دو دو تا چهارتای ماراتن رشد قیمت مسکن

نه‌ تنها در تهران، بلکه در تمام کشور قیمت مسکن در سال 1396 و همچنین ماه‌های اول سال 1397 در حال افزایش بوده است. دلایل افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر را می‌توان به دو دسته عوامل حقیقی و روانی نسبت داد.منظور از عوامل حقیقی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد کارگران ساختمانی و افزایش قیمت زمین است که با افزایش بهای تمام‌شده مسکن، قیمت آن را افزایش می‌دهد. همچین متناسب نبودن افزایش قیمت مسکن نسبت به سایر دارایی‌ها تا قبل از پایان سال 95 نیز روی افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر اثرگذار بوده که می‌توان این عامل را نیز حقیقی به شمار آورد. عوامل روانی افزایش قیمت مسکن طی ماه‌های گذشته را نیز می‌توان به تغییرات قیمت ارز و انتظارات تورمی نسبت داد. 

**عوامل حقیقی
حجم نقدینگی در ایران امروزه به 1500 هزار میلیارد تومان رسیده است که با توجه به افزایش هزینه‌های دولت، شوک‌های ارزی، سیاست‌گذاری‌های نادرست پولی و ارزی، مسائل سیاست خارجی همچون برجام و عدم استقلال بانک مرکزی از دولت، به نظر می‌رسد قرار است این رقم در مسیر افزایشی خود باقی بماند. افزایش حجم نقدینگی به طور نامتناسب با رشد اقتصادی، بدون شک تورم را با خود به همراه دارد. اما این سوال پیش می‌آید که چرا با توجه به افزایش نامتناسب حجم نقدینگی نسبت به رشد اقتصادی، طی سال‌های 92 تا 95 افزایش قیمت مسکن متناسب با قیمت سایر دارایی‌ها نبود؛ اما در ماه‌های آخر سال 96 و ماه‌های اول سال 97 این افزایش قیمت برای همه محسوس است؟پاسخ به این سوال را می‌توان به رکود موجود در بازار مسکن (هم در بخش ساخت‌وساز و هم در بخش معاملات) نسبت داد. به طوری که این رکود مانع از افزایش قیمت مسکن در شرایطی می‌شد که قیمت سایر دارایی‌ها در حال افزایش بود. از همین رو در سال 96 و ماه‌های ابتدایی سال 97 که بازار مسکن نسبت به سال‌های 92 تا 95 در رکود نبود، افزایش قیمتی که باید در آن سال‌ها صورت می‌گرفت، طی این دوره جبران شد. به طوری که در اسفند ماه 96، متوسط قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش 26 درصدی داشت و این عدد در فروردین 97 نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 30 درصد بود. گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ‌ماه سال 1397 نشان می‌دهد متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 34/8 درصد بوده است. این افزایش قیمت در منطقه 5 تهران تورم 53/5 درصدی داشت.همچنین لازم به ذکر است که بهای تمام‌شده ساخت مسکن طی ماه‌های اخیر افزایش داشته است. افزایش دستمزد کارگران، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش قیمت زمین را می‌توان سه عاملی به شمار آورد که روی افزایش قیمت مسکن تاثیر زیادی داشته‌اند.

**عوامل روانی
عوامل روانی افزایش قیمت مسکن، اگر بیشتر نه، به اندزه عوامل حقیقی اثرگذار هستند. این عوامل روانی را می‌توان در شوک‌های ارزی ماه‌های گذشته و همچنین انتظارات تورمی سرمایه‌گذاران بخش مسکن و خریداران و فروشندگان دانست. ابتدا به شوک‌های ارزی می‌پردازیم. این موضوع که افزایش قیمت دلار منجر به افزایش قیمت سایر دارایی‌ها می‌شود، در کشور به تفکری تبدیل شده که علاوه بر اثر حقیقی آن، اثرات روانی را نیز با خود به دنبال دارد. شوک‌هایی طی ماه‌های اخیر به بازار ارز وارد شده است و همچنین تثبیت قیمت دلار در سطح 4200 تومان و این انتظار که این نرخ ارز ثابت نخواهد ماند و مجددا جهش سنگینی را تجربه خواهد کرد، عرضه‌کنندگان مسکن را مجاب کرده که فروش مسکن در مقطع کنونی کار درستی نیست و با این وصف انتظار افزایش قیمت ناشی از شوک‌های ارزی باعث شده عرضه مسکن کاهش یابد.از طرفی خریداران مسکن به این نتیجه رسیده‌اند که باید هر چه سریع‌تر اقدام به خرید مسکن کنند؛ زیرا در آینده‌ای نه‌چندان دور دیگر توانایی این کار را به دلیل افزایش قیمت مسکن نخواهند داشت. از همین رو افزایش قیمت مسکن هم از طرف کاهش عرضه و هم از طرف افزایش تقاضا حمایت می‌شود.

همین تحلیل در مورد افزایش قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی نیز وجود دارد. به طوری که افزایش حجم نقدینگی نه‌تنها به طور حقیقی و از کانال‌های مستقیم و غیرمستقیم روی افزایش قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد، بلکه عوامل روانی ناشی از آن خریداران مسکن را مجاب می‌کند که هر چه سریع‌تر برای خرید خانه اقدام کنند و فروشندگان مسکن نیز با هدف کسب سود بیشتر در آینده، از فروش مسکن خودداری می‌کنند و نوعی کمبود عرضه مصنوعی را به وجود می‌آورند.کمبود عرضه مصنوعی بدین معنا که با وجود مسکن‌های آماده و خالی از سکنه برای فروش، مالکان در قیمت‌های فعلی راضی به فروش نمی‌شوند. این عدم رضایت براش فروش ناشی از این است که آنها به این نتیجه رسده‌اند که در ماه‌های آینده افزایش قیمت‌ها باعث افزایش ارزش دارایی‌ آنها یعنی مسکن خواهد شد و از همین رو، امروز نیز ارزش دارایی خود را بیشتر از قیمت‌های پیشنهادی برآورد می‌کنند.به علاوه اینکه تحت این شرایط و به دلیل عدم توان متقاضیان خرید مسکن، تقاضای اجاره‌نشینی افزایش می‌یابد و افزایش اجاره‌بها هم این سیگنال را به مالکان مسکن می‌دهد که برای فروش باید قیمت بیشتری را دریافت کنند.