰ درصد و سرعت رشد قیمت حدود ۴۰ درصد نسبت به نیمه اول افزایش یافت؛ به طوری که در ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۶ معاملات ۱۲.۸ درصد و قیمت ۱۰.۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش نشان داد. شرایط حاکی از آن است که برای اولین بار افت قیمت واقعی مسکن متوقف شده و ۰.۷ درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفته است.اما چرخش بازار مسکن از رکود به سمت رونق تدریجی، طبیعتا اثرات منفی نیز در این بازار ایجاد کرد. به طور مثال در نیمه دوم به یکباره قیمت پیشنهادی واحدهای نوساز و نیز قیمت قطعی مسکن در بخش متوسط قیمت و میان متراژ افزایش یافت و بعضا تا ۳۰ درصد رشد کرد.البته گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در مناطق ۵، ۲، ۴ و ۸ که معاملات بیشتری نسبت به سایر نقاط انجام می‌شود فروشندگان واحدهای نوساز قیمتهای پیشنهادی را بعضا تا ۵۰ درصد افزایش دادند.

چرخش مستاجران به سمت مالکیت
آمار معاملات مسکن در بهمن ماه که توسط اتحادیه مشاوران املاک ارایه شد نشان داد تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران ۸.۶ درصد افزایش یافته و در مقابل، تعداد اجاره‌نامه‌ها ۲۹ درصد کاهش داشته است. به بیان دیگر، تقاضا برای خرید مسکن نسبت به تقاضای اجاره‌نشینی بالاتر بوده است. این نشانه می‌تواند حاکی از آن باشد که طی یک سال اخیر توان مستاجران تهرانی برای خرید بالا رفته و بخشی از این گروه از سوی مسکن استیجاری به سمت مسکن ملکی سوق یافته‌اند. در کل کشور نیز اوضاع به همین صورت است. در بهمن ماه قراردادهای خرید و فروش مسکن ۱۰.۶ درصد افزایش یافته و این در حالی است که تعداد اجاره‌نامه‌ها ۲۳ درصد پایین آمده است.گزاره فوق می‌تواند برای کل کشور نیز مصداق داشته باشد.با این کارنامه می‌توان دریافت که با وجود افزایش میانگین ۸.۹ درصدی قیمت مسکن طی ۱۰ ماهه ابتدای امسال، قدرت خرید متقاضیان نیز بالا رفته است. اما مساله این است که هم‌اکنون قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی ۰.۷ درصد و نسبت به تورم نقطه به نقطه ۸.۲ درصد بالاتر قرار دارد که می‌تواند خطری برای پیش‌رونق بازار مسکن محسوب شود.

شاید به همین علت باشد که رشد ۵۰ درصدی معاملات در آذرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل به یکباره در دی ماه و بهمن ماه دچار افت شد و به ۱۳.۵ و سپس ۸.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن رسید. به بیان دیگر با وجود افزایش نسبی قراردادهای ماهیانه، بعد از آذرماه، سرعت رشد نقطه به نقطه معاملات کم شده است.یکی دیگر از تفاوتهای شش ماهه دوم بازار مسکن نسبت به نیمه اول، کاهش قابل توجه سهم معاملات نوساز نسبت به واحدهای قدیمی است. در بهمن ماه یکی از مهم‌ترین تغییرات بازار مسکن شهر تهران کاهش ۵.۲ درصدی سهم واحدهای نوساز نسبت به همین نوع در مدت مشابه سال قبل بود. در مقابل به سهم واحدهای ۶ تا ۲۰ سال ۱.۸ درصد و نیز واحدهای بیش از ۲۰ سال ۳.۳ درصد از کل معاملات افزوده شده است. این نمایه حاکی از آن است که به دلیل افزایش پیش از موعد قیمت مسکن، جمعیت غالب در این بازار ناچارا به خرید اولویت‌های دوم روی آورده‌اند.فراز و فرودهای نقطه به نقطه در نیمه دوم ویژگی غالب بازار مسکن شهر تهران بود و هیجانات هر ماه معمولا با افت در ماه بعد همراه شد. با این حال بازار مسکن که با توجه به نزدیک شدن به کف قیمتی، شرایط پیش‌رونق خود را به آرامی طی کرد در دی‌ماه با متغیر نگران‌کننده افزایش قیمت ارز مواجه شد. دلار طی چهارماه آخر سال از محدوده ۳۸۰۰ تومان به حدود ۴۸۰۰ تومان رسید.

پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال ۹۷
تحولات احتمالی بازار پول از جمله افزایش سود سپرده‌های بانکی با بر جای گذاشتن اثر دو گانه در بازار مسکن در کوتاه‌مدت منجر به مهاجرت برخی از سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طریق افزایش تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایه‌گذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش می‌دهد. برآورد علی چگنی مدیرعامل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در سال آینده نرخ تورم بخش مسکن چهار تا پنج درصد بالاتر از تورم عمومی باشد.پرش قیمتی در سال آینده با توجه به ۲.۶ میلیون واحد خالی و ۲.۱ میلیون واحد نیمه‌خالی گذاره‌ای غیرمتحمل در بازار مسکن است که اغلب کارشناسان بر آن اشتراک نظر  دارند.با این وجود طی پنج سال اخیر تولید مسکن جدید، افت محسوسی داشته و بازار از طریق واحدهای خالی تغذیه شده است.

بنابراین پیش‌بینی می‌شود سال آینده با کمبودهای تدریجی واحدهای کوچک متراژ مواجه باشیم که می‌تواند تابلوی سرمایه‌گذاری برای مسکن ۹۷ باشد.حسین عبده تبریزی- مشاور وزیر راه و شهرسازی- می‌گوید: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سال‌های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته‌بازانه بوده است، لذا این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی که سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک‌سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب‌پذیر خواهد شد. این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به‌عنوان یک فرصت جدید برای سرمایه‌گذاران به واسطه راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای مورد تاکید قرار داد.