انتقال موج اجاره‌نشینی به تابستان

 بررسی‌های نشان می‌دهد فعلاً مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تمدید دوماهه قراردادهای اجاره سررسید شده، خیال بخشی از مستأجران راحت شده؛ اما این مصوبه از سوی دیگر موجی از تقاضای اجاره را به بعد از تیرماه موکول کرده که با توجه به سازوکارهای معیوب این بازار احتمالاً به‌نوعی هرج‌ومرج و قیمت‌سازی در بازار اجاره‌بها منجر خواهد شد. ستاد مقابله با کرونا هفته پیش، مقرر کرد اعتبار آن دسته از قراردادهای اجاره که از اسفند ۹۸ تا پایان اردیبهشت امسال سررسید شده‌اند، تا پایان تیرماه تمدید شود تا هم اجبار انتقال محل سکونت خانوارهای اجاره‌نشین در دوره شیوع کرونا مرتفع شود و هم به‌واسطه کاهش درآمدهای خود، مجبور نباشند تا پیش از عادی شدن شرایط، قرارداد اجاره خود را با هزینه‌های سنگین‌تر تمدید کنند. هرچند در این میان بسیاری از اجاره‌نشین‌هایی که مهلت قراردادشان پیش از تصمیم دیرهنگام ستاد به سر آمده بود متضرر شدند و هم‌چنان از این تاخیر گله‌مندند.

آتش‌بس در بازار اجاره
تا پیش از اینکه ستاد مقابله با کرونا مصوبه تمدید دوماهه قراردادهای اجاره را ابلاغ کند، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد تمدید ۶ ماهه قراردادهای اجاره‌بهای مسکونی را به هیات دولت فرستاده بود که در صورت تصویب، عملاً کل فصل جابه‌جایی در بازار مسکن را در برمی‌گرفت این طرح اگرچه ظاهراً به بهبود وضعیت بازار اجاره منجر می‌شد اما از یک‌سو حقوق مالکیت موجران و صاحب‌خانه‌های را تحت تأثیر قرار می‌داد و از سوی دیگر، تنش بازار را برای تقاضاهای جدید اجاره یا متقاضیان جابه‌جایی بیشتر می‌کرد؛ بر همین اساس بود که ستاد مقابله با کرونا پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تمدید ۶ ماهه قراردادها را تعدیل کرد و ضمن موافقت با ۴ ماه از این پیشنهاد، سررسید قراردادهای اجاره را از آخر اسفند پارسال و فروردین امسال به تیرماه انتقال داد. این موضوع به‌واسطه الزام قانونی و همراهی شوراهای حل اختلاف در مورد صدور حکم تخلیه، عجالتاً رابطه میان موجر و مستأجر را به آتش‌بس رسانده و حداقل تا سه ماه آینده این وضع ادامه دارد.

هشدار بنگاه‌داران برای انباشت تقاضا
بنگاه‌های مشاور املاک پس از مدتی تعطیلی، از ابتدای اردیبهشت رسماً فعالیت خود را آغاز کرده‌اند اما بررسی‌های میدانی همشهری از کسادی بازار این صنف حکایت دارد. مشاوران املاک معتقدند دلیل اصلی خلوتی این روزهای بازار خرید و اجاره مسکن، تمدید قراردادهای استیجاری تا تیرماه است؛ زیرا تا پیش از مصوبه ستاد مقابله با کرونا، افراد بیشتری به دنبال یافتن واحدهای استیجاری مناسب به بنگاه‌های رفت‌وآمد می‌کردند یا از طریق آگهی‌های اجاره در فضای مجاری، با بنگاه‌داران تماس می‌گرفتند اما حالا کل مراجعات بازار اجاره به چند نفر در روز محدود شده که عمدتاً متقاضی اجاره یا جابه‌جایی هستند. به‌زعم مشاوران املاک این کسادی می‌تواند در اواسط تابستان به غوغایی در بازار اجاره تبدیل شود و به‌واسطه سنتی بودن این بازار، زمینه را برای هرج مرج قیمت‌ها فراهم آورد. به گفته یکی از فعالان صنف مشاور املاک، اگر قرار باشد کل تقاضا فصل نقل‌وانتقال در بازار مسکن یعنی از خرداد تا شهریور، در محدوده دوماه، یعنی مرداد و شهریور به بازار سرازیر شود، مستأجران فرصت کمتری برای بررسی و توافق بر سر واحدها دارند و همین شتاب‌زدگی می‌تواند یکی از عوامل هرج مرج در بازار باشد.

 شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری چه شد؟
در بهار پارسال و هم‌زمان با تنش قیمت‌ها در بازار اجاره، معاونت وقت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ۵ برنامه کلیدی برای حمایت از مستأجران تدوین کرده بود که البته هیچ‌کدام از آنها اجرایی نشد. یکی از این برنامه‌ها که شخص وزیر راه و شهرسازی نیز درباره آن اظهارنظر کرده بود، ورود شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری با بازار اجاره بود که بروکراسی‌های مرسوم این بازار را حذف و روابط موجر و مستأجر را هم ازنظر حقوقی و هم ازنظر مالی مدیریت می‌کرد. این شرکت‌ها قادر بودند علاوه بر اینکه ریسک‌های موجر در یافتن مستأجر و وصول اجاره‌بها را پوشش دهند، می‌توانستند مستأجران را نیز در یافتن بهترین موارد اجاره یاری کنند و از سردرگمی‌ آن‌ها بکاهند؛ اما حالا، در شرایطی که یک سال از زمان مطرح شدن ورود این شرکت‌ها می‌گذرد، نه‌تنها هیچ خبری از آن‌ها نیست بلکه برنامه‌های احتمالی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی و کنترل بازار مسکن و اجاره امسال نیز مشخص و اعلام نشده است.

ادای دین به بازار اجاره پساکرونا
به‌تازگی وزیر راه و شهرسازی از ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان موسوم به سامانه شناسایی خانه‌های خالی و تحویل آن به سازمان امور مالیاتی خبر داده؛ سامانه‌ای که قرار بود تا آخر سال ۹۴ ایجاد شود و معیار شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها باشد. اگر این سامانه در سررسید مقرر ایجاد می‌شد، خانه‌های خالی پس از شناسایی در سال ۹۵، یک سال معافیت مالیاتی داشتند و از اول سال ۹۶ به پرداخت مالیات ملزم می‌شدند. حالا آن‌گونه که محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: قرار است با فعال شدن سامانه ملی املاک و اسکان، مالیات خانه‌های خالی از همان سال ۹۶ محاسبه و دریافت شود. حالا اما، با توجه به شرایط خاص بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی می‌توانند سازوکار ایجاد کنند که از این ابزار مالیاتی به‌عنوان یک ابزار تشویقی در بازار اجاره پساکرونا استفاده شود.