بازار اجاره از تب و تاب افتاد

گروه اقتصادی: بازار اجاره پس از طی چهار ماه پرالتهاب از حدود یک ماه قبل به آرامش نسبی رسیده و این در حالی است که دولت به منظور کنترل این بازار اقداماتی همچون لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای، پرداخت کمک ودیعه و تعیین سقف مجاز برای قراردادهای تمدید را انجام داده است.به گزارش ایسنا، اطلاعات غیررسمی از افت بازار اجاره مسکن خبر می‌دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ‌های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران در مردادماه ۱۴۰۱ نسبت به ماه قبل ۸ درصد کاهش یافته است. بازار اجاره، مردادماه را به عنوان یکی از ماه‌های پیک جابه‌جایی با التهاب کمتری در مقایسه با ماه‌های گذشته پشت سر گذاشت.

آمار رسمی درباره قیمت مسکن شهر تهران در مردادماه نیز بررسی‌های میدانی مبنی بر کسادی این بازار را تایید کرد. مطابق اعلام مرکز آمار ایران، متوسط قیمت وزنی هر متر مربع آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مردادماه امسال ۴۵ میلیون و ۱۴۸ هزار تومان بوده که در مقایسه با تیرماه افزایش ۱.۸ درصد را نشان می‌دهد. مرکز آمار هم‌چنین متوسط حسابی قیمت مسکن در تهران را ۴۲ میلیون و ۸۳۹ هزار تومان اعلام کرد.

وزارت راه و شهرسازی با انتشار گزارشی اقدامات دولت برای کنترل بازار اجاره را تشریح کرد. در این گزارش آمده است: وزارت راه و شهرسازی با تأمین زمین یک میلیون و ۶۳۱ هزار و ۴۴۰ واحد مراحل مختلف ساخت یک میلیون و ۱۶۳ هزار و ۵۴۹ واحد را آغاز کرده است و در بخش کنترل بازار اجاره علاوه بر بسته سیاستی مصوب شده در جلسه سران قوا به تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای و پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخته است.

حسب اطلاعات طرح جامع مسکن طی ۵ سال گذشته باید سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تامین می‌شد. این در شرایطی است که بر اساس اطلاعات منتشر شده طی سال‌های مذکور صرفا به میزان ۵۰ درصد این میزان، تولید مسکن در کشور صورت پذیرفته است و بازار مسکن در شرایط فعلی با عدم تعادل شدید بین عرضه و تقاضا مواجه شده است. از این‌رو و همچنین متاثر از بی‌ثباتی‌های روی داده در شرایط کلان اقتصادی طی سال‌های گذشته، قیمت مسکن و اجاره بها به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. مجموعه این شرایط، عموم خانوار به خصوص خانوار موجود در دهک های پائین درآمدی را در تامین مسکن با مشکل مواجه نموده است. بنابراین ضروری است دولت در چارچوب قوانین و مقررات موجود به خصوص قانون جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با ارائه انواع امکانات و مشوق ها از جمله ارائه زمین ارزان قیمت زمین تامین مسکن را برای خانوارهای فاقد مسکن واجد شرایط ایجاد نماید.

تلاش‌های دولت در ساماندهی بازار اجاره
دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسیهلات، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، بسته کنترل بازار مسکن را در سه بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه‌مدت آن تصمیم گیری شد.

با توجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب میشود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه شود. به علاوه اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است و اثر افزایش قیمت مسکن به عنوان یک دارایی بر روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به طورکلی مهمترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای، و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.

نقدینگی و تورم عمومی با وجود افزایش نرخ رشد نقدینگی بیش از ۴۰  درصدی در سال ۱۴۰۰، تاثیر آن بر تورم عمومی و اثرگذاری با وقفه آن بر روی اجاره‌بهای مسکن، بدیهی است که اجاره‌بها مستعد افزایش بوده و از متغیرهای کلان تاثیر می‌ پذیرد.ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای- افزایش تعداد خانوارهای تک نفره و کاهش تولید و عرضه مسکن در سالهای گذشته، عرضه مسکن اجاره‌ای به بازار متناسب با تقاضا را کاهش داده و زمینه افزایش اجاره‌بها را فراهم آورده است.

نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن
 نرخ سود سپرده های بانکی از دیگر عواملی است که بر ترکیب رقم رهن و اجاره ماهانه تاثیر می‌گذارد، به عبارتی در شرایطی که نرخ سود سپرده بالا باشد، موجرین تمایل به دریافت رهن بیشتر و در زمان کاهش نرخ سود تمایل به افزایش رقم اجاره‌بها دارند.

تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای
با وجود همه این موارد وزارت راه و شهرسازی اقدامات متعددی در راستای کنترل بازار اجاره و کمک به مستاجران انجام داده از آن جمله می‌توان به تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای با هدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستأجران که جهت تصویب و ابلاغ به دولت ارسال شده، اشاره کرد.

پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن
همچنین طی سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستاجرین پرداخت شد که در قالب این طرح بیش از ۴۵۰ هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن استفاده کردند. همچنین محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ نیز اجرایی شده که برابر گزارش‌های دریافتی تاثیر قابل ملاحظه‌ای در جلوگیری از جا به جایی مستأجران و افزایش تمدید قراردادهای اجاره داشته شده است.  ثبت‌نام از مستأجران متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن به تعداد بیش از ۳.۲ میلیون نفر از سال ۱۳۹۹ تا کنون که ۵۰۵.۲۵۱ نفر ان مربوط به فاز سوم تسهیلات در سال ۱۴۰۱ است.احراز شرایط متقاضیان دریافت تسهیلات ودیعه و شناسایی بیش از ۸۹۰هزار متقاضی حائزشرایط از سال ۱۳۹۹ تا کنون که ۴۴۲.۷۵۰ نفر ان مربوط به متقاضیان سال ۱۴۰۱ است.
پرداخت حدود ۵۰۰هزار فقره تسهیلات ودیعه مسکن به مستأجران متقاضی که بالغ بر ۴۰ هزار واحد آن مربوط به متقاضیان ثبت‌نامی از اواخر خرداد ماه و تسهیلات سال ۱۴۰۱ می‌باشد.  

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی ۱۴۰۱
لازم به توضیح است که برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفت ومصوب شده است. بعلاوه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری با افزایش مبلغ ۱۰۰، ۷۰ و ۴۵ میلیون تومان برای سال ۱۴۰۱ در شورای پول و اعتبار مصوب شده که پرداخت آن در شبکه بانکی کشور در حال انجام است.علاوه بر این تولید و عرضه مسکن در قالب طرح‌های حمایتی و کمک به کسب و کار بخش خصوصی در قالب قانون جهش تولید مسکن با جدیت در حال انجام است. این اقدام منجر به افزایش موجودی مسکن در کشور و به دنبال آن کنترل بهای مسکن و کنترل نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن خواهد شد.گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که سیاست‌های اجرایی سالهای گذشته از جمله پرداخت تسهیلات کمک ودیعه و تعیین سقف اجاره‌بها تاثیر مطلوبی در کنترل افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی اجاره به ویژه در شهرهای بزرگ داشته است.

تدوین بسته مدیریت بازار اجاره
مجموعه‌ای با عنوان بسته مدیریت بازار اجاره در سه بخش تدوین شده است. موضوع نخست این بسته، موضوع کمک یا تشدید عرضه واحدهای خالی موجود در بازار است. این اقدام کوتاه‌مدت با سامانه املاک و اسکان اجرایی شده است. سامانه اسکان املاک در دی‌ماه سال گذشته برای اولین بار توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد مسکونی خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کند و اولین مالیات‌های خانه خالی بعد از ۴۰ و چند سال که از اولین قانون می‌گذشت، در بهمن ماه سال گذشته به اجرا درآمد.

موضوع دوم افزایش تولید واحد های مسکونی است که در قالب پروژه‌های حمایتی طرح نهضت ملی مسکن با جدیت در حال انجام است به طوری که وزارت راه و شهرسازی با تأمین زمین یک میلیون و ۶۳۱ هزار و ۴۴۰ واحد مراحل مختلف ساخت یک میلیون و ۱۶۳ هزار و ۵۴۹ واحد را آغاز کرده است.تهیه، ارائه و تصویب بسته سیاسی به نشست سران قوا علاوه بر تعیین میزان افزایش سقف تمدید قراردادهای اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ و تمدید خودکار یکساله قراردادهای اجاره، موارد استثناء شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها قید شده است.

مستاجر در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورداجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نموده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد، و یا اینکه مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد، لازم است واحد مسکونی را تخلیه کند.همچنین درصورتی که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخصیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به موقع تکالیف اقدام نکرده باشد و یا اینکه افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر پذیرفته نشود، لازم است واحد مسکونی توسط مستاجر تخلیه شود.

سران قوا همچنین مصوب کردند؛ درصورتی که فرزند مالک ازدواج رسمی کرده و برای سکونت به واحد مورداجاره نیاز داشته باشد و یا اینکه مالک نیاز به سکونت در واحد مسکونی خود داشته باشد با داشتن شرایط لازم، مستأجر لازم است واحد مسکونی را تخلیه کند.ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.
مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.