قیمت زمین در مناطق تهران چقدر شده است؟

گروه اقتصادی: با رشد متوالی قیمت زمین مسکونی، سهم زمین در هزینه نهایی تولید مسکن به حدی افزایش پیدا کرده که در شهر تهران، میانگین نسبت قیمت تولید به قیمت فروش مسکن تقریبا یک به ۵ است؛ یعنی به‌طورمعمول ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی ناشی از بهای قدرالسهم زمین آن است و فقط ۲۰ درصد قیمت آن به بهای نهاده‌های ساختمانی و سایر ملزومات تولید مسکن مربوط می‌شود.این مسئله باعث شده، چسبندگی قیمت مسکن به حد اعلا برسد و با هرگونه ورود نقدینگی جدید به این بازار، قیمت‌ها صعودی شوند. آنگونه که از آمارهای رسمی حوزه ساخت‌وساز شهر تهران برمی‌آید، در فصل پاییز امسال، بازه قیمت هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران بین ۶ میلیون و ۶۰۶ هزار تومان تا ۱۵۵میلیون و ۶۷۰ هزار تومان ثبت شده و متوسط قیمت به ۴۱ میلیون و ۲۷۳ هزار تومان رسیده است.

مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران براساس قیمت زمین به ۳ دسته ارزان، متوسط و گران‌قیمت تقسیم می‌شوند و هزینه ساخت‌وساز در هر یک از این ۳ دسته تفاوت قابل‌ توجهی دارد. آمارها حاکی از این است که در شرایط فعلی، ۶ منطقه شامل مناطق ۱۵ تا ۲۰ شهر تهران به لحاظ متوسط قیمت یک مترمربع زمین با کاربری مسکونی یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در دسته مناطق ارزان‌قیمت پایتخت قرار می‌گیرند و میانگین قیمت هر مترمربع زمین در این مناطق کمتر از ۱۸ میلیون تومان است. این سطح قیمتی کمتر از نصف متوسط قیمت زمین در شهر تهران است و بر همین اساس هزینه تمام‌شده ساخت پروژه مسکونی در این مناطق حداقل نصف هزینه میانگین تهران خواهد بود. البته این مسئله به‌منزله سود بیشتر سازندگان نیست و حتی حاشیه سود ساخت‌وساز در این مناطق از عرف بازار نیز کمتر است، اما این امکان را برای سازندگان خرد و غیرحرفه‌ای فراهم می‌کند که با سرمایه در گردش پایین‌تر به تولید مسکن بپردازند.

در این میان ۸ منطقه شهر تهران شامل مناطق ۹تا ۱۴ و مناطق ۲۱ و ۲۲ از نظر میانگین قیمت زمین مسکونی در ردیف مناطق متوسط قرار می‌گیرند و عمدتا بهای هر مترمربع زمین در این مناطق حتی به نرخ آماری میانگین تهران نیز نمی‌رسد. از سوی دیگر ۸ منطقه دیگر شامل مناطق یک تا ۸ تهران از نظر میانگین قیمت زمین جزو مناطق گران محسوب می‌شوند و از قضا دلیل بالا آمدن میانگین اسمی قیمت زمین در پایتخت نیز گرانی زمین در همین مناطق است. براساس آمارهای رسمی، در فصل پاییز امسال گران‌ترین زمین پایتخت با قیمت متری ۱۵۵ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان در منطقه یک معامله شده که ۳.۷ برابر نرخ میانگین تهران است. این مسئله به‌نوعی فضای روانی بازار مسکن شهر تهران را به سمت چسبندگی قیمت‌ها سوق داده و به‌نوعی تولید را زمینگیر کرده است.