قانون پیش فروش بازدارنده تولید مسکن

گروه اقتصادی: اخیرا معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران در پیامکی اعلام کرد که پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، مجازات دارد و اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به «حبس» یا «پرداخت جزای نقدی» محکوم می‌شوند.

به گزارش بازار،اگر چه این اطلاعیه می تواند برای کاهش جُرم و هر گونه تخلف احتمالی مفید باشد اما سوال این است که آیا قانون پیش فروش مسکن بعد از ۱۵ سال توانسته است به آن ادهاف خود که خانه دار کردن آسان متقاضیان مسکن و رونق تولید است کمک کند؟

برخی از مقامات ارشد و مسئول وزارت راه و شهرسازی بر این باور هستند که در ایران در فرایند پیش فروش، به دلیل مشکلات موجود و فروش یک واحد به چند نفر در دوران پیش فروش، اعتماد عمومی سلب شده است و پیش فروش مسکن، برای ایران که هر سال با تورم مواجه است بازار امنی است و مردم در دوران تورمی می‌توانند از این طریق بعد از سه سال خانه دار شوند.

اما سوال این است که آیا در این رابطه بندهای مربوط به پیش فروش در قانون پیش فروش که نیازمند اصلاح است بعد از ۱۵ سال اصلاح شده است؟برخی از فعالان و آگاهان بازار مسکن نیز بر این باور هستند که ۱۵ سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که داشته است نتوانسته عملی کند. یعنی ابتدا به تولید مسکن منجر نشده است. در مرحله بعد هم مردم را صاحب مسکن نکرده است.

بعد از گذشت ۱۵ سال از عمر قانون پیش فروش مسکن نه در حوزه تولید و عرضه مسکن اثرات شایسته و بایسته ای دیده ایم و انتظارات برآورده نشده است
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قانون پیش فروش نیازمند اصلاح است یا خیر؟ و آیا به اهداف خود که همانا خانه دار کردن متقاضیان مسکن است رسیده است؟ گفت: قانون پیش فروش ساختمان از قوانینی بود که در سال ۸۸ جهت تنظیم گری امور پیش فروش ساختمان در مجلس وقت مصوب شد. امروز بعد از گذشت ۱۵ سال از عمر این قانون آن چه که انبوه سازان به عنوان فعالان بخش خصوصی در حوزه تولید و عرضه مسکن از این قانون برداشت می کنند آن است که اثرات شایسته و بایسته ای که از یک قانون کامل باید انتظار داشته باشیم برآورده نشده است.

قانون پیش فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده در حوزه تولید مسکن شد و نتوانست تنظیم گری روابط را بین خریداران و فروشنده ها و حتی واسطه های ملکی ایجاد کند
او ادامه داد: باید با صراحت گفت که قانون پیش فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده در حوزه تولید مسکن شد و نتوانست تنظیم گری روابط را بین خریداران و فروشنده ها و حتی واسطه های ملکی ایجاد کند. لذا به نظر می رسد این قانون نتوانست به آن اهداف خود دست یابد و باید اصلاح شود.

وی با اشاره به اینکه نمایندگان مجلس در دوره قبل بارها برای این موضوع تشکیل جلسه دادند اما به نتیجه ای نرسیدند یادآوری کرد: قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما به علت وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی، عملیاتی نشد. از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آن‌چنان که باید اجرایی نشود.

پورحاجت ادامه داد: در نتیجه در سال ۹۷ برای اصلاح بار دیگر به مجلس شورای اسلامی عودت و کلیات آن نیز به تصویب رسید، اما از آن زمان تاکنون تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین مانده و در حال بلاتکلیفی است. آن چیزی که از مفاد این قانون و الزاماتی که در قانون پیش فروش مسکن دیده شده است، یک بخش، بخش تنظیم گری میان روابط فروشنده و خریدار مسکن است. بخش دوم این قانون اگر بخواهیم به عنوان ماهیتی به آن نگاه کنیم باید پذیرفت که پیش فروش ساختمان یک ابزار مالی بسیار مترقی در دنیا و در ایران است.

از قانون پیش فروش ساختمان در جهت پوشش نقدینگی بنگاه های تولیدی استفاده می شود. اما حالا قانونی وضع شده است بدون اینکه بدانیم ظرفیت های این قانون چه آسیب هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می کند
دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد دادن مسئولیت تنظیم قرارداد پیش فروش به دفاتر اسناد رسمی برای این است که تعداد زیادی از مردم دچار ضررهای مالی زیادی به دلیل فروش یک واحد مسکونی به چند نفر شده بودند؟ خاطر نشان کرد: از قانون پیش فروش ساختمان در جهت پوشش نقدینگی بنگاه های تولیدی استفاده می شود. اما حالا قانونی وضع شده است بدون اینکه بدانیم ظرفیت های این قانون چه آسیب هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می کند. از سویی قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند اما از سوی دیگر معاملات مسکن را قفل کردند.

پورحاجت تاکید کرد: کمبود نقدینگی به خوبی در بازار مسکن مشهود است و سازنده های مسکن این روزها توان پیش فروش مسکن ندارند و ابزاری هم برای پیش فروش مسکن وجود ندارد.
او ادامه داد: به هر حال مردمی که قصد خرید مسکن دارند با تورم های سنگین مواجه هستند و اگر بخواهند خود را در پروژه ای سهیم کنند تا صاحب مسکن شوند با این قانون پیش فروش از این موضوع محروم شده اند. در قانون پیش فروش مسکن موضوع صدور شناسنامه فنی ملکی مطرح شده است اما این شناسنامه فنی ملکی در هیچ نقطه ای از کشور اجرا نشده است.

اتفاقا انتقادی که به سازمان های نظام مهندسی وارد است این است که از سال ۸۴ تاکنون صدور شناسنامه فنی ملکی را اجرا نکرده است
پورحاجت در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد سازمان های نظام مهندسی ساختمان هم در این قانون به گونه ای قصوراتی دارد؟ گفت: اتفاقا انتقادی که به سازمان های نظام مهندسی وارد است این است که از سال ۸۴ تاکنون صدور شناسنامه فنی ملکی را اجرا نکرده است.
وی با اشاره به اینکه در کشور اساسا بیمه تضمین کیفیت به هیچ وجه وجود ندارد و هیچ ساختار بیمه ای در کشور نیست که یک کالای تولیدی در مسکن را بیمه تضمین کیفیت کند تصریح کرد: قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده است. کمکی هم به خریداران مسکن نکرده است و انبوه سازان نفعی از این قانون که به شدت نیازمند اصلاح است نبرده اند.

باید پذیرفت که مشاوران املاک بهترین گزینه برای پیش فروش مسکن هستند
دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در پاسخ به این سوال که آیا پیشنهادی به دولت چهاردهم در خصوص قانون پیش فروش مسکن دارید؟ گفت: پیشنهادی که بارها و بارها انبوه سازان و کانون سراسری آن را مطرح کرده است این است که متقاضیان مسکن اگر بخواهند به دنبال پیش خرید مسکن بروند آیا به دفاتر اسناد می روند یا به مشاروان املاک مراجعه می کنند؟ باید پذیرفت که مشاوران املاک بهترین گزینه برای پیش فروش مسکن هستند.