تاریخ انتشار : ۱۴۰۰/۰۸/۲۳ ساعت ۰۹:۴۰
کد مطلب : ۳۰۵۰۸۲
چرا میانگین عمر خانه‌های ایران پایین است؟
گروه اقتصادی: بسازبفروشی، رایج‌ترین عنوانی است که برای توصیف ساختمان‌های بی‌کیفیت در ایران به‌کار می‌رود؛ اما رسیدن میانگین عمر ساختمان‌های مسکونی ایران از حدود ۳۰ سال در دهه ۵۰ به ۲۵ سال در عصر حاضر، زائیده عواملی است که همگی باعث رواج بسازبفروشی شده‌اند و حذف آنها در کشورهای توسعه‌یافته باعث افزایش عمر ساختمان‌ها به بیش از یک قرن شده است.
به گزارش همشهری، صنعت ساختمان در کشورهای توسعه‌یافته به وضعیتی رسیده که با بالا رفتن عمر بنا، نیاز این کشور به ساخت‌وساز جدید به حداقل رسیده؛ اما در ایران به دلایل مختلف اقتصادی و اجتماعی، میانگین سن ساختمان‌ها ۲۵ سال برآورد می‌شود و به‌جز موارد معدود، اغلب ساختمان‌ها دوره میانسالی خود را به‌سلامت به پایان نمی‌رسانند. ضعف استفاده از خدمات مهندسی، استفاده از نهاده‌های بی‌کیفیت و ارزان‌قیمت، صرفه اقتصادی تخریب و نوسازی ساختمان در اقتصاد متورم ایران و همچنین بی‌توجهی به دوره‌های نگهداری و بهسازی بنا ازجمله مسائلی است که در به‌وجود آمدن این چرخه باطل مؤثر هستند و متأسفانه برنامه شاخصی نیز برای رفع آنها وجود ندارد.
تضعیف نقش مهندسان
فارغ از ساختمان‌هایی که در قالب برج یا ساختمان‌های خاص با صرف هزینه‌های بالا و نظارت‌های خاص مهندسی احداث می‌شوند، در مابقی سازه‌های مسکونی ایران خدمات مهندسی به‌طورمعمول با پرداخت حدود ۰.۵ درصد کل هزینه ساخت ارائه می‌شود و این مسئله یکی از عوامل زمینه‌ساز برای کاهش کیفیت بناست؛ چراکه خدمات مهندسی به‌صورت حداقلی به پروژه اختصاص پیدا می‌کند و جدای از این کار راه برای سوءاستفاده باز می‌ماند، امکان تبانی میان مجری و ناظر نیز افزایش می‌یابد. به‌عنوان مثال، نادیده گرفتن تخلفات در ساخت‌وسازهای روستایی و شهرهای کوچک، به یک اصل پذیرفته شده که در قالب استفاده از مصالح بی‌کیفیت، کاهش سهم مصنوعات فولادی و سیمان در اجرا و دستکاری نقشه ظهور می‌کند و معمولا در آنها توجهی نیز به مفاد مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان برای بهینه‌سازی مصرف انرژی نمی‌شود. این موضوع، می‌تواند با تقویت نقش مهندسان در فرایند ساخت‌وساز که پیش‌ازاین با اجباری شدن مجری ذی‌صلاح آغاز شده بود، برطرف شود؛ اما مسئله اینجاست که هرگونه تغییر در نقش مهندسان باید همراه با افزایش اجرت و حق نظارت آنها باشد درحالی‌که به‌واسطه ناکارآمدی‌های کلان بازار مسکن هرگونه تحمیل هزینه به ساخت‌وساز با مخالفت جامعه و حتی دولت مواجه می‌شود؛ حتی اگر بهای این مخالفت ازنظر مالی چند صد برابر مبالغ اولیه به هزینه نهایی مصرف‌کنندگان وارد کند.
با این حساب، قبل یا همزمان با تقویت نظارت مهندسی، باید تمهیداتی برای اصلاح ساختار مالی مسکن اندیشیده شود تا بالا رفتن هزینه مهندسی در بنایی که قرار است میانگین عمر آن چند برابر ساختمان معمولی باشد، منجر به رشد قیمت همه انواع ساختمان نشود. این موضوع با سختگیری برای صدور شناسنامه فنی ساختمان و رتبه‌بندی کیفیت سازه‌های احداث شده امکان‌پذیر است و اجرای آن به عزم جدی متولیان صنعت ساختمان نیاز دارد.
تبعات بیماری اقتصاد
در اقتصاد ایران از ده‌ها سال پیش ساخت‌وساز و بسازبفروشی به‌عنوان نماد پولسازی مطرح بوده و در این میان تنش‌های دوره‌ای اقتصاد و رشد روزافزون تورم نیز باعث شده ازنظر ریالی، بازده تخریب و نوسازی بناهای مسکونی چشمگیر باشد. تحولات قیمت زمین شهری در طول زمان و محدودیت توسعه افقی شهرها و زیرساخت‌های حیاتی آنها و در مقابل ترویج توسعه افقی سازه‌های مسکونی، عملاً فضایی ایجاد کرده که تخریب یک ساختمان ۲۰ ساله و احداث یک ساختمان جدید با تراکم بیشتر می‌تواند علاوه بر جبران زیربنای تخریب شده، سود قابل‌توجهی نیز نصیب مالک و سازنده کند. در شرایطی که دولت‌های محلی و ملی تقریبا هیچ قاعده و تعزیر کارآمدی در مواجهه با تخریب زودهنگام بنا ندارند، این کار به یک روال تبدیل شده است؛ درحالی‌که با تخریب زودهنگام بنا، عملا بخشی از تولید ناخالص داخلی که در صنعت ساختمان انباشته شده، پیش از مستهلک شدن نابود می‌شود و حتی هزینه‌های اقتصادی و زیست‌محیطی دیگری را نیز بابت ایجاد نخاله‌های ساختمانی به کشور تحمیل می‌کند.
اجبار به سرکوب قیمت در مسکن دولتی
اوایل امسال بود که سازمان نظام‌مهندسی براساس تکالیف خود، ابلاغیه‌ای برای حداقل هزینه ساخت‌وساز منتشر کرد که براساس هر مترمربع زیربنای مسکونی در ساختمان‌های یک و ۲ طبقه ۲.۳۳ میلیون تومان، ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه ۲.۷۲ میلیون تومان، ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه ۳.۱ میلیون تومان، ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه ۳.۵ میلیون تومان، ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه ۴.۲۷ میلیون تومان و ساختمان‌های ۱۶ طبقه و بالاتر ۴.۶۶ میلیون تومان اعلام شد. این هزینه‌ها ۳۸ درصد نسبت به‌مدت مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد و بیانگر کف هزینه ساخت‌وساز محسوب می‌شود؛ اما قیمت‌های میانگین به‌مراتب بالاتر از این ارقام است و حتی افزایش آن نسبت به سال قبل نیز به حدود ۵۰ درصد می‌رسد. بررسی‌ها حاکی از این است که براساس قیمت‌های فعلی نهاده‌های ساختمانی، میانگین قیمت ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران برای یک ساختمان ۵ طبقه (۴ طبقه مسکونی و یک طبقه پارکینگ) به ۶.۱ میلیون تومان می‌رسد؛ اما در مدت مشابه سال قبل این مبلغ کمتر از ۴ میلیون تومان بوده است. این قیمت‌ها در حالی براساس میانگین هزینه‌های واقعی صنعت ساختمان برآورد می‌شود که همزمان دولت برای اجرای طرح‌های مسکنی نظیر مسکن ملی یا جهش تولید به ارقام بسیار پایین‌تری نظر دارد. به‌عنوان‌مثال میانگین قیمت مبنا در تازه‌ترین طرح مسکنی دولت، برای هر مترمربع ۲.۹ میلیون تومان مدنظر قرار گرفته و پیش‌بینی می‌شود بعد از تعدیل قیمت براساس ضرایب اعلامی از سوی سازمان برنامه‌وبودجه نیز رقمی بالاتر از ۴ میلیون تومان در قراردادهای نهایی گنجانده نشود. این وضعیت قیمت‌گذاری ذاتاً منجر به کم‌فروشی سازنده و رواج استفاده از نهاده‌های کم‌کیفیت می‌شود و نتیجه آن چیزی جز تسریع استهلاک بنا نخواهد بود.
نگهداری ساختمان در نقطه کور
همه تبعاتی که برای صنعت ساختمان ایران برشمرده شد، درنهایت به بروز شرایطی دامن زده که در آن مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان و اصل مراقبت و نگهداری از ساختمان به بوته فراموشی سپرده شده است؛ به‌خصوص که نقص در ساخت‌وساز اولیه، عملا هزینه بهسازی بنا در دهه دوم عمر ساختمان را به ۵۰ درصد کل هزینه احداث می‌رساند و عملا صرفه مراقبت و نگهداری بنا برای مالک یا بهره‌بردار از بین می‌رود. در حقیقت، صنعت ساختمان و بازار مسکن ایران در حالی اسیر بی‌توجهی به احداث اصولی ساختمان‌های مسکونی و توجه به مراقبت و نگهداری دوره‌ای آنها با استفاده از توان مهندسی شده است که از یک‌سو ایران ازنظر تعداد فارغ‌التحصیلان رشته‌های مهندسی در رتبه سوم جهان قرار دارد و بسیاری از مهندسان مجبورند در مشاغل غیرمرتبط با تحصیلات خود فعالیت کنند و از سوی دیگر، سالانه ارقام هنگفتی از تولید ناخالص داخلی کشور بر اثر تخریب زودهنگام سازه‌ها نابود می‌شود. توجه به پروژه‌های موفق و کارشناسی ساختمان‌سازی در ایران نشان می‌دهد که این سازه‌ها حتی در میانسالی و مرز ۵۰ سالگی، همچنان جزو بناهای مسکونی مقبول قرار دارند و قیمت آنها به‌واسطه تقاضایی که برای کیفیت ذاتی و مناسب و امن بودن سازه آنها وجود دارد، همچنان رو به افزایش است.
به گزارش همشهری، صنعت ساختمان در کشورهای توسعه‌یافته به وضعیتی رسیده که با بالا رفتن عمر بنا، نیاز این کشور به ساخت‌وساز جدید به حداقل رسیده؛ اما در ایران به دلایل مختلف اقتصادی و اجتماعی، میانگین سن ساختمان‌ها ۲۵ سال برآورد می‌شود و به‌جز موارد معدود، اغلب ساختمان‌ها دوره میانسالی خود را به‌سلامت به پایان نمی‌رسانند. ضعف استفاده از خدمات مهندسی، استفاده از نهاده‌های بی‌کیفیت و ارزان‌قیمت، صرفه اقتصادی تخریب و نوسازی ساختمان در اقتصاد متورم ایران و همچنین بی‌توجهی به دوره‌های نگهداری و بهسازی بنا ازجمله مسائلی است که در به‌وجود آمدن این چرخه باطل مؤثر هستند و متأسفانه برنامه شاخصی نیز برای رفع آنها وجود ندارد.
تضعیف نقش مهندسان
فارغ از ساختمان‌هایی که در قالب برج یا ساختمان‌های خاص با صرف هزینه‌های بالا و نظارت‌های خاص مهندسی احداث می‌شوند، در مابقی سازه‌های مسکونی ایران خدمات مهندسی به‌طورمعمول با پرداخت حدود ۰.۵ درصد کل هزینه ساخت ارائه می‌شود و این مسئله یکی از عوامل زمینه‌ساز برای کاهش کیفیت بناست؛ چراکه خدمات مهندسی به‌صورت حداقلی به پروژه اختصاص پیدا می‌کند و جدای از این کار راه برای سوءاستفاده باز می‌ماند، امکان تبانی میان مجری و ناظر نیز افزایش می‌یابد. به‌عنوان مثال، نادیده گرفتن تخلفات در ساخت‌وسازهای روستایی و شهرهای کوچک، به یک اصل پذیرفته شده که در قالب استفاده از مصالح بی‌کیفیت، کاهش سهم مصنوعات فولادی و سیمان در اجرا و دستکاری نقشه ظهور می‌کند و معمولا در آنها توجهی نیز به مفاد مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان برای بهینه‌سازی مصرف انرژی نمی‌شود. این موضوع، می‌تواند با تقویت نقش مهندسان در فرایند ساخت‌وساز که پیش‌ازاین با اجباری شدن مجری ذی‌صلاح آغاز شده بود، برطرف شود؛ اما مسئله اینجاست که هرگونه تغییر در نقش مهندسان باید همراه با افزایش اجرت و حق نظارت آنها باشد درحالی‌که به‌واسطه ناکارآمدی‌های کلان بازار مسکن هرگونه تحمیل هزینه به ساخت‌وساز با مخالفت جامعه و حتی دولت مواجه می‌شود؛ حتی اگر بهای این مخالفت ازنظر مالی چند صد برابر مبالغ اولیه به هزینه نهایی مصرف‌کنندگان وارد کند.
با این حساب، قبل یا همزمان با تقویت نظارت مهندسی، باید تمهیداتی برای اصلاح ساختار مالی مسکن اندیشیده شود تا بالا رفتن هزینه مهندسی در بنایی که قرار است میانگین عمر آن چند برابر ساختمان معمولی باشد، منجر به رشد قیمت همه انواع ساختمان نشود. این موضوع با سختگیری برای صدور شناسنامه فنی ساختمان و رتبه‌بندی کیفیت سازه‌های احداث شده امکان‌پذیر است و اجرای آن به عزم جدی متولیان صنعت ساختمان نیاز دارد.
در اقتصاد ایران از ده‌ها سال پیش ساخت‌وساز و بسازبفروشی به‌عنوان نماد پولسازی مطرح بوده و در این میان تنش‌های دوره‌ای اقتصاد و رشد روزافزون تورم نیز باعث شده ازنظر ریالی، بازده تخریب و نوسازی بناهای مسکونی چشمگیر باشد. تحولات قیمت زمین شهری در طول زمان و محدودیت توسعه افقی شهرها و زیرساخت‌های حیاتی آنها و در مقابل ترویج توسعه افقی سازه‌های مسکونی، عملاً فضایی ایجاد کرده که تخریب یک ساختمان ۲۰ ساله و احداث یک ساختمان جدید با تراکم بیشتر می‌تواند علاوه بر جبران زیربنای تخریب شده، سود قابل‌توجهی نیز نصیب مالک و سازنده کند. در شرایطی که دولت‌های محلی و ملی تقریبا هیچ قاعده و تعزیر کارآمدی در مواجهه با تخریب زودهنگام بنا ندارند، این کار به یک روال تبدیل شده است؛ درحالی‌که با تخریب زودهنگام بنا، عملا بخشی از تولید ناخالص داخلی که در صنعت ساختمان انباشته شده، پیش از مستهلک شدن نابود می‌شود و حتی هزینه‌های اقتصادی و زیست‌محیطی دیگری را نیز بابت ایجاد نخاله‌های ساختمانی به کشور تحمیل می‌کند.
اجبار به سرکوب قیمت در مسکن دولتی
اوایل امسال بود که سازمان نظام‌مهندسی براساس تکالیف خود، ابلاغیه‌ای برای حداقل هزینه ساخت‌وساز منتشر کرد که براساس هر مترمربع زیربنای مسکونی در ساختمان‌های یک و ۲ طبقه ۲.۳۳ میلیون تومان، ساختمان‌های ۳ تا ۵ طبقه ۲.۷۲ میلیون تومان، ساختمان‌های ۶ و ۷ طبقه ۳.۱ میلیون تومان، ساختمان‌های ۸ تا ۱۰ طبقه ۳.۵ میلیون تومان، ساختمان‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه ۴.۲۷ میلیون تومان و ساختمان‌های ۱۶ طبقه و بالاتر ۴.۶۶ میلیون تومان اعلام شد. این هزینه‌ها ۳۸ درصد نسبت به‌مدت مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد و بیانگر کف هزینه ساخت‌وساز محسوب می‌شود؛ اما قیمت‌های میانگین به‌مراتب بالاتر از این ارقام است و حتی افزایش آن نسبت به سال قبل نیز به حدود ۵۰ درصد می‌رسد. بررسی‌ها حاکی از این است که براساس قیمت‌های فعلی نهاده‌های ساختمانی، میانگین قیمت ساخت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران برای یک ساختمان ۵ طبقه (۴ طبقه مسکونی و یک طبقه پارکینگ) به ۶.۱ میلیون تومان می‌رسد؛ اما در مدت مشابه سال قبل این مبلغ کمتر از ۴ میلیون تومان بوده است. این قیمت‌ها در حالی براساس میانگین هزینه‌های واقعی صنعت ساختمان برآورد می‌شود که همزمان دولت برای اجرای طرح‌های مسکنی نظیر مسکن ملی یا جهش تولید به ارقام بسیار پایین‌تری نظر دارد. به‌عنوان‌مثال میانگین قیمت مبنا در تازه‌ترین طرح مسکنی دولت، برای هر مترمربع ۲.۹ میلیون تومان مدنظر قرار گرفته و پیش‌بینی می‌شود بعد از تعدیل قیمت براساس ضرایب اعلامی از سوی سازمان برنامه‌وبودجه نیز رقمی بالاتر از ۴ میلیون تومان در قراردادهای نهایی گنجانده نشود. این وضعیت قیمت‌گذاری ذاتاً منجر به کم‌فروشی سازنده و رواج استفاده از نهاده‌های کم‌کیفیت می‌شود و نتیجه آن چیزی جز تسریع استهلاک بنا نخواهد بود.
نگهداری ساختمان در نقطه کور
همه تبعاتی که برای صنعت ساختمان ایران برشمرده شد، درنهایت به بروز شرایطی دامن زده که در آن مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان و اصل مراقبت و نگهداری از ساختمان به بوته فراموشی سپرده شده است؛ به‌خصوص که نقص در ساخت‌وساز اولیه، عملا هزینه بهسازی بنا در دهه دوم عمر ساختمان را به ۵۰ درصد کل هزینه احداث می‌رساند و عملا صرفه مراقبت و نگهداری بنا برای مالک یا بهره‌بردار از بین می‌رود. در حقیقت، صنعت ساختمان و بازار مسکن ایران در حالی اسیر بی‌توجهی به احداث اصولی ساختمان‌های مسکونی و توجه به مراقبت و نگهداری دوره‌ای آنها با استفاده از توان مهندسی شده است که از یک‌سو ایران ازنظر تعداد فارغ‌التحصیلان رشته‌های مهندسی در رتبه سوم جهان قرار دارد و بسیاری از مهندسان مجبورند در مشاغل غیرمرتبط با تحصیلات خود فعالیت کنند و از سوی دیگر، سالانه ارقام هنگفتی از تولید ناخالص داخلی کشور بر اثر تخریب زودهنگام سازه‌ها نابود می‌شود. توجه به پروژه‌های موفق و کارشناسی ساختمان‌سازی در ایران نشان می‌دهد که این سازه‌ها حتی در میانسالی و مرز ۵۰ سالگی، همچنان جزو بناهای مسکونی مقبول قرار دارند و قیمت آنها به‌واسطه تقاضایی که برای کیفیت ذاتی و مناسب و امن بودن سازه آنها وجود دارد، همچنان رو به افزایش است.
مرجع : روزنامه همشهری
پربينندهترين مطالب و خبرها
