با تورم اجاره‌بها چه باید کرد؟

 «امسال هم مدل سیاستگذاری دولت برای مهار تورم در بازار اجاره‌بها همان نسخه‌ای است که دولت پیشین نیز به آن متوسل شد اما نتیجه‌ای نگرفت. دولت با هدف کمک به اجاره‌نشین‌ها برنامه قیمت‌گذاری دستوری برای تعیین میزان رشد مجاز اجاره‌بها را در پیش گرفت و تلاش کرد با افزودن قید «تمدید خودکار» از بروز اختلاف‌ها در این زمینه بکاهد و مستاجرها بتوانند بدون درد سر با لحاظ نرخ دستوری رشد اجاره، یک سال دیگر در خانه اجاری خود بمانند؛ غافل از اینکه بسیاری از مستاجرها برای پرهیز از اختلاف با موجر که می‌تواند تبعات دیگری برای آنها داشته باشد، حتی فکر استفاده از این قاعده در صورت عدم رضایت صاحب‌خانه را به ذهن راه ندادند؛ ضمن اینکه شرایط و روند رسیدگی به پرونده‌های شکل‌گرفته پیرامون مسائل حقوقی این مصوبه و مصوبات دولت قبل در سال‌های ۹۹ و ۱۴۰۰ نشان داد این اقدام متضمن وقت‌گذاری و آمدوشدهای پیاپی برای طرح و پیگیری شکایت است که از توان بسیاری از مستاجرها خارج است. در نهایت این مصوبه نه‌تنها کمکی به مهار تورم اجاره‌بها نکرده، بلکه به کاهش انگیزه موجران برای حضور در بازار اجاره نیز انجامیده و برخی از آنها برای پرهیز از دردسرهای احتمالی اجاره‌داری با وجود این مصوبه، به کلی از این بازار خارج شدند.

تردیدی نیست بازار اجاره هم مثل همه بازارها باید از مداخله مستقیم دولت بری باشد؛ کمااینکه پیش از این هم چنین روالی حاکم بوده است. اکنون دولت برای ورود به مساله بحران اجاره‌نشینی به جای اینکه موجرها را به رعایت سقف دستوری ملزم کند، باید پیش از هر چیز تورم عمومی را مهار کند تا انگیزه آنها برای افزایش غیر معقول اجاره‌بها کاهش پیدا کند.

اما سوای این نسخه، کار اصلی دولت برای کمک به مستاجرها می‌تواند این باشد که به جریان سرمایه‌گذاری ملکی که در ایران مثل چین همواره حضور داشته و دارد، به نفع اجاره‌نشین‌ها جهت دهد. ایران و چین دو کشوری هستند که خانوارها به شکل سنتی تمایل دارند بخشی از دارایی خود را به ملک تبدیل کنند و تلاش‌های جسته و گریخته برای روانه‌شدن سرمایه‌گذاران ملکی به بازارهای دیگر عمدتا موفقیت زیادی در پی نداشته است. حتی در شرایطی که جهش قیمت وجود ندارد، بخشی از تقاضای بازار مسکن از جنس غیر مصرفی و سرمایه‌گذاری بوده است. اکنون دولت می‌تواند هزینه ملاکی را افزایش دهد تا موجرها ناگزیر برای تامین این هزینه‌ها به اجاره‌داری روی بیاورند و به این ترتیب با افزایش عرضه در بازار اجاره، رشد اجاره‌بها نیز محدود شود. مقصود از هزینه‌دارکردن سرمایه‌گذاری ملکی، استفاده از ابزار مالیاتی است. اگر مالیات ملکی موثر در ایران تعریف شود، ملاکان انگیزه عرضه واحدهای خود به بازار اجاره را پیدا می‌کنند و چنین روندی به نفع تنظیم بازار اجاره مسکن تمام می‌شود. در واقع مالیات می‌تواند تهدید ملاکی را به فرصتی به نفع اجاره‌نشین‌ها تبدیل کند.

موثرترین مالیات ملکی نیز که در دنیا به کار گرفته می‌شود، مالیات سالانه است که از همه املاک بدون استثنا دریافت می‌شود و نرخ آن ضریبی از ارزش روز ملک است. به‌ طور متوسط ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش هر واحد ملکی در دنیا به عنوان مالیات سالانه دریافت می‌شود و چون هیچ استثنایی در این قانون وجود ندارد و همه املاک مشمول پرداخت مالیات هستند، عملا وصول آن بدون درد سر برای متولیان امر میسر است. در ایران اما تاکنون فقط مالیات‌های دست‌ چندم ملکی شامل مالیات بر املاک خالی و لوکس سابقه اجرا دارد که میزان وصولی آنها نیز بسیار ناچیز و گویای ناکارآمدی این ابزارهای مالیاتی در بازار مسکن است.»