ماجرای مالیات بر اجاره بها چیست؟

گروه اقتصادی: مساله مالیات حالا چنان به ماجرایی جدی در بودجه تبدیل شده که به نظر می‌رسد با یک میانگین تازه تقریبا هر روز خبری از آن در صدر اخبار و واکنش‌های شهروندان قرار می‌گیرد و از سوی دیگر باز بساط انواع تکذیب‌ها است که سرازیر می‌شود و گفته می‌شود زوایای آن به درستی درک نشده است.

به گزارش اقتصاد24،حداقل در دو مورد آخر یعنی مساله مالیات طلا و حالا نیز مالیات برای اجاره نشینان، دستکم جامعه به طور جدی در آن درگیر و حتی کار به انواع اظهارات متناقض رسید، اما به نظر می‌رسد در نهایت نه جامعه چندان راضی بود و نه بالاخره به طور دقیق تکلیف آن چه به عنوان مالیات طلا از آن نام برده می‌شد، مشخص نشد. تکذیب خبر یک مالیات تازه
 دیروز بار دیگر یک خبر درباره مالیات در عرض چند ساعت در میان برخی از پایگاه‌های خبری و کانال‌های خبری تلگرامی و بعدتر شبکه‌های اجتماعی دست به دست می‌شده است که «لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ بیانگر آن است که اجاره‌نشین‌ها هم باید سال آینده معادل اجاره‌بهای هفت متر مربع از یک آپارتمان مالیات بدهند».

در همین حال، اما سازمان امور مالیاتی در بیانیه‌ای اعلام کرد که: «خبر‌های منتشره در فضای مجازی مبنی بر اینکه طبق لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ اجاره نشین‌ها هم باید معادل ۷ متر مربع از یک آپارتمان، مالیات پرداخت کنند، به هیچ وجه صحت نداشته و از اساس کذب است.»

اما خبر اول در حالی منتشر شد که به نظر می‌رسد از اساس بر مبنای یک گزارش روزنامه دنیای اقتصاد بوده که این گزارش اشاره به یک مدل از مالیات گیری داشته که بر مبنای بودجه ۱۴۰۳ و نحوه مالیاتی که برای کارگران و دستمزدبگیران طراحی شده است به نظر می‌رسد هر اجاره نشین سال آینده باید ارزش ۷ متر از زیربنای مسکنی که اجاره کرده را به عنوان مالیات بپردازد.

انتشار این خبر به این صورت هر چند درست نیست، اما مساله مالیات بر اجاره بها حال دیگر یکی دو سالی است که در دست اجرا و اقدام برای پیگیری و دریافت مالیات است و در واقع با این روش تمامی مالکین املاکی که آن را اجاره می‌دهند تبدیل به مودی مالیاتی می‌شوند. اما ماجرای مالیات بر اجاره بها چیست؟

مالیات بر اجاره بها از کجا آمد؟
مالیات اجاره یا مالیات بر درآمد اجاره یکی دیگر از مالیات‌های مستقیم است که دولت با هدف ایجاد تعادل در جامعه و همچنین استفاده از درآمدی که صاحبان ملک از محل اجاره ماهانه خود دارند، وضع شده است.حقیقت این است که بسیاری از صاحب خانه‌ها از محل اجاره‌ای که به صورت ماهانه از مستاجران خود دریافت می‌کنند، درآمد دارند و به همین دلیل است که دولت‌ها در کشور‌های مختلف، اجاره ماهانه را نیز نوعی درآمد شناخته و مالیاتی را بر آن وضع کرده است.

 مالیات اجاره یا مالیات بر درآمد اجاره را می‌توان یکی از زیر گروه‌های مالیات بر درآمد دانست. بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، اگر شما ملکی مسکونی، اداری یا تجاری دارید و آن را اجاره داده اید، موظف هستید بر اساس نوع ملک و میزان اجاره‌ای که ماهانه دریافت می‌کنید، مالیات پرداخت کنید. پرداخت این مالیات بر عهده صاحب ملک است.

 مالیات اجاره به ۷۵ درصد از اجاره دریافتی تعلق می‌گیرد و در واقع رقم ۲۵ درصد از اجاره بابت هزینه نگهداری و استهلاک ساختمان از مجموع اجاره‌ها کسرشده و مالیات بر اجاره بها برای ۷۵ درصد رقم کل اجاره بها در یک سال محاسبه می‌شود و بدین ترتیب، برای محاسبه مالیات بر اجاره شما باید میزان اجاره ماهانه را ابتدا در عدد ۱۲ و سپس آن را در عدد ۰.۷۵ نیز ضرب کنید.با این روش آنچه که باقی می‌ماند، میزان درآمد مشمول مالیات شما از محل اجاره ملک است و همچنین بر اساس ماده ۱۳۱ قانون، مالیات اجاره به صورت درصدی از این عدد کسر خواهد شد و همچنان درصد کسر مالیات هر ساله توسط دولت تعیین می‌شود. همچنین باید توجه داشت که در قوانین کشور، نرخ مالیات اجاره برای اشخاص حقوقی ثابت و برابر با ۲۵ درصد است. این نرخ برای اشخاص حقیقی نیز با توجه به میزان درآمد سالانه از محل اجاره، به صورت پلکانی محاسبه می‌شود. جزئیات محاسبه مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی در سال ۱۴۰۱ به شرح زیر بوده است:
- درآمد سالانه مشمول مالیات از محل اجاره ملک تا سقف ۵۰ میلیون تومان، ۱۵ درصد
- درآمد سالانه مشمول مالیات از محل اجاره ملک بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان، ۲۰ درصد
- درآمد سالانه مشمول مالیات از محل اجاره ملک بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، ۲۵ درصد

همچنین طبق این گزارش، گفته شده است که برخی از املاک از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند که موارد آن‌ها به شرح زیر است:
۱. املاکی که مورد سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک است.
۲. املاک مورد اجاره، در تهران تا ۱۵۰ متر مربع و در سایر نقاط تا ۲۰۰ متر مربع.
۳. مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف است.
۴. اگر شخص مالک هیچ درآمدی به غیر از اجاره ملک خود ندارد تا میزان معافیت مالیاتی که هر ساله اعلام می‌شود از پرداخت مالیات معاف است که سقف و کف معافیت مالیاتی توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود.

مالیاتی که برای موجر است و مستاجر در آن گرفتار شده است
این در حالی است که بنا به قانون عدم پرداخت مالیات اجاره هیچ پیامدی برای مستاجر ندارد، اما می‌تواند مالکان را به دردسر بیاندازد. به این معنا که اگر کسی به عنوان مالک، در زمان مقرر شده، میزان مالیات تعیین شده را به حساب دولت واریز نکند، مشمول ۱۰ درصد جریمه خواهد شد. به عنوان مثال، تصور کنید مالیات اجاره‌ای که مکلف به پرداخت آن هستید ۱۰ میلیون تومان است. اگر مالک در زمان مقرر شده این مبلغ را به حساب دولت واریز نکند، مشمول ۱۰ درصد جریمه از مالیات مقرر، یعنی یک میلیون تومان نیز خواهد شد و در چنین شرایطی مجبور خواهد بود مبلغ ۱۱ میلیون تومان به حساب دولت واریز کند.

اما مساله این است که این همه ماجرا نیست. احتمالا طراحان این طرح از همان سال ۱۴۰۰ وقتی این بند را در قانون بودجه وارد کردند تصور می‌کردند که در نهایت مالکان با بالا بردن اجاره املاک بالای ۱۵۰ متر و ۲۰۰ متر در پی جبران مالیات خود برخواهند آمد، اما حالا مساله کلا تغییر کرده است و جمع بزرگی از مالکان با واحد‌هایی در این متراژ در همان ابتدای قرارداد خود بندی را به اجاره نامه اضافه می‌کنند که بر اساس آن مالیات بر اجاره بها بر عهده مستاجر است و حتی همراه با پول ودیعه این رقم را نیز از مستاجر دریافت می‌کنند.

برخی از موجران نیز این مساله را در قرارداد فی‌مابین قید نمی‌کنند و در عوض در همان ابتدا با مستاجر توافق شفاهی کرده و این رقم را به صورت چک یا وجه نقد از مستاجر دریافت می‌کنند.در واقع برخی از مالکان پیش از اینکه حتی مالیات را به اداره مالیات کشور پرداخت کنند یا حتی رقم دقیق تعیین شده باشد مالیات را از مستاجر دریافت کرده اند.

چالش مالیات برای کشور
این مساله و عدم تعهد قانونی موجر به قانون را باید از خطا‌های این مدل قانون نویسی دانست، مدلی که در آن در حالی سعی می‌شود مالکان خانه‌های بالای ۱۵۰ متر مالیات اجاره را بپردازند، اما در نهایت مستاجرانی که برای اجاره خانه در فشار هستند ناچار به پذیرش شرایط موجر می‌شوند، شرایطی که حالا با توجه به بحران ساخت و ساز در کشور هر روز از سوی موجران سخت‌تر از قبل به مستاجران تحمیل می‌شود.

از سوی دیگر به نظر می‌رسد که مساله بحران مالیاتی کشور باید بیشتر از گذشته مورد توجه قرار بگیرد. اینکه دولت به دلیل ناتوانی در فروش نفت، فساد به دلیل اختلاس‌ها و هزینه‌های بالای خودش به طور متوالی در حال تحمیل انواع تازه مالیات بر شهروندان است، مالیات‌هایی که به نظر می‌رسد حالا دیگر آستانه صبر و تحمل شهروندان را نیز نشانه گرفته است.