طرحي كه قیمت مسکن را۵۰٪ افزایش داد و ...!

هیرش سعیدیان

---

اختصاص زمین رایگان برای ساخت مسکن انبوه بویژه در حاشیه کلانشهرها و تامین اعتبار از محله بودجه عمومی کشور و دریافت اقساط بلند مدت اساس پروژه مسکن مهر بود. به لطف افزایش قیمت نفت دولت نهم و دهم به تنهای بیش از تمام دولت های قبلی از محل فروش نفت در آمد کسب نمود. متعاقب این امر نقدینگی پر فشار و قدرتمند به پروژه های همچون مسکن مهر تزریق گشت.

نقدینگی بالا و پرداخت های نسبتا روان به پیمانکاران سرازیر شدن سیل فعالین بخش مسکن به این پروژه را موجب شد. عدم امکان خرید مسکن برای اقشار ضعیف مسکن مهر را برای آنان به نقطه امید تبدیل نموده بود. در این میان اما عدم توجه دولت به سیاست‌های تورم زا و وارد نمودن این عجم از نقدینگی نه تنها به ثبات در بازار مسکن نیانجامید بلکه موجب رشد افسار گسیخته قیمت ها نیز شد.

دولت مهرورز معتقد بود که توانسته‌ با کمک پروژه مسکن مهر، قیمت مسکن در کشور را مهار کند، بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران، در خلال سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹ درصد افزایش یافته است. در حالیکه بر اساس نظر کمیسیون عمران مجلس، میزان عرضه مسکن به مراتب بیشتر از تقاضا بوده، با این حال قیمت مسکن در ایران در حدود ۵ برابر شد که نشان از حضور پررنگ دلالان مسکن در دولت‌های نهم و دهم در مقوله مسکن از جمله مسکن مهر بوده است.

در این مدت هیئت وزیران سعی کرد با اعطای وام‌های بلند مدت و افزایش سقف وام مسکن به ۳۰ میلیون تومان، به ادعای خود مبنی بر خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد جامه عمل پوشاند که به دلیل تورم فزاینده قیمت‌ها در این دولت‌ها که موجب بالارفتن قیمت مواد اولیه ساخت مسکن و در نتیجه افزایش قیمت نهایی مسکن شد، این اقدام با موفقیت چندانی همراه نبود. در واقع رشد دلال بازی و تقویت مولفه های روانی و شایعه سازی در برهه ای از زمان به یک انفجار قیمت انجامید.

انفجار قیمت املاک و مستغلات در تهران و سایر شهرهای بزرگ و کوچک ایران، از سال ۱۳۸۵ واندکی پس از روی کار آمدن دولت احمدی نژاد آغاز شد. در کمتر از چند ماه قیمت مسکن ۵۰٪ افزایش یافت. این افزایش تا دو سال بعد پیوسته ادامه داشت و نهایتا با رکود تورمی در تابستان ۱۳۸۷ متوقف گردید. برخی کارشناسان علت افزایش انفجاری قیمت مسکن در ایران دوره احمدی نژاد را به رکود سایر بخش ها از جمله صنعت و عدم سودآوری کافی سرمایه گذاری در آن نسبت می دهند.

سود کلان و کوتاه مدت٬ سرمایه های سرگردان را به بخش مسکن سرازیر نمود. افزایش نقدینگی ناشی از ناتوانی دولت در انتقال مناسب درآمدهای ارزی ناشی از افزایش قیمت نفت، آثار زیانباری بر اقتصاد کشور داشت و ضمن افزایش تورم در تمام بخش‌های اقتصادی، بیشترین اثر را در بخش مسکن داشت. آذر ۱۳۸۵ نقدینگی با ۳۶ ٪ افزایش به حدود ۱۱۴ هزار میلیارد تومان رسید. افزایش نقدینگی در سالهای بعد نیز ادامه پیدا کرد.

نمایندگان مجلس هفتم نیز سیاست‌های غلط دولت را عامل اصلی افزایش تورم مسکن دانسته و گفتند که در همان زمان به دولت پیرامون افزایش شدید بودجه هشدار داده بودند. لازم به ذکر است که یکی از مهم ترین دلایل افزایش نقدینگی، طرح بنگاه‌های زود بازده بود که به صورتی کنترل نشده و فاقد پشتوانه برنامه‌ای مشخص، صرفا در برابر یک گزارش توجیهی ساده و ارائه پیش فاکتورهای صوری، حجم عظیمی از نقدینگی را به عنوان تسهیلات احداث بنگاه‌های زود بازده به بازار سرازیر نمود.

بخش عمده این نقدینگی نیز به سمت بازار زمین و مسکن هجوم آورد و این مساله را باید مهم ترین دلیل رشد انفجاری قیمت مسکن دانست. به علاوه رکود ایجاد شده در بازار نیز برخلاف تبلیغات وسیع دولت، در اثر اجرای طرح مسکن مهر نبوده است. بلکه بیش از هر چیز به سیاست انقباظی بانک مرکزی که تحت عنوان سه قفله کردن بانک مرکزی مطرح شد، وابسته بود. اقداماتی همچون کاهش سود بانکی و اعطای وامهای ۱۰ ملیون تومانی هم نتوانست کمکی به ثبات مسکن در دولت نهم و دهم بنمایید.

با روی کار آمدن کابینه یازدهم و اعلام سیاست‌های مالی انقباضی از سوی دولت جهت کاهش تورم٬ امیدهای جهت ثبات قیمت در بازاز مسکن ایجاد شد. در این میان اما پروژه عظیم مسکن مهر از سوی دولت به عنوان طرحی نا کار آمد و تورم زا شناخته شد. یکی از اعضای دولت مسکن مهر را باری بر دوش دولت خواند. کاهش شدید درآمدهای نفتی و فشار طرح یارانه نقدی بر بودجه عمومی٬ قرعه ای صرفه جویی را متوجه مسکن مهر نمود.

خلاصه سیاستهای دولت یازدهم را در این ضمینه اینگونه می توان بیان کرد: «تکمیل پروژه های نیمه کاره از سر ناچاری و عدم دنبال نمودن و فیصله طرح». دولت اما سعی نمود با جایگزینی طرحهای همچون وام مسکن ۴۰ تا۸۰ ملیون تومانی خرید برای خانه اولی ها به جبران کمبود در این ضمینه بپردازد. برخورد نه چندان پر اشتیاق بانک ها با این طرح و سود بالای پرداختی و همچنین اقساط درشت(بیش از یک ملیون) و مشکلات مرسوم اخذ وام از بانکها موفقیت آمیز بودن این طرح را با تردید های جدی مواجه نموده. واقعیت این است که از سال ۹۱ به بعد قیمت ها در بازار مسکن از افزایش های بی رویه فاصله گرفته‌اند اما این به معنای افزایش قدرت خرید مردم جهت تهیه مسکن نیست.

جامعه اسلامی کار خط فقر را مبلغی حدود سه ملیون تومان اعلام نمود٬ این ارقام و عدم توانایی پس انداز نمودن٬ هنوز خرید مسکن را برای بسیاری نه مشکل بلکه غیر ممکن تبدیل نموده است. عدم پشتیبانی از صنعتی سازی تولید مسکن دور نمای این موتور عظیم اقتصادی کشور را در هاله ای از ابهام فرو برده است. در واقع تا زمانی که سازندگان و مصرف کنندگان مسکن در حالتی برد برد قرار نگیرند و سود منطقی با عرضه انبوه مسکن به توازن نرسد٬ بعید به نظر می‌رسد که بازار پر ابهام مسکن به این زودی‌ها به ثبات دست یابد.